樓市的供給結構從香港模式逐漸轉向新加坡模式

樓市的供給結構從香港模式逐漸轉向新加坡模式。

是否會畫虎不成........，這要拭目以待了。

8月25日國常會審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，近期已傳達到地方。

文件明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，「讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥」；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

這次房地產定調有極大的改變，某種程度上對中國的房地產未來發展具有拐點意義，貫徹實施后，對樓市過去以商品房為主的基調形成極大衝擊！

這標誌著我國將從香港模式逐漸轉向新加坡模式。新加坡市場上有商品房和組屋（保障房）兩種房子，其中約有80%是由政府向民眾廉價銷售的組屋。

新房改中保障房60%，商品房40%，這將徹底改變中國樓市的供給結構，政策的實質是讓保障房回歸保障屬性，商品房回歸商品屬性。房地產行業

住房「雙軌制」，其實在中國的房改中是長期存在的一條發展線，這是由中國的國情決定的，城鄉差距大，人口基數多，需求層次不統一，無論是過去的經濟適用房，廉租房，保障房，都是住房制度的組成部分，但是主力近二十年都是商品房為主。

商品房的出現，對中國的經濟拉動作用明顯，對地方的財政有很強的助推力，變相的實現了城市的建設發展，大部分城市地鐵，大型場館，高架橋，新醫院等都有商品房發展的土地財政推動下其中的貢獻。

然而商品房有一個缺陷，就是水漲船高，更多的是滿足了城市中產階級以上的住房需求，而且單純依靠商品房的開發，已經出現了極強的商品房供需矛盾。

很多家庭依舊常年租房子，即便房子再多，房企停工甚至申請破產，但商品房的房價依舊是對他們來說太高，無法滿足中低收入家庭其對居住美好嚮往。

而如今的雙軌制，很大程度上將會徹底改變過去商品房為主的格局，商品房有主轉次，更多的份額會有保障房來作為主要的樓市供給，並或將在全國範圍鋪開。

住房新房改下的「雙軌制」的推進實施，將對房地產市場產生怎樣深遠的影響？結合地產圈內對這件事的幾個問題的思考闡述一下目前理解的觀點：

1、房地產行業面臨拐點？雙軌制的普惠群體是哪些？

2、加大保障房供給后，是否會加重地方債務的壓力？

3、商品房和保障房身份能否互換，還是產品隔離？

4、全國性基調300萬以上的哪些城市會優先改革？

5、新房改制度，對固有的商品房體系衝擊有多大？

一，房地產的「拐點論」源於萬科，萬科的契機源於1998年的福利分房結束，而如今的萬科似乎也有自己的「拐點」來臨。

商品房是遵循市場規則，而新房改更強的是民生屬性，房產的金融屬性將會進一步削弱，這必然會引起行業的拐點到來，商品房過去的價格體系會受到衝擊。

文件中，保障房體系包括，政策性住房，經適房，保障房，廉（公）租房。保障房的政策普惠對象為城市低收入人群，應該更多是城市工薪層租房或唯一住房類家庭。

二、新一輪房改一定會衝擊地方債務的壓力，尤其是土地財政依賴較強的城市，而面對這些問題，在城市排序上，可能存在一定優化，但地方財政結構也要像房企的三條紅線一樣，積極向綠線改革靠攏，避免長期在紅線檔中，否則房企下課就是參考。

三、參考新加坡的模型，商品房和組屋是存在一定的隔離，但在組屋中也存在一些與商品房極為相似的產品，故而，這個身份應該是存在不可互換，且產品隔離性存在。

四、 新一 輪「房改」將在城區超過300萬的城市率先推行，此前提出「超大特大城市城中村改造」，故而優先在土地財政依賴度低，產業結構穩定，人口密度高的城市！

七普人口資料，城區人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

五、房地產業轉型發展新模式，對商品房的衝擊是存在，但賽道不同，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期。保障房可能位置不差，交通也便捷，但是舒適性偏弱，且交易存在一定限制，有點類似給賑災的稻穀中摻雜砂石，非饑民並不會去爭取，而剛性需求可以忍受一定的產品缺陷。

 （轉載）

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