限制七國人購買房地產將佛州形象毀之一旦

邁阿密房地產界批評限制七國外國公民購買佛州房地產會削弱南佛州的房地產市場。 該法案獲佛州州長羅恩·德桑蒂斯 (Ron DeSantis) 大力推動並支持。

《邁阿密先驅報》聯繫了 10 位房地產經紀人、學者、律師和非營利組織領導人，他們都同意該法案將影響南佛州的住宅市場。 該立法可能會導致需求放緩、價格下跌以及參與 EB-5 移民投資者計劃等項目的人數減少，大型房地產開發項目的投資者及其家人可以通過投資項目申請綠卡。 這個法案限制中國、古巴、俄羅斯、委內瑞拉、伊朗、朝鮮和敘利亞的公民在佛羅里達州購買農田和距離軍事設施或關鍵基礎設施 20 英里以內的任何財產，包括機場、海港、廢水處理和電力發電廠。 

法案特別限制來自中國的人在全佛州範圍內購買任何房地產。根據邁阿密房地產經紀人協會 2022 年國際購房者交易概況，在加拿大以外，南佛羅里達州的大部分外國買家來自拉丁美洲，其中阿根廷排名第一，其次是哥倫比亞、秘魯、智利、墨西哥、委內瑞拉和巴西 。 2022 年，外國人在南佛羅里達州購買了590 億美元的房地產，其中包括邁阿密-戴德，外國人交易占 67%，其次是布勞沃德和棕櫚灘。 在 590 億美元中，有42.2% 或 249 億美元來自非居民。

一旦法案實施，本地買家可能對減少來自外國人的競爭感到高興，但從長遠來看，法案將對佛羅里達州的房地產市場產生重大影響。

很多華人地產經紀人都表示接到不少來自中國的購房者和投資者的電話，詢問他們是否不能買房或必須出售他們近年來所購買的房屋。 佛州一向提倡多元化文化，很多外國人湧入南佛羅里達投資和居住 ，長期以來塑造了佛州對外國投資者的自由開放形象。 在過去3年新冠流行期間，佛州的開放政策使很多外來移民湧入佛州。一旦實施法案，佛州的自由開放形象將一夜蕩然無存。

圖為邁阿密小夏灣拿

邁阿密陽光小島海灘擁有大量東歐移民，被譽為小莫斯科。 小哈瓦那以其曾經熙熙攘攘的古巴人口而聞名，而多拉爾，也被稱為 Doralzuela，擁有該州最多的委內瑞拉人。

圖為著名的豪宅區陽光小島

「人們常說邁阿密這座城市對外國投資者敞開大門，一直以來，政府鼓勵通過貿易和體育賽事來宣傳這座城市，但引入這種立法完全適得其反，」委內瑞拉美國人協會主席弗蘭克·卡雷尼奧 (Frank Carreño) 說。「錢從哪裡來真的不重要，錢就是錢。 投資沒有國籍。」

房地產經紀人勞爾·萊奧尼 (Raúl Leoni) 說，「這項立法將改變多拉爾等社區未來的文化構成。這項立法，按照他們制定的法案，將使任何沒有居留身份或公民身份的委內瑞拉人無法在某些地區購買土地或房地產，這些地區的土地或房地產範圍如此之大，以至於他們根本無法進入多拉爾買房，因為 美國軍隊的南方司令部總部就設在那裡。」 由於 20 英里半徑的要求以及靠近 PortMiami 等其他關鍵基礎設施，七國公民也將被排除在 Sweetwater、Coconut Grove 和 Key Biscayne 的購買之外。

圖為美國軍隊南方司令部

 「按照法案，任何不是公民或居民的委內瑞拉人都會對美國構成威脅。 這既不公正也不準確，這是對該立法中提到的所有公民的大規模歧視，」萊尼說。 「而且住在邁阿密的委內瑞拉人，大多數人是反對掌握現有國家政權的人民。」 

長期以來，外國房地產買家一直對當地南佛羅里達州居民構成競爭，尤其是在供應已經緊張的市場中。 根據邁阿密房地產經紀人協會的數據，外國買家經常以現金出價，造成了邁阿密-戴德和布勞沃德房地產的大量現金交易。 僅在 3 月份，所有交易中就有大約 40% 是用現金完成的，高於 29% 的全國平均水平。

圖為邁阿密港

南佛羅里達州的現金買家比例是美國其它地區的兩倍，其中很多是來自國外的買家，該立法無疑將為南佛羅里達買家提供更多機會，減少競爭。隨著外國投資者轉向在其州購買房地產，佛州經濟可能會因此而受到影響。 

外國買家也將被禁止在施工前購買和參與聯邦 EB-5 簽證計劃等計劃，該計劃使申請人優先獲得美國簽證和綠卡，以換取新開發項目中的外國投資美元。 如果簽署成為法律，HB 1355 和 SB 264 法案將於 7 月生效。 目前受影響的業主必須在該州的經濟機會部登記他們的所有權。 如果他們不這樣做，他們將面臨每天高達 1,000 美元的罰款。 向受限制國家的外國人出售房產的業主將面臨至少 500 美元的罰款和監禁。 由於這項立法，房地產市場最早可能會在 2023 年下半年看到初步影響。 

近幾年很多來自中國的投資者在奧蘭多購買房屋經營民宿生意。法案實施以後必須在2年以內結業並出售房屋。這對於奧蘭多房市會構成不小的壓力，由於一般非投資者不願意購買可以經營短期租約的社區。當大量投資房進入市場時，其價格必然被壓低。

一些法律界人士表示，一旦成為法律，預計該立法將面臨多起訴訟。但這場官司可能會持續數年。 這隻會鼓勵外國買家去美國其它不受限制的州購買房地產，而佛州的自由開放形象將毀之一旦，長遠來看，佛州經濟將因此而受損。

2023年七月一日開始，佛州房地產賣方在賣房時首先需要審核購買者身份，如果買方屬於受限制的七國公民，然後再看20英里以內有沒有規定的限制設施。賣房者和地產經紀人以及房屋交易律師都將如履薄冰，害怕一不小心把房地產賣給七國公民而觸犯法律。能夠保護自己的就是索性不賣房地產給中國人以及其他六國公民。這對一貫提倡反對歧視的美國社會是一個莫大的諷刺。

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