倍可親

民主法制真能把腐敗貪婪嚇跑?說加國Condo里那些事:(一)騙局

作者:tantianxing  於 2020-2-13 02:50 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:加國生活|通用分類:政經軍事|已有58評論

關鍵詞:加拿大, 民主, 法制, Condo, 欺詐

談天星工作室:北美民主法制論壇》》

Condo背景:
加拿大基本所有的Townhouse和Condominium APT都有Board 和物管公司, 都適合Condo Act法應用,因此都是Condo管理。而這類物業的業主都得每月按照面積大小交Condo費用。從每平尺$0.20 到$0.70,甚至幾加元的都有。

加拿大的公寓管理按照公司模式進行,每個住戶都是「share holder」,在開發商向政府申報項目的時候,要提交一系列的法律文件,其中一條就是將來每個住戶的持有「股份」,這個份額在財產交易中確定,之後再想變更就很麻煩,如果某一個單元易手,新的住戶將承接原有的份額。

每一個公寓在政府註冊為「unprofitable organization」也就是非營利組織,所以每個住戶的「股份」只是為了計算應交管理費的時候方便,既然不允許商業運營,也就是沒有分紅一說,住戶只有往上交錢,沒有往回拿錢的時候。如果有重大維修項目而儲備金又不夠的時候,重大項目的費用也需要由股份的多少來分攤。


開發商在獲得政府批准以後,就會有一個名稱,比如Toronto區的大樓,一般就會叫做「Toronto Condominium Corporation No. 2588, 簡稱TCC2588。住戶在換管理公司的時候就要跟新的公司說這個號碼。

住戶交上來的錢並非歸管理公司所有,每個大樓TCC2588要有自己的銀行帳號,錢存到這個賬戶里。如果一個大樓有320戶的話,每一戶的戶主都得按照規定時間交Condo費。每年要召開一次業主大會,選舉Board,也就是董事會,在中國是叫做業主委員會。一般一個任期是3年,還能繼續選任。如果公寓業主們處於對公寓管理服務質量,公平性和維護的透明性,以及防止管理腐敗產生,也可依據需要修改公寓RULES規定,Board Member不能連選多任到多少次(例如:不能超過2次)。

通常會根據規模大小,董事會由39名人員組成,對於公寓管理的事主要是由他們來做主要的決定,這就是選上的公寓民主BOSS。他們是實實在在地掌握作整個公寓里運轉,所有花錢出處決定和管理規定的執行,與改變。

一般來講,儘管是業主們民選上的Board Member董事會,因為有擁有其特別大的花錢與執行自己意志的權利,因此這樣的職務在加拿大全國都是地方白人長期競爭去選和嚮往的。而對於一些長期在本土混的很油條的學歷不高,競爭能力低地方白人,更是認為這是一種給自己貼金長臉,獲取意外隱藏利益的千載難逢的機會。

英文里有一個常見的用語叫「Follow the money」。意思是基本上有錢有權力的地方就有腐敗。對於公寓的Board Member董事會和物業管理公司看,大多維修項目看似花錢不多,但是,很多時候一個小工程可以做成上百萬多,這其中的誘惑與隱藏利益巨大也是讓加拿大Condo昏暗故事多如牛毛的主要緣由。


就是在號稱是民主法制國家的加拿大,法律也不是萬能的,也是有各種漏洞和覆蓋不到的地方,而人的利益追尋與交易骯髒基本都在法律的掩蓋下進行。在加拿大大多數Board Member董事會和管理公司也會刻意製造這種氛圍,把自己經營成一個這個公寓「主宰」的形象。的確,不論在什麼社會制度下出來的人,無論是民主還是獨裁社會,人類在人性本惡是世界真理的前提下,都會對權力有一種天生的嗅覺,因為都知道權力註定能夠給自己帶來利益。

任何制度不僅是去規定這個利益,更重要是如何去限定這個利益分配。最終不論任何制度,都需要人去執行。人在執行過程中,就會極力地去將自身利益最大化,這個自身可以是個人,也可以是小團體或集團,但都是人組成。

