地產回升 賣屋寶典

                                                                                                   紐約堂叔

「春江水暖鴨先知". 以我近一年的感覺，整體而言，紐約市及其郊區的地產在恢復之中，當然，各地的情勢仍然不一致。譬如，在Nassau County的一些town 今年比去年同期上漲了5%---10%不等。今天，我想以我多年的地產中介經驗，提醒親愛的網友和讀者，如何做一個合格的seller。我相信，其中的許多箴言，多數人恐怕聞所未聞。

1，一定要把你的房子交給中介公司代理出售  (Multiple Listing Servise System)。

在美國，房屋銷售是相當專業的系統工程。從銷售的前期工作，如一定的裝修，清理和產權檢查到最後的過戶，其中的程序包括：找到一個認真，合格和著急的（ seriours，qualified & ready to buy）買家---工程師房屋檢驗---簽約---貸款---產權調查---銀行估價等等，可謂」過五關斬六將「，每一關都可能出現想象不到的問題而導致買賣失敗。而一個有經驗的經紀人知道如何去解決，相信他們各有」奇術「去救死復生。堂叔自己就有過為屋主解決產權麻煩跑法庭十幾趟的經歷。

據一份美國地產統計報告，屋主自售價比上市銷售價平均低16%。屋主不是高估就是低估房屋的身價，導致銷售困難或經濟損失。他們往往在賣房的初期豪情萬丈，到頭來又信心盡失，在反覆的挫折以後，竟然馬馬虎虎地賣掉，當然會吃大虧。屋主自售房屋的成功率平均不到20%。

你的房屋上市后，A）會有成千上百的當地經紀人幫你售屋，他們都有自己潛在的客戶。B）房屋上市以後，你的售屋信息會同時出現在許多國內外地產網站上，他們都有非常詳盡的描述包括大量房屋的彩色照片（ tour vision）。這使得遠在中國的顧客都能看到你的房子的詳情。這種品質當然不是屋主登一兩個普通廣告可以同日而語的。

2，經紀公司和經紀人的基本資格。

不要雇傭兼職（part time）和從業時間太短的經紀。記住，在地產業，看一個經紀人的能力高低根本上是看他們解決棘手問題的能力，因此經驗永遠是最重要的。

所謂的「地產經紀人」是一個統稱。他們實際上分為銷售員（agent）和 經紀人（broker或 associat broker）。後者擁有較高的專業資格。其中 broker通常是指公司的法人（老闆）；而associat broker則是指通過了broker  licence 的考試但卻不是公司法人或老闆的經紀人。你會在他們的名片上認識他（她）是屬於哪個檔次的；

通常，較大，歷史較長的公司以及大型連鎖公司的信譽較好，他們通常會有定期的員工培訓，有較嚴格的規章制度，因此更有經驗和專業精神。

會見多個地產經紀，了解他們的歷史和業績，留意他們的基本素質，但不要被有些人的誇誇其談，拍胸保證以及無原則的廉價收費所迷惑。一定要貨比三家。

3，經紀人的法律意識。

即使是美國，各種專業服務的品質也可以良莠不齊，差別極大。

在美國，地產買賣不僅要講究經驗和從業精神，經紀人和seller都應當具有清醒的法律意識，以保護自己的基本權益，避免法律糾紛。而這一點，是被相當多的地產經紀公司和經紀人所忽略的。作為賣方當事人，屋主有權從被雇傭的經紀人那裡獲知他們的基本權益，如：

在美國，經紀人一般只服務於seller，即，最大限度地保護seller的利益，而不代表buyer的利益；

經紀人有責任為賣方在儘可能短的時間內獲取儘可能高的價錢；

積極周全的服務和負責精神，而不是」懶懶散散, 拖拖拉拉「；

對當事人屋主100%的忠誠，把seller當成」主人"；

恪守當事人屋主有關售屋的所有隱私，如婚姻麻煩，法律麻煩，疾病等等；

主動告訴賣方售屋過程中的每個細節。

然而，相當多的地產公司老闆（broker）不懂或不重視或偷懶而忽略上述法律條款（disclosure to  both seller & buyer），更遑論經紀人了。在這種情況下，事後買賣雙方都可以狀告有關的經紀公司。

 4，經紀人要極其熟悉房屋貸款業務。

祝你順利，有利地售出你的房屋。

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