美國房價跌跌不休的原因

從2007年開始，佛州的房價開始土崩瓦解，當時有些專家認為房價最多跌20%就會停止，沒想到很多城市的房價在短短几年間掉了50%以上，而且有的城市的房價到現在還在下滑。這究竟是為什麼呢？

筆者最近發現南佛州的房價有止跌回升的跡象，市場上出現了很多買家竟價的現象，特別是公寓市場，買方購買的意欲很大。但是從房屋銷售的統計數據來看，似乎有些地區的獨立房價格還在下滑，這究竟是什麼原因呢？

很多地產經紀在處理短售交易時會遇到以下這種情況：短售賣方有兩個貸款，第一貸款債權人批准房屋出售價格后，第二貸款債權人因收回的資金太少(一般由第一債權人提供)而拒絕合作，在這種情況下，一般由買方或賣方協商解決，最後很可能由買方支付部分金額給第二債權人來取得第二債權人的合作。甚至有的買方還要幫賣方支付業主協會的欠費。這些買方支付的費用一般都不會表現在合同的價格上，故在短售交易中，買方最後所付金額可能超過合同的價格。

還有一種情況是房屋狀況不佳，大部分是一些銀行沒收屋，有的房屋的廚房及浴室被原業主拆除，也有的房屋漏水。故買方在購買后要花很多修理費用。這些費用都不表現在房屋的買賣價格上。買方最後支付的實際價格也超過了合同的價格。

以上這兩種情況都會導致房屋銷售的統計價格和實際情況出現偏差，而目前在南佛州的房屋交易中，短售和銀行沒收屋佔了房屋交易的大部分。而為數不少的短售和銀行沒收屋價格對正常銷售的房屋造成了很大影響，不少買家願意支付比短售及銀行沒收屋高的價格購買狀況較好的房屋，但到最後卻很可能因房屋估價太低而使交易流產，因為短售和銀行沒收屋拉低了市場價格。而當很多正常交易的房屋無法以合理的價格售出時，業主很可能不再支付貸款，這些房屋最後也可能進入短售或被銀行沒收。這就是地產市場崩潰后導致房價下降的惡性循環。只有當市場上的短售屋及銀行沒收屋數量減少到少數時，房市下降的惡性循環才會終止。

從目前的市場來看，由於大量的資金湧入佛州房市，今年的短售屋及銀行沒收屋庫存比去年大為減少，再加世界最大的賭場很可能在邁阿密落戶的利好消息，佛州房市有望出現轉機。

黃大衛

金城地產Golden Realty Inc