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加拿大Condo法後面的黑暗與無恥-2:業主董事會成員玩弄權術被重罰

作者:tantianxing  於 2019-4-10 00:36 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:加國生活|通用分類:政經軍事|已有20評論

關鍵詞:安省Condo法, 物業管理, 無恥

談天星政治經濟論談:::

業主董事會成員(the board of directs)管理失職,使共管維修基金突然大漲引起業主強烈不滿,業主自開業主大會免去業主董事會成員(the board of directs),他們不服氣,死皮臉賴著還不去職,繼續玩弄權術與業主們對抗,造成業主們與業主董事會成員(the board of directs)對搏公堂民事法庭。法官判業主董事會成員(the board of directs)違法,他們自己的數萬律師費要自掏外,還被重罰數萬。這樣的勞民傷財的司法對立,難道不是安省Condo法後面的黑暗與無恥嗎?在大都市,住Condo的極多有數百萬人,必然會有大量的Condo管理糾紛。一旦有司法糾紛,就去找民事法庭,大家都知道民事法庭程序複雜,費用昂貴,打其官司就是勞民傷財。為何不設如同交通法庭一樣的Condo仲裁法庭來依法簡單快速處理髮生在Condo裡面的各種司法矛盾糾紛,這就是安大略省Condo法的天然缺陷與無恥了。


多倫多高樓共管公寓

下面看這個發生在多倫多Condo里的真實故事。

有關共管公寓大廈的罕見案例引起了大家的關注,安大略省倫敦市一座公寓大廈的業主董事會,五名前董事罕有地被法庭重罰,必須支付合計三萬六千三百加元, 特別申明的是,該罰款必須由五名前董事自掏腰包。身為義工,貢獻時間精力,分毫不取,卻惹上官非,錢包重創,何罪之有?

事源該大廈的漏水維修工程,根據大廈工程師報告,大廈必須進行有關維修,防止漏水情況進一步惡化,整項工程預計需要75.5萬加元。

 在多倫多涉該物業司法有糾紛的物業公司DUKA

但大廈的儲備基金(Reserve Fund)可謂杯水車薪,難以一下子應付這突如其來的75.5萬加元的巨額開支。因此,業主董事會召開全體業主大會, 知會各業主大廈將會進行此項重大維修,但鑒於大廈儲備基金不足,必須向銀行借貸60萬加元。

業主大會上,儘管各業主理解進行漏水維修工程的必要性,但卻明確否決了業主董事會關於向銀行借貸60萬加元的動議。與此同時,一群自發組織的業主更對如此昂貴的工程維修費用提出質疑,對業主董事會的工作表現強烈不滿,並要求召開另一次全體業主大會,推翻現有的業主董事會。

按照安大略省共管物業管理法的規定,如有超過15%業主書面提議,要求就有關重大事宜, 譬如是推翻現有的業主董事會召開全體業主大會,現有業主董事會必須就該提議,決定於35天內召開業主特別大會,或把該特別議案包括到年度例行的業主大會議程內。

但是,對此剝奪全體董事資格,挑戰其大廈權威領導地位的建議,該業主董事會使用各種手段,百般阻撓及禁制業主特別大會的進行,並向法庭申請,委派大廈以外的行政人員接管大廈的管理工作。

大廈業主與原業主董事會最終對薄公堂,經過曠日持久的冷戰,雙方都已身心疲憊。法庭最後判令,原業主董事會為個人私利,千方百計阻撓業主要求召開特別大會撤換原業主董事會的要求,並阻止選舉產生新的業主董事會,此舉實屬違法。

此外,法庭還判令,原業主董事會自行聘請大廈以外的行政人員接管大廈管理工作,也屬違法。因此,原業主董事會全體董事被勒令喪失大廈董事資格。

新一屆業主董事會進一步申請,原業主董事會成員必須私人負責兩次法庭訴訟的費用,法庭亦接受此項申請。判決指出,原業主董事會惡意阻撓剝奪其董事資格的業主特別大會舉行,此訴訟的法庭費用為$15,000加元;另一訴訟決定申明,在已被剝奪董事資格的情況下,原業主董事會仍一意孤行,為私利及意氣行事,違法下令他們的律師,聘請大廈以外的行政人員接管大廈管理工作,是顯然的惡意及詐欺行為,因此重罰原業主董事會$21,300.52, 五名原業主董事會董事需由各自的私人帳戶中每人支付$7260加元,因為此惡意行為顯然不屬大廈保險承保範圍。

筆者在加拿大從事物業管理逾十六載,這可是其中一非常極端的案例,業主董事會是不領任何薪酬的義務工作者,是公而忘私,受人尊敬的一群,為確保他們的日常工作順利進行,大廈專門為大廈董事和管理工作人員購買責任保險,通常保險金額為五百萬至一千萬加元,使為大廈工作的大廈董事義工們沒有後顧之憂,不必為一些無心之失或疏忽負責,更不會傷及董事們的私人財產。

本案例無疑是一個響亮的警鐘,並非因為你是一名義務工作者,自認為是在為大眾謀福祉,就可以忽略或漠視有關法例的存在,很多時候可能只是為一時之氣而釀成大錯,就更得不償失了。

