從港到滬持續撤資？李嘉誠60億叫賣上海物業背後

華人首富李嘉誠的想法總是令人難以捉摸。

就在其掌舵的和記黃埔正忙於出售百佳超市業務之際，李嘉誠計劃以60億人民幣的底價叫賣上海陸家嘴寫字樓項目的消息不脛而走。令這位原本就已陷入「撤資香港」、「投資重心西移」等輿論漩渦的「超人」再一次成為外界關注的焦點。

叫賣東方匯經中心

8月21日，據內地媒體引述多名知情人士透露，李嘉誠旗下公司長江實業（集團）有限公司打算出售其在上海陸家嘴開發的首個寫字樓項目--「東方匯經OFC」，售價60億元人民幣以上。

資料顯示，「東方匯經OFC」是長江實業在上海的第一棟甲級辦公樓，位於陸家嘴金融核心區，也是小陸家嘴區域最後一個動工的甲級辦公樓項目，毗鄰上海中心、環球金融中心及金茂大廈。

該項目建築面積超過11萬平方米，以「財金匯聚、點睛之最」作為項目定位，共建35層樓，總高約200米，原計劃於2014年落成投入使用。

對於出售消息，長實方面在接受媒體採訪時僅透露，目前該項目一切準備工作均在進行之中，暫無相關信息可更新披露。

不過，在8月23日，在港有「長實樓神」之稱的長實執行董事趙國雄則曾經表示，該集團目前準備將該項目長期持有收租，但也不排除有合理出價會考慮出售。

據知情人士透露，目前買家仍未敲定，不過潛在的買家包括交通銀行以及新加坡資產管理公司ARA Asset Management Limited。

另有港媒援引一位商業地產公司人士的話指出，長實本來就是ARA的股東，買家是內資銀行的機會較大，因為他們不太看重收益，多自用為主。

翻閱歷史資料發現，東方匯經OFC其實是長江實業與和記黃埔在2006年10月聯合，以8.32億元從富都世界發展有限公司手中購得。

據長實及和記黃埔2012年年報顯示，兩家公司各佔東方匯經OFC一半股權，兩家公司均隸屬李嘉誠旗下。

重心西移與上海中心

作為長實自2011年在上海啟動三大項目之後的首個成型項目，東方匯經OFC被傳出售多少還是令人感到意外。

據時任長江實業（上海）企業管理有限公司副總經理馬清芝介紹，「東方匯經OFC」預計在2014年第一季度竣工。

2012年10月，長江實業執行董事趙國雄就曾對外界透露，長實將長期持有該項目，暫時沒有分割出售的打算。項目的租賃對象，瞄準跨國公司總部、國際基金公司等。

根據彼時媒體報道，東方匯經OFC的租金水平向區域內的超甲級寫字樓看齊，或在每平方米15-20元/天。

不到一年時間，李嘉誠為何突然考慮脫手這樣一個黃金項目？

「如果長實不是十分缺錢，沒有必要出售這個項目。那邊單價8-10萬/平方米之間，如果持有的話，沒有震蕩的風險存在。」在上海業內人士看來，倘若持有東方匯經OFC，項目收益不低。

「所以可能是出於資金盤整的原因。」上述業內人士分析稱，李嘉誠在投資方面已經出現傾斜，將投資重心西移歐洲，投資別的項目可能性比較大。

另有分析人士指出，李嘉誠之所以會選擇此時出售東方匯經OFC，其實也是受到前不久剛剛封頂的上海中心大廈的影響。

該人士分析稱，東方匯經OFC東面正對的就是「上海中心」，明年即將入市，一出來就會拉走很多客戶。

「在投資重心西移的大背景之下，選擇在上海中心入市之前完成出售東方匯經OFC會利於收益最大化。」

這座外形酷似「打蛋器」的上海中心大廈位於浦東的陸家嘴功能區，佔地3萬多平方米，其中辦公樓面積約21萬平方米，商業面積約5萬平方米，核心功能是以辦公空間為主的商務功能。其主體建築結構高度為580米，總高度632米。

據資料，上海中心建成后將擁有9個區間，21個空中花園。辦公面積約為20.7萬平方米，酒店及配套設施約8萬平方米，會議及宴會面積為3600平方米，商業零售面積約6萬平方米，除頂部區域外，其餘各區間的高度都在12-15層之間。

長實系兵敗上海？

相比百佳超市的出售，李嘉誠這次在上海的撤離似乎略顯無奈。

據了解，長實在上海目前有三個項目，除了「東方匯經OFC」，另外兩個項目分別是，位於普陀真如的大型綜合體項目「高尚領域」，及位於嘉定的高端住宅項目「湖畔天下」。

而其中，最受關注的非真如項目莫屬。從拿地到入市，真如項目整整歷經了六年時間。

2006年年底，長實下屬公司以底價22億元獲得普陀區真如副中心啟動區A3-A6地塊，這就是未來的「高尚領域」項目。

資料顯示，該地塊位於銅川路以北、曹楊路以東、規劃真華路以西、規劃固川路以南，地處上海真如城市副中心南部核心區，佔地面積約19.7公頃，地上、地下總建築面積達114萬平方米。其中，商業購物面積約20萬平方米。

據了解，項目建成后將是上海中環區域內面積最大的城市綜合體項目，包括商場、酒店、寫字樓、公寓和住宅等不同業態。

不過，該項目在2006年拿地以後，直到2011年才正式啟動，這亦使長實陷入了「囤地」風波。

2011年5月，有媒體報道稱，長實的普陀真如城市副中心A3-A6地塊在開工兩年後仍處於打樁階段，按項目周邊地塊價計算，得出該項目溢價率已達300%，溢價至少60億元以上，並分析稱屬變相「囤地」。

不過，長實曾對此表示，項目早已全部施工，進度一直如期推動，預計2018年落成，仍處於打樁階段是由於項目面積達到幾百萬平方米，開工過程複雜。

直至今年6月下旬，真如項目的「高尚領域」首批700套住宅才正式推向市場，目前已全部售罄，套現26億元。

不過在業內人士看來，真如項目26億元的銷售業績並不樂觀，「近年來動輒上百億投資的商業綜合體，真如的市場反應比較低調。」