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一線城市取消限購,中國經濟將很危險

作者:閑雲野鶴一忽悠  於 2014-8-11 06:43 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:政經軍事|已有2評論

關鍵詞:中國經濟, 一線城市

巴菲特有句名言:只有在退潮的時候,你才會知道誰在裸泳。

中國的房地產市場正在退潮,裸泳者紛紛現身了:三四五線城市固然不用說,二線城市裡杭州、成都、天津、濟南、呼和浩特、太原也都扛不住了。到目前為止,46個限購城市中,已經有30個城市不同程度鬆綁。

1、廣州為何快扛不住

那麼一線城市裡,誰的壓力最大?種種跡象顯示,是廣州。據媒體報道,今年5月以來,廣州增城、從化兩個較為偏遠的區已經鬆綁限購,本地戶口可買三套房,但房款須一次付清。外地戶口買首套房不需納稅、社保證明,也可一次付清買第二套房。隨後,還有過南沙希望放鬆限購的傳聞。

85日下午,由廣州最大的中介代理行合富輝煌領頭的一場研討會上,有多位業內人士向政府開炮,呼籲應該引領一線城市,在樓市調控上去行政化、取消限購,以換取樓市成交的恢復。據稱,自從去年嚴格的穗六條將限購門檻大幅度提高以來,廣州樓市成交持續走低,今年上半年一手房成交量創10年來最低位,甚至低於金融危機爆發的2008年。

廣州樓市為何成為四大一線城市里最先扛不住的?不是因為廣州住宅供應量太大(廣州供應量遠遠低於北京、上海),而是因為廣州的競爭力在四大城市裡是最弱的,最近13年來以資金角度觀察,廣州的增長幅度,只有北、上、深的一半左右。此外,廣州對外來人口的吸引力,對外來投資性購房的吸引力,也都是四大城市裡最弱的。

整體而言,廣州的樓市並不危險。有問題的地方,一是比較偏遠的增城、從化,情況類似三線城市;二是南沙新區,這裡類似天津的濱海新區,因為發展太快,新房庫存偏大。但從開發商和政府角度看,能取消限購當然最好。開發商可以迅速回籠資金,甚至可以賣個好價錢;而政府則可以輕鬆完成保增長的目標。廣州近些年被天津、深圳追得氣喘吁吁,地方債佔地方財政收入的比例,高居7大城市(GDP過萬億的)第二位。汽車已經限購,很難回頭,如果房子限購再不能鬆綁,那啟動內需就非常難。

所以,保增長,保GDP第三的頭銜,其實才是廣州最大的壓力。

2、一線城市取消限購,樓市將加速崩潰

也許有人會問,為什麼一線城市就不能取消限購?這種用行政手段管理市場的措施,難道不應該消失嗎?

我的回答是,應該是應該,但目前不可行。如果一線城市全面取消限購,樓市將迅速崩潰,中國經濟將不可收拾。為什麼這麼說?這是因為目前只有一線城市的樓市,還有足夠的剛需和投資性需求支撐。目前的成交縮量,是因為有買房願望的人,在等待一個好的價位。而多數二線城市,以及三四線城市就不同,那裡供應量太大,潛在需求不足。取消不取消限購,影響不大。

如果北、上、廣、深全面取消限購,樓市將出現三階段的變化。第一階段:成交增加,市場開始活躍,並在本地需求推動下輕微上漲。第二階段:鑒於目前貨幣政策事實上已經是適度寬鬆,所以全國的投資性購房需求會迅速向一線城市集中,一線城市樓市開始出現大幅上漲。在一線城市核心地區,如果沒有任何行政干預,房價有一兩年內翻倍的可能。但這就像放禮花一樣,在短暫的璀璨之後,市場將迅速轉冷。第三階段:全國樓市將在一線城市帶領下,全面崩潰,走勢類似1997年的香港,無比慘烈。而且,樓市崩潰將引發金融風暴,並帶來劇烈的社會動蕩。

其實政府深諳其中道理。他們的考量是,通過限購控制一線城市樓市,讓它慢慢漲。即便短期內會下跌,或者成交量不足,通過信貸政策的微調,可以不讓它崩潰。這樣,一線城市樓市潛在的上升動能,不會一下子釋放完成,可以慢慢地向前走。有一線城市為榜樣,全國主要城市的樓市問題就不大。一大批核心城市樓市問題不大,全國樓市就沒有整體性的風險。至於泡沫,可以通過樓價不漲,等一等通脹,等一等居民收入增長的方式,逐步化解。

在這個過程中,房地產這頭疲憊的老牛,還可以通過慢走的方式,繼續為中國經濟拉一陣子的車,為改革和轉變經濟增長方式贏得時間。因此,控制好一線城市的樓市,對中國經濟至關重要。

其實,要讓我說句實話,廣州放鬆不放鬆限購影響不大。只要守住北、上、深,就足以控制全國樓市。而在北京、上海和深圳三個城市裡,對房地產依賴程度最低是深圳;能真正帶來全國性影響的,是北京和上海。


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發表評論 評論 (2 個評論)

回復 borninheaven 2014-8-11 10:49
中國的房市管理世界第一,只漲很少跌
回復 越湖 2014-8-11 22:05
可以慢慢漲,不可慢慢跌。只要跌,就不會慢慢的。。。

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