身為業主董事會成員,是大廈業主選舉出來的代表,凡事必須以大多數業主的利益為出發點,絕不可以緊盯一己私利;共管大廈法賦予業主權利可以解散獨斷專橫的業主董事會,業主完全有權當家作主選舉自己屬意的董事會;大廈業主間的糾紛演變成法庭訴訟,實屬不幸之事,不但破壞鄰裡間的和諧,更勞民傷財,損失不菲。

事實上,業主董事會的運作應高度透明和公開。一般來說,大廈日常運作中需要向業主保密的事宜都非常有限,透明公開公正的運作模式,一定可以避免以上令人嘆息的案例再發生,畢竟,業主董事會是一群熱心大廈公益的義務工作者,捲入官非,更傷及自己的私人腰包,實屬不值,令人惋惜。

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發表評論 評論 (20 個評論)

回復 tantianxing 2019-4-10 01:18
多倫多的故事,與大家分享。
回復 徐福男兒 2019-4-10 02:18
在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
回復 tantianxing 2019-4-10 02:34
徐福男兒: 在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
美國的確也是這樣!美國、加拿大這樣的法律的確需要改正啊!
回復 hongye_north 2019-4-10 02:43
tantianxing: 美國的確也是這樣!美國、加拿大這樣的法律的確需要改正啊!
說是西方國家有文明制度,但是沒有好的法律來制約,人照樣幹壞事。沒有好的制度,人性就更可惡了。人本初,性本惡。這是世界真理!這世界就是壞人佔多數的!
回復 hongye_north 2019-4-10 02:43
tantianxing: 多倫多的故事,與大家分享。
謝謝!
回復 hongye_north 2019-4-10 02:44
徐福男兒: 在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
說是西方國家有文明制度,但是沒有好的法律來制約,人照樣幹壞事。沒有好的制度,人性就更可惡了。人本初,性本惡。這是世界真理!這世界就是壞人佔多數的!
回復 tantianxing 2019-4-10 02:48
hongye_north: 說是西方國家有文明制度,但是沒有好的法律來制約,人照樣幹壞事。沒有好的制度,人性就更可惡了。人本初,性本惡。這是世界真理!這世界就是壞人佔多數的!
好!高!
回復 jjoohhnn 2019-4-10 03:49
hongye_north: 說是西方國家有文明制度,但是沒有好的法律來制約,人照樣幹壞事。沒有好的制度,人性就更可惡了。人本初,性本惡。這是世界真理!這世界就是壞人佔多數的!
沒有好的制度,人性就更可惡了。人本初,性本惡。這是世界真理!這世界就是壞人佔多數的!+10
回復 jjoohhnn 2019-4-10 03:52
徐福男兒: 在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
法律制度的完善與良好執行才是保證社會公平、公正、和諧的最基本基礎。我也認為,這世界的大多數是壞人!無論是西方還是中國。也許中國的壞人有更高比例吧。
回復 jjoohhnn 2019-4-10 03:53
tantianxing: 多倫多的故事,與大家分享。
謝謝博主分享!
回復 jjoohhnn 2019-4-10 03:54
tantianxing: 美國的確也是這樣!美國、加拿大這樣的法律的確需要改正啊!
北美烏鴉一般黑!
回復 tantianxing 2019-4-10 08:42
jjoohhnn: 北美烏鴉一般黑!
高見!
回復 tantianxing 2019-4-10 08:45
jjoohhnn: 法律制度的完善與良好執行才是保證社會公平、公正、和諧的最基本基礎。我也認為,這世界的大多數是壞人!無論是西方還是中國。也許中國的壞人有更高比例吧。
法律制度的完善與良好執行才是保證社會公平、公正、和諧的最基本基礎。這世界的大多數是壞人,論是西方還是中國。也許中國的壞人有更高比例吧。說的透徹。大陸和西方文明的區別就是大陸壞人比西方多15%。是嗎?     
回復 hongye_north 2019-4-10 08:53
tantianxing: 法律制度的完善與良好執行才是保證社會公平、公正、和諧的最基本基礎。這世界的大多數是壞人,論是西方還是中國。也許中國的壞人有更高比例吧。說的透徹。大陸和
博主夠逗的。我看只有5%的差距區別。   
回復 hongye_north 2019-4-10 09:01
不過從人性核心來講,人是天然地絕對的壞性。為何世界百姓都說學壞很容易,做壞事很容易呢?恰恰是做好事難。特別是一輩子做好事,做好人就更難。也讓大家清醒,西方文明國家法律本意,也是人性本惡。因此,西方白人也不都一定是好人,是高尚人。大多數的也還是壞人可能性極大。這個也是制度環境條件所限制的。
回復 rasitillos 2019-4-10 09:47
希望多多聽到加拿大的故事
回復 tantianxing 2019-4-10 23:59
rasitillos: 希望多多聽到加拿大的故事
那就多關注我們的博客,我們會有各種加拿大事評論發出。
回復 tantianxing 2019-4-11 00:00
hongye_north: 不過從人性核心來講,人是天然地絕對的壞性。為何世界百姓都說學壞很容易,做壞事很容易呢?恰恰是做好事難。特別是一輩子做好事,做好人就更難。也讓大家清醒,
說的有心得。好!謝謝分享。
回復 tantianxing 2019-4-11 00:01
hongye_north: 博主夠逗的。我看只有5%的差距區別。    
不是逗,是事實吧!不要客氣。
回復 rasitillos 2019-4-11 09:21
tantianxing: 那就多關注我們的博客,我們會有各種加拿大事評論發出。
好的

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