倍可親

房產重新貸款:忽悠你沒商量

作者:tangremax  於 2012-10-30 01:33 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:地溝油文學|通用分類:其它日誌|已有50評論

關鍵詞:貸款, 房產

 
                                                                          紐約堂叔
 
如果你是美國地主,不時會有銀行動員你重新貸款(refinance),並信誓旦旦地告訴你,每月可以省下$$$。你一看,馬上就動心了,因為你5年前時的貸款利息是6.5,而銀行給你新的offer是3.5。這時我們的哥兒們莫名地感動起來:誰說天上不掉餡餅?這美國銀行簡直就是顧客的上帝!
 
如果真如善良老百姓的想法,銀行都變成了慈善機構,銀行家都成了救世主,那這個世界不就成了君子國,那敢情好!但是,沒有商人會吃飽了撐的整天琢磨著做虧本買賣。今天就讓俺來揭一揭重新貸款的貓膩。這些故事,銀行的職員是打死也不會說的。
 
1),先來舉一個實例:
張三5年前買了個60萬的房,付頭款四分之一,即15萬,借貸45萬,年固定利息是6.5;30年還貸期=360個月;
則每月還銀行固定的本利=2,844;其中利息部分=2,437.5,本金部分=406.5;
(如果張三真的支付銀行30年的房貸,張三在30年中要付給銀行的利息總數=2,437.5x360月=$877,500)
其中,406.5/2,844=14%。也就是說,張三每月的還貸的總數的86%是利息部分,只有14%是本金部分。
由於大多數地主都不會擁有一個房子達30年之久,一般來說平均擁有時間大約是7--8年。因此,銀行的收款策略是在前20年,張三月支付的86%都是利息部分,也就是說,銀行會儘可能地超前地,集中攫取他們的利息部分,這就是所謂的利潤最大化策略。如果張三在第6年開始重新貸款,他過去5年已經付給銀行的利息是2,437.5x60月=$146,250;相應地支付的本金總數只有區區=$24,390 。
 
2),再來看看銀行是如何從房貸賺錢的:
其實,銀行從房貸所賺取利潤只是過戶手續費。你的貸款隨後就被銀行打包后一股腦兒賣給了「兩房」,否則,銀行的資金不就枯竭了嗎?
因此,銀行每做一次重新貸款所收取的費用,就是他們竭力縱容你do it 的動力。
「兩房」也不吃虧,當你履行重新貸款以後,比方你又搞了一個30年的重新貸款,雖然利息降低了,但是,你又要重新背30年而不是25年的利息債,又要從頭開始以大百分比超前地支付銀行的利息。目前你在銀行存款利息可能只有0.5%,雖然張三的房貸利息降到3.5%,不難算出他們的利潤=3%。
記住,銀行老闆個個都是人精,你以為他是誰!
 
3),什麼人適合重新貸款?
如果你買房的時間很短,而你又打算在這個房子住相當長的時間,而重新貸款的利息又確實低得誘人,那麼從經濟上還是合算的。當然這裡會有一個具體的計算公式。
其次,如果你的家庭遇到了某些財政方面的困難,打算降低每個月的支付額,或希望從15年的支付改成30年的支付方案等等。
 
4),堂叔的建議。
如果張三不是屬於第3種情況,而他的手上又比較富裕,不妨每月加大本金的償還量,這樣,他每月的利息支付就會降下來。這樣他就可以提前償還他的貸款,而不會像重新貸款那樣重複加倍地孝敬銀行嘍!
 
估計銀行老闆們看了本文會至少鬱悶三天,嚴重的會吐血。
 
 
 
 
 
 
 
 

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發表評論 評論 (50 個評論)

回復 小皮狗 2012-10-30 01:46
多謝堂叔指點迷津。
回復 xqw63 2012-10-30 01:50
聽堂叔一席話,勝還貸10年款,咱這就向領導彙報去
回復 徐福男兒 2012-10-30 01:54
專家出手,銀行氣煞!
回復 白露為霜 2012-10-30 01:58
應該重新貸款,再把省下的錢付本金。氣死銀行。
回復 秋天的雲 2012-10-30 02:03
還是有錢儘快還請本金好啊
回復 sguan 2012-10-30 02:30
白露說的才是正解!剩的不多時,就用HELOC。
回復 dannysun 2012-10-30 02:40
受教了,謝謝。
回復 北勝街 2012-10-30 02:52
重新貸款銀行還要收取不少的手續費。有時候總想,我向銀行借錢,除了連本帶利,怎麼還有付手續費呢?怪不得銀行都這麼暴利。
回復 Hansonding 2012-10-30 03:01
這個計算公式很值得參考。
回復 8288 2012-10-30 03:13
謝謝
回復 黑山老貓 2012-10-30 03:25
堂叔出手, 銀行氣死.  
回復 寒楓109 2012-10-30 03:32
張三的問題是把Amortization 的時間給拉長了. 他既然已經還款5年了, 在refinance的時候應該選擇25年,而不是拉回30年. 這樣利息和本金比會繼續按照原來的速率繼續下降, 利息百分比不斷減少, 本金比例不斷增加. 只要Amortization時期不要隨意延長,  那麼利率的下降是有好處的. 另外要綜合考慮refinance是否有手續費,多少.
回復 leahzhang 2012-10-30 03:33
我在短時間還清買房貸款(3 1/2年),其中還做了一次二次貸款。估計銀行賺的不多!
回復 borninheaven 2012-10-30 03:33
堂叔那是誤導村民!5年前時的貸款利息是6.5,而銀行給你新的offer是3.5,那是絕對的省錢!堂叔的演算法是概念替換,絕對的錯!
回復 瑋哥 2012-10-30 03:57
先將30年換成15年,再把所有能存的錢全部付本金,這就是咱中國人的活法
回復 遠洋副船長 2012-10-30 03:57
俺作了重新貸款,仔細算來差不多
回復 麥燕萍 2012-10-30 03:58
黨叔說忽悠就是忽悠!
回復 manjing 2012-10-30 04:29
leahzhang: 我在短時間還清買房貸款(3 1/2年),其中還做了一次二次貸款。估計銀行賺的不多!
醫生就是有錢。
回復 Charlie2003 2012-10-30 04:30
堂叔你這麼一發文,銀行不得去賣地溝油了啊
回復 manjing 2012-10-30 04:30
遠洋副船長: 俺作了重新貸款,仔細算來差不多
那就是不重新貸款也沒啥區別?
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