是的,民主提供了各方利益角逐與爭取的平台。但是民主並不能把世界上所有人能都變成你的父母。在民主社會裡,你需要付出去,去爭取與維護你自己的權力。否則,你就放棄了民主的權力。如果這樣,在加拿大民主法制社會裡,在局部範圍里也會出現如同獨裁非民主社會體制那樣的流氓,跋扈,專制,濫用權力的Condo社區獨裁勢力。

Condo也是個小社會,有人的地方就有江湖,Condo也是個小江湖。任何做為Condo的住戶,你不去參與Condo的管理,就意味著你放棄了自己的權力,是把自己的命運主動交在別人的手裡。那麼別人就會去宰割你,欺騙欺詐你,有時還會嚴重欺壓你。而絕對不是像父母一樣去呵護你的,在人性本惡是世界真理的前提下,別人的權力就是給他謀取好處與利益的權力。要永遠記住,這天下絕對沒有無緣無故的愛和天上掉糖餅!

我們開始說我們的故事。

管理公司的騙局
我們寫這篇的時候事先聲明:以下故事純屬虛構,如有雷同可以對號入座,就是純屬巧合。如果碰巧那個住戶也上這個論壇,看到了我在寫你們小區的故事,「噓....」 請不要大聲嚷嚷。我們是盡量避免寫那些時間地點有可能讓人聯想到是哪一個小區發生的故事。

第一個故事是Toronto Star以及其他一些主流媒體披露過的,就不用避諱了。

Channel Property Management,谷歌的話能看到很多有關報道。想了解細節的同學可以自己去看一下,這裡只說一下故事梗概。這個管理公司,大約在2006年前後,管理著二十幾個Condo,這個公司的owner就用其中十來家從銀行做了貸款。細節就不說了,總歸Condominium Corporation擁有common elements,具有相當的資產價值,而法律也允許Condo在需要的時候用這些資產做抵押貸需要的錢出來。當年披露出來的時候我記得他們總共搞了35M,後來有人說是20M。然後呢,就沒有然後了。

可是這事主逃之夭夭,好像至今也沒有歸案。為何會這樣?難道Board Member董事會與此事一點關係沒有?

這些被貸款的Condo,每個業主都被收數量不等的Special Assessment。我們不幸或者有幸接管了其中一個大樓。每月每戶在六百左右的管理費上附加每月每戶$100SA,從06年一直償還至今,印象里一直要到2016年才能償還完畢。這個大樓被貸款了1.5M,然後什麼項目也沒做,錢就沒了。到處漏水,所有機械系統都有毛病。這還不算,因為Condo有貸款,所以銀行都不給做個人的貸款,出了事很多業主都想把房子賣掉,價錢只能壓到很低。上周一個住戶要Status Certificate,我跟他聊天,他是89年買的房,現在賣價比那時候的買價還要低,Offer還特少。我跟他說或者就先租著,等過兩年狀況好些了,價格上去了再賣。這個大樓的事很多,我們的幾個物業經理都去做過班,什麼都要修,又沒有錢修,只能慢慢排著做。給我們支付的費用也不高。但是我們只能盡其所能,盡量幫住戶渡過難關了。

06年出事之後有幾個華人開始進Board做了一段時間,華人花錢比較節儉,省了一些錢出來,但是,華人一般自己家裡和工作的事情都比較多,誠實的華人Board做地方上Volunteer position經驗不多,所以不久就都退出了。換了東歐的人進去,每天吵架,排擠「不同政見」者,放著緊要的問題不修,把所有的Fence全部換了新的,花了幾十萬,把錢又給花光了。因為一些安全隱患問題,City給他們發了work order,限定時間要做一些事情。而Board自己向法庭提交了申請,要求法庭指派Court Appointed Administrator。有關這個Court Appointed Administrator的嚴重程度,我們後面再說,總之聞所未聞,還有自己要求派這個東西的。

