王安總部地產的神話

王安的一生是傳奇的一生，這不是筆者本文想說的話題，他的失敗也不是本文想探討的話題。筆者只是想就王安總部大樓的地產在王安公司倒閉之後的變遷，談談美國房地產的奇迹。1989年當王安得知其公司的效益越來越差，不得不將時任總經理的兒子解僱，自己重新出馬的時候，大家都知道，王安公司已到了最危險的時候，不到半年，王安就病倒在辦公室，住進了麻省總醫院，從那以後就沒有再出來。 所以現在，每每聽到公司的創始人有問題，他的健康就成了大家關心的大事。這不，斯蒂文-喬布斯的身體健康就成了蘋果的大事，搞不好，斯蒂文一死，蘋果也會像王安公司一樣，隨著創始人而去的。這事說起挺可怕，聽起來也挺恐怖，尤其是對那些買了蘋果股票的人來說，就更恐怖了。當年王安股票從80美元掉到王安去世后的3美元就是一個活生生的例子。

好了，說了這麼多導言，還是言規正傳吧，話說當年王安公司在王安去世后宣布倒閉，總部大樓，一個由三座大樓互相連接的綜合樓群(Compound) ，被銀行沒收，然後緊接著遭到銀行債權人的拍賣。自己出於好奇心，被一個朋友邀請去看拍賣現場，因為去晚了，到現場的是時候，拍賣已經開始了。進不去了，只能在外面等待，最後成交的結果簡直不敢讓人相信，一個造價1700萬美元，最高有15層的綜合樓（連體三座樓）的地產，最後的成交價格竟然是52萬美元。這打破了美國歷史上任何一個商用樓的成交價格，沒有一座這麼大的樓只賣了52萬的。後來有內部消息說，這是拍賣方和競價者玩了手段，他們在選擇競價人時作了很多限制，實際上是和競價人串通好的結局。 具體的事情內幕如何，也就不得而知了。很多中國人，當然包括很多大陸人，對王安總部被拍成52萬美元，感到不可思議，因為在當時一個稍微好一點的民用住宅樓，一個四居室兩層樓的別墅也不止52萬呀！好多人嘆息，就這個價格，咱也能買呀，況且還可以貸款呢！可是當時很多的中國人都不知道這件事的發生。 這個事情發生在1994年。

買主是兩個經營地產的當地美國人。別看他們只花了52萬美元買樓，但地處Lowell 的市政府並不認為這個樓盤只值52萬美元，他們還是按照原來的估值，2000萬美元收地產稅。可見，即便是Lowell那種不富裕的地方，1%的地產稅，一年下來也得花20萬美元交地產稅呢！這個時候，有些中國人說他也可以買得起該樓盤的就意識到了，即便你買得起，但你也養不起，這就是房地產的基本法則，養不起，就更改造不起，最後肯定賠錢。

在買了這個樓群的後續三年，這兩個老美又花了1000萬美元裝修，把它改成商務公寓樓，據說一共擁用500間商務房間。不同於普通的商務酒店，而是住家式的公寓式酒店。他們的目標客戶是大公司的高管，或者比較有錢人想來波士頓地區度假的公寓。正逢1997年的IT泡沫，由於波士頓地區東部高科技的中心地帶，各類大IT公司都紛紛在波士頓建立分部，有一家當地的大地產公司一見機會來了，立刻收購這個樓盤。當時的賣價也十分驚人，以一個億美元的價格成交。又創造美國房地產史上一個讓人絕對感到意外的結果。據說，這個案例也成為了當時哈佛MBA的幾個經典案例之一。短短的四年時間，1052萬變成了10000 萬，這就是美國泡沫經濟時代的地產的神話。

現在再看看中國房地產的泡沫，不少地方有類同之處。可見房地產泡沫，它不是中國的原創，好多時候，中國只是在重蹈美國的覆轍！

王安公司總部大樓

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