老憤青

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義正視聽絕地反擊騙子

作者：老憤青於 2014-6-19 07:41 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:談笑古今政治|通用分類:政經軍事

關鍵詞：視聽

最近半年，央媒體（我創造的新詞兒，我的意思是所有的中共管控的媒體都稱為「央媒體」。包括《人民日報》、中國共產黨中央電視台、《光明日報》、《解放軍報》、《邯鄲日報》、《瀋陽晚報》、《足球報》等，包括我老家的《承德日報》、《承德晚報》、《承德群眾報》、承德電視台、承德人民廣播電台，包括我老家縣城的電視台和廣播電台等全國大陸所有的媒體在內都視為「央媒體」）不斷闢謠，說什麼70個大中城市只有一個城市（溫州）房價下跌，其他的全部上漲。

其實，包括北京在內，房價真實的情況是一直在下跌。北京房價虛高，幾乎沒有成交量。比如北京的世紀城附近的某高檔社區，其房價一般要價是8萬5左右，但是幾乎是零成交。而那些急於出手的房子，一般成交價也就在6萬元左右。不久前，我的一位朋友，就揮淚斬了一回馬謖。他的房子報價是2500萬元，但是實際成交價是1400萬元，比預期少了1100萬。

這是不久前發生的事兒，是真實的。我寫此短文，是想告訴大家，集團公司為了維護房價，不遺餘力。其實房價堅挺，利益集團的利益就在，房價下跌，就等於那些利益集團的畜生們死了一回又一回親爹親媽。

請大家回歸理性，房子的造價就是建造費用（包括材料費施工費和設計費），包括少許的土地費，包括少許的稅費，這就是所有房子的直接造價。僅是，現政府的稅費不是少許，而是許多。

我們假設，你買了10萬平方米土地，一般的縣城，土地費用是200-500元/平方米，此文假設300元/平方米土地費。如果說容積率是2.5，也就是說10萬平米土地可以建設至少25萬平方米的房子。當然開發商會通過各種手段包括行賄等多蓋一點兒，我們假設蓋到3.5，那就是35萬平方米的房子。

如果房子賣到3000元/平方米，那麼35萬平米乘以3000元等於10億5000萬元（350000平方米X3000元=1050000000元）。

去掉建設費用1200元/平方米（35000X1200=420000000元）=4億2000萬元。

房子總賣房款1050000000-建設成本420000000=6.3億元。

6.3億元-土地費用3千萬=6億元。

這可不是開發商的利潤啊，還沒算稅費呢，潘石屹任志強透漏的房子的稅費一般是百餘種加一起大概是48%左右（這真得感謝潘總任總，如果他們不說，我們哪裡知道這些？），那可是從總房款里繳稅的（注意，不是交稅而是繳稅，帶有強制行的詞兒）。

當然，我個人估計（我不知道，全憑自己之經驗猜測之）房價3000元左右的縣城稅費到不了這麼高，北上廣深應該是至少48%以上，我們假設我舉的這個例子稅費加一起是40%吧。那麼10億5千萬的總房款X40%（稅費）=4億2千萬（420000000元）。

上文說到的總房款10億5千萬-土地出讓金3千萬-建設成本4億2千萬-稅費4億2千萬=1.8億元。

這1.8億元是毛利，如果有貸款還的去除大概8千萬的貸款利息，如果需要那個一下，給點回扣什麼的還的去除5千萬元，開發商忙乎半天，就剩5千萬元。

開發商的利潤是105000000：50000000=1：X，X=0.0476。也就是說開發商的利潤是不到5%。