於是大樓里的幾個華人找到了我們,我們花了幾個月的時間幫助他們把舊的Board 換掉,這個需要開業主大會並獲得超過半數以上的有效投票才能做到。之後他們新的board成員又出了一些人身事故問題,總之最後把原來的管理公司也換掉,我們開始幫著他們管理。

每年業內都有很多Scandal,而加拿大這種行業自主管理的方式,基本上屬於裁判從球員中產生的模式,所以除非是紙里包不住火才會報道出來,否則只限業內交流。不論律師協會,醫生協會,銀行,會計,工程師,等等,都屬於這種模式。再比如TARION,買新房的人就要和他們打交道,也屬於這種,新建房屋對不同的部件分不同年限有warranty,保修期內出了問題就要找他們投訴,而他們就是開發商的聯合會。你要投訴,它就要求你提交工程師的報告,錢且不論,工程師這一輩子是從你手裡接的活多呢?還是從開發商手裡拿到的項目多?利益傾向是明顯無誤的。

所以你說西方就什麼制度都合理嗎?這屬於他們成熟的、分流政府職能的社會機制,屬於從根兒上就有問題的機制。這種機制以維護行業自律行業信譽為名,行保護行業門檻和行業壁壘之實。

好吧,不再談太多的加拿大體制政治與法制。下一篇繼續說不那麼公開的騙局: 無處伸冤




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發表評論 評論 (58 個評論)

