美國和中國對「房產稅」的不同認識和不同情況

作為聯邦制國家，美國的稅收管理體制與其政體相適應。房地產稅收有以下三個特點：

第一，徵稅原則清晰，確保執行得力。美國房地產稅以「寬稅基、少稅種」為基本原則。經過多年實踐，美國地方稅務系統已經形成一套高效的稅收征管程序，確保房地產稅應收盡收。例如，有些城市規定，提早繳納房產稅的業主可享受一定的減免優惠，過期納稅的則會接到罰單，拒絕納稅則可能被沒收房產。同時，房地產稅還與免稅優惠政策相連，比如在繳納稅率較高的個人所得稅時，徵稅的稅基將視其已繳納的房產稅而做相應的扣除減免，從而間接鼓勵了房地產稅的納稅行為。

在美國，沒有專門針對房地產出租收益徵收的房地產稅，而是將出租房地產的收入納入個人總收入，並徵收個人所得稅。其他有關的稅種主要是根據房地產交易、繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下。

第二，地區差異明顯，各州因地制宜。美國50個州目前都徵收房地產稅，只是各州和地方政府的稅率不同，大約在0.6%至3%之間，以1.5%左右的稅率居多。由於房地產稅是由當地政府制定，稅率在各個地區差異很大，即使在同一地區，不同的村、鎮，稅率都可能不同。

房地產稅率並非一成不變，通常是由地方政府根據每年的財政收支預算情況而定。例如在2008年經濟危機中受害最嚴重的加利福尼亞州、佛羅里達州、內華達州和亞利桑那州，房價大約下跌了55%，房地產稅率有不同幅度的下調。

第三，稅費服務公益，形成良性循環。在房地產市場正常發展的情況下，房地稅每年的漲幅並不會很大。房地產稅作為地方政府最主要的收入來源，主要用於維持當地政府開支和社會服務，比如消防、治安、司法、道路養護、社區文化中心、公園、圖書館、公立教育等。在美國，房地產稅和公立教育密不可分，將近半數的房地產稅用於公立中小學教育，而公立中小學近半數的經費也是出自房地產稅。富裕地區房價高，稅源豐富，因此學校經費也相對充足，而學校好又促進當地房價升值，形成了良性循環。近年來，在房地產稅的用途上，新的趨勢是加強州政府的統籌作用，比如州政府抽走部分房地產稅，然後在全州範圍內分配，相對貧困的學區可以爭取到更多教育經費。

美國房地產稅管理過程嚴謹，可執行性強。一般而言，在美國稅制中，納稅人的個人報稅相當重要，稅收管理關注於納稅人的遵循行為。而在房產稅中，稅務當局有很大責任。稅務當局保存財產記錄、計算稅收、開出稅單、記錄支付等。

中國正在提出開徵房產稅的步驟。房產稅已經進入人大議程。

中國財政部在總結房產稅改革試點經驗的情況下，正計劃逐步在全國推開房產稅。

社會流傳，對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評估價格徵收稅率較高的保有環節房產稅。

一時間，有關房產稅的討論紛起。

一般老百姓都認為，房產稅值很難達到公平和合理。

首先，房產稅的打擊面太廣。估計將近四成以上的城鎮戶籍家庭將受到房產稅的影響。然而這些家庭中，有一半左右的家庭年收入少於3.7萬元，他們根本不算真正意義上的富裕階層。同時，按面積徵收的可操作性太差，估計到時七大姑八大姨都會變成家庭成員的一部分。

其次，就存量房徵收房產稅對已購住房家庭有失公允。誠然，政府想通過房產稅使多套住房家庭將多餘住房供給出來，緩解房價壓力，但應注意到，在有房家庭中，大部分購房家庭是背負著沉重的房貸壓力的。在高房貸壓力下，對他們徵稅無疑是雪上加霜。

施行房產稅以期為政府拓寬稅基，降低貧富差距，但房產稅能否順利徵收是關鍵。現實中，房產稅實施起來阻力較大，因為房產稅首先打擊有多套房屋的人，而這些正是手中握有權力的人。

因此，一個論調佔上風，目前開徵房產稅的時機還不成熟；就目前房產市場的情況來看，房地產市場還相對脆弱。在此時全面開徵房產稅，必然會對市場預期乃至整個市場造成巨大衝擊，刺破樓市泡沫，造成中國房地產市場崩盤。一旦樓市崩盤，中國宏觀經濟將受損很大，甚至可能陷入長期衰退。就宏觀經濟形勢而言，目前並不是房產稅徵收的好時機。

又有，應從「房產稅」向「房貸稅」轉變的說法。

與房產稅相對應，政府應對「增量」購房進行徵稅。政策切實區分高端住房市場與一般住房市場，做到高端住房高房價、一般住房低房價，在防止高收入群體在一般性住房市場投機炒房的同時，應降低二套房的首付比例，開徵「按揭稅」，即事實上的「房貸稅」。政府可考慮放開二套房的貸款利率，對貸款利息徵收10%的「按揭稅」。根據調查數據推算，目前擁有兩套及兩套以上住房的家庭就住房向銀行貸款約4萬億元。

總之，中國人對房產稅認識很難統一，政府很難真正下決心快速推廣。

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