在美國當房東（三）

在美國從事房地產業多年，見識了不少業主和租客之間的戰爭。吃虧了的多數是不懂法律的一方。讓人不解的是：有太多的業主不懂法律，最後被租客搞的焦頭爛額，不但收不到租金，出租的房屋慘被破壞。尤其是華人業主，往往不懂用法律來保護自己，在開始的時候，隨便找個租客簽約。當問題出現時,卻不懂如何去處理。事實上，簽約前的工作最重要，找到一個好租客是關鍵。甚麼是好租客？當然是每個月準時付租金，不給業主找麻煩，愛護其居住的物業，最好是長租客，每年續約。業主最喜歡這樣的租客，這樣的好租客固然不多，其實很多業主的要求並不高，只要租客準時付租就行了，特別是在目前的經濟情況下，失業率高企，租客一旦失業，很可能就沒錢交租。有人可能會問，既然租客失業了很可能不交房租，那好壞租客又有甚麼分別呢？當然有，在正常情況下，好租客每個月準時交租，不好的租客經常遲付房租；好租客即使偶爾遲付房租，也會知會業主遲付的原因，並且會儘快付清。壞租客不到萬不得已不會付租，更有的壞租客利用法律的漏洞(佛州驅逐租客一般需要2-3個月時間)，一文不付，臨走前更將房屋破壞的一塌糊塗。碰上這樣的租客就倒霉了，不但賠了租金，還搭上了房屋修理費。所以，選擇一個好的租客相當重要。但是，有的業主等了一兩個月好不容易才有一個租客上門求租，那從何挑起呢？因此，筆者在購買出租物業時首先考慮地區，不好出租的地區絕對不考慮，這是購買出租物業時非常重要的一點。

可萬一業主碰上了壞租客怎麼辦呢？業主應該嚴格按照租約辦事，租客沒有在租約規定的時間內付租，應馬上發信給租客，按租約加收遲付罰款，如在規定的日期還沒有收到租金，按法律規定向租客送達三天內付租或搬走的通知書，開始驅逐違約租客的法律程序。如果你對法律程序不熟悉，也可請律師代勞。對付無賴的租客不能手軟，將其趕走後所花費的費用，所欠租金和房屋的修復費用，業主可申請法院判決，向其追討損失。