地產發展商在銷售新屋時為了保護自己,在銷售合同中規定了很多有利於發展商的條款。在佛州,一般新屋建造需要6個月到一年,高層公寓建造甚至需要2年的時間。房屋建成以後,買家需要按照合同規定的時間交易,一般發展商規定買家必須在政府檢驗合格后出具入住證后馬上交易,否則買家需要按延遲的天數支付罰款給發展商。很多發展商為了回籠資金,在政府通過檢驗后要求買家馬上過戶。但是,如果發展商因為工程延誤而推遲交房,買方卻無法得到任何賠償。買家最多只能要求發展商退錢了事。
顯然,這對買家十分不公平。當然,合同還規定了很多對發展商有利的條款。筆者認為,儘管新房的買賣合同對買家來說是一份不平等的合同,但是買家在購買新房時一定要了解合同的條款,明白自己的責任以及詳細的房屋過戶費用。
最近有間新房過戶,筆者在審核買家過戶費用清單時發現其中一項$1000的費用,該費用是業主管理委員會收取的特殊管理費。而合同上並沒有規定該項費用由誰支付。筆者首先向負責過戶的律師提出該項費用不應該由買家支付,因為合同上並沒有具體說明並向買家透露這項費用。由於辦理過戶的律師是由發展商指定,很顯然律師是站在發展商一邊。該律師取出合同中的一份文件,是業主協會聲明,上面規定買家必須支付業主協會的特殊管理費。但筆者指出$1000特殊管理費是在買家簽約前期發生的,應該由發展商支付。筆者要求律師通知發展商,買家拒付該項費用。律師解釋說,其他買家對這項費用都沒有疑義,恐怕發展商不會答應。在筆者和買家的堅持下,律師馬上打電話向發展商陳述了買家的要求,果然發展商的態度十分強硬,不肯讓步。並威脅如果買家不同意,就以買家違約論處。筆者稱違約與否,必須由法官判決。筆者重申該項費用早在買家和發展商簽約前已發生,而合同並沒有說明買家要支付這筆費用,很明顯應該由發展商支付。筆者和買家決定先離開律師辦公室,等發展商改變主意再回來簽字過戶。
大約一個小時左右,筆者收到律師的郵件,稱發展商已經同意買家的要求,$1000特殊管理費由發展商支付。在據理力爭之下,買家最終贏得了一個小小的勝利。
邁阿密金城地產黃大衛
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