房貸利率創新低對房市影響不大

本周最新的三十年固定房貸利率下降到4 • 19 %，十五年固定房貸利率下降到3•43%。向銀行申請房屋重新貸款的個案急升，從理論上來說，房貸利率下降當然利好房市，但由於銀行並沒有放寬審批貸款的條件，相反，房貸的要求越收越緊，很多申請者的房貸被銀行拒絕。特別是對自雇者而言，房貸被批准的機會更低。

貸款申請人的信用，收入及頭期款都要符合銀行的要求，只要其中一項不符合要求，房貸就會被拒絕。

以目前美國最大的房貸機構房利美的放款要求為例，申請人的最低信用分數必須為620分，頭期款為百分二十，最困難的一項是收入要求，房利美要求申請人包含房屋費用的總債務不得超過收入的45%，而從明年開始，總債務收入比將可能降低到36%，其中房屋費用的債務比降到28%，這樣苛刻的要求使更多人的貸款申請被拒。故符合目前貸款條件的申請人應把握機會，趁目前低利率向銀行申請買房或重新貸款。所謂總債務比是把包括房貸的月付加上房屋保險和物業稅及社區管理費，再加上其它包括供車，信用卡月付等債務，然後除以每個月的稅前收入。

目前五年固定利率之後再按市場利率浮動貸款利率只有2•7%，對於一些需要短期貸款的人非常有利。因利率比三十年貸款低，月付就更低，申請人比較容易符合銀行的債務收入比要求。

由於房貸利率低，銀行業對房貸業務並不積極。以往銀行家的做法是"3-6-3" ，即付利息3%給儲戶，以6%利息貸出，下午三點去打高爾夫球。而現在的做法是"0-0-3"，就是儲戶的利息為零，銀行放款為零，銀行購買政府債券的收益為3%。雖然以上的說法未必全面，但也的確反映了銀行對放款的消極態度，這種態度反映了銀行對未來美國經濟不夠信心，對房市復甦也起了很大的消極作用。

David Wong