回復 tantianxing 2020-2-13 02:58
朋友來信文章分享,希望大家喜歡!
回復 tantianxing 2020-2-13 02:59
更歡迎積極討論!謝謝!
回復 jjoohhnn 2020-2-13 03:41
權力無人去限制,監督,就會出現腐敗,獨斷與侵犯。民主法制國家也不例外!這是人類的普遍道理。
回復 tantianxing 2020-2-13 03:53
jjoohhnn: 權力無人去限制,監督,就會出現腐敗,獨斷與侵犯。民主法制國家也不例外!這是人類的普遍道理。
好!謝謝!希望能讓各個省議員感到迫切程度,Condo法需要及時修訂!否則,會給加拿大民主法制抹黑!獨裁國家遇到民主思維好的地方長官都會把民生物業管理給治理的讓百姓有保障和安全。
回復 8288 2020-2-13 04:58
Condo的管理的確很操蛋.權力很大對此又無它法.
民主只是合法框架下貪.集權只是偷偷貪.都不是東西
回復 jjoohhnn 2020-2-13 05:18
tantianxing: 好!謝謝!希望能讓各個省議員感到迫切程度,Condo法需要及時修訂!否則,會給加拿大民主法制抹黑!獨裁國家遇到民主思維好的地方長官都會把民生物業管理給治理
人性本惡!只有壓制住人性的惡,才能揚善!
回復 jjoohhnn 2020-2-13 05:21
8288: Condo的管理的確很操蛋.權力很大對此又無它法.
民主只是合法框架下貪.集權只是偷偷貪.都不是東西
精闢!這世界腐敗,民主能提供權力者合法框架下貪與腐敗,獨裁集權只能是讓權力者偷偷貪!都不是東西!
回復 hongye_north 2020-2-13 05:23
jjoohhnn: 權力無人去限制,監督,就會出現腐敗,獨斷與侵犯。民主法制國家也不例外!這是人類的普遍道理。
贊贊!人類腐敗不分人種與體制!
回復 hongye_north 2020-2-13 05:24
tantianxing: 好!謝謝!希望能讓各個省議員感到迫切程度,Condo法需要及時修訂!否則,會給加拿大民主法制抹黑!獨裁國家遇到民主思維好的地方長官都會把民生物業管理給治理
安大略省對於Condo法缺陷的修訂非常緩慢。那些議員都是吃乾飯的!
回復 hongye_north 2020-2-13 05:25
8288: Condo的管理的確很操蛋.權力很大對此又無它法.
民主只是合法框架下貪.集權只是偷偷貪.都不是東西
贊贊!
回復 hongye_north 2020-2-13 05:26
jjoohhnn: 人性本惡!只有壓制住人性的惡,才能揚善!
只有壓制住人性的惡,才能揚善!贊加一!
回復 hongye_north 2020-2-13 05:27
希望,那些安省華裔議員能在安省議會上對Condo法的缺陷修訂上多下功夫和時間!
回復 jjoohhnn 2020-2-13 07:00
hongye_north: 只有壓制住人性的惡,才能揚善!贊加一!
Many thanks!
回復 jjoohhnn 2020-2-13 07:07
hongye_north: 希望,那些安省華裔議員能在安省議會上對Condo法的缺陷修訂上多下功夫和時間!
個人認為,那些搞政治的議員們不一定總是在思考如何修改有缺陷的法律來完善社會的法制建設,實現更好的公平與正義。而是總是在搞政治拉幫結派,互相幫助與支持,蹭熱點,如何繼續能當議員領輕鬆高工資。因此,這民主制度的法制漏洞與缺陷也到處都是!
回復 tantianxing 2020-2-13 07:11
jjoohhnn: 個人認為,那些搞政治的議員們不一定總是在思考如何修改有缺陷的法律來完善社會的法制建設,實現更好的公平與正義。而是總是在搞政治拉幫結派,互相幫助與支持,
是啊!民主法制國家都如此,人類的文明發展也是遇到了人性本惡的強力阻礙。怎麼辦?還有沒有另外一種更文明的高級政治制度來替代?
回復 tantianxing 2020-2-13 07:13
8288: Condo的管理的確很操蛋.權力很大對此又無它法.
民主只是合法框架下貪.集權只是偷偷貪.都不是東西
八老也有這麼深的體會?可見是老鼠過街了!
回復 tantianxing 2020-2-13 07:16
hongye_north: 安大略省對於Condo法缺陷的修訂非常緩慢。那些議員都是吃乾飯的!
還是這所謂民主體制制度也有問題的。就拿錢不幹活,的確一天不知道他們在幹什麼為民做主?
回復 tantianxing 2020-2-13 07:20
jjoohhnn: 人性本惡!只有壓制住人性的惡,才能揚善!
人性本惡在民主西方國家一般不敢提倡,但是事實就是如此!可是他們內心裡是一直這麼認為的。偽君子比較厲害。
回復 鬍子太長了 2020-2-13 08:00
本文把貪腐的本意歪曲了。
利用公職職權取得非法利益才是貪腐。
管理公司是商業主體,它無論取得多大的利益,都不能劃入貪腐之列。當然如果管理公司的獲利者是condo法的制定者,是貪腐。
商業的形式是交易,市場的原則是價值平等交易,condo管理公司要價高,市場消費者可以不接受,不簽合約,去選擇別的居住消費方式,如果簽了那就不要抱怨。
十多年前,加拿大退休總理被爆出在政期間,接受20萬加幣的外國公司咨詢費,那才是有貪腐的嫌疑。
這和民主法制有關係,是因為雙方都得按法行事,不可違法。也沒有關係,民主和法制不管你消費的高低,也不管你銷售物品服務的要價。
不要用中國的消費思維習慣,與加拿大的消費方式互套。
網上有1萬美元賣自己在後院堆的雪人,我們不買,但就有很多人千里萬里出錢買,網上看著它化成水,摸都摸不著。但售賣者只要按法報稅繳稅就沒問題。

所以本文作者只是想抱怨生活中的小事,誇張的大了點。
回復 tantianxing 2020-2-13 08:35
鬍子太長了: 本文把貪腐的本意歪曲了。
利用公職職權取得非法利益才是貪腐。
管理公司是商業主體,它無論取得多大的利益,都不能劃入貪腐之列。當然如果管理公司的獲利者是co
物管公司利用管理職權來騙銀行貸款,而讓業主去還,自己逃走,這是不是腐敗與貪婪?

Board和物管公司一起隱蔽勾結騙貸款,自己拿走巨額好處不好好追究物管公司而讓物管公司逃跑,有沒有腐敗貪婪?

Board和物管公司一起隱蔽勾結高價外包公寓服務合同,自己回頭拿隱蔽利益好處是不是腐敗,貪婪?
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