中國房地產泡沫的真相及其嚴重的社會和經濟問題(四)

夏語冰

中國真正的良性住房購買力是什麼？有多大？有否承受和承接現在高昂的房價？


良性購買力是指在同一法律管轄內(通常是一國之內)在一定時期，以
滿足實際需要為目的，用於自我消費的用途，居民可支配收入+儲蓄
存款+N(居民可支配收入)的總和，.N是以居民可支配收入為基數的可
負債比例係數. 實際上，也就是社會消費力之一。

之所以用法律管轄來限定是因為不同的法律解釋對同一購買行為容忍和許可的程度不同。(歐盟是由不同國家組成經濟共同體，但對協議內的商業行為的法律規範卻是一致的；又如美國反壟斷法並不當然適用其他國家)之所以稱為良性，是因為其購買目的性和用途性(購買動機)決定其行為對市場起良性刺激作用和對運行秩序不起破壞性作用。與之相對，前節提及的惡性購買力以謀利為目的，利用房地產市場需要巨大的資金的特點和本身掌握資金和土地資源的絕對優勢，採取壟斷供應，輪番交易，輪番做莊，坐地起價，坐地分贓等手段，造成虛假需求，故意不當得利，破壞市場公平秩序和機制。

良性住房購買力是指以自住為目的 ， 居民可支配收入-消費支出(除住房居住)+儲蓄存款+N(可支配收入用於住房的支出部分)的總和。簡單地說，除了衣食行等必需支出外，靠工資,經營收入的中國居民有多少錢可以用來買房。

本文關注的便是中國現有的良性住房購買力，因為我們想知道住房消費力究竟有多龐大。如果惡性購買力得到抑制的話，房價究竟是否還會繼續瘋狂上漲。

  所有參與這場大泡沫的當事人 ，所有參與這場世紀大遊戲的玩家，所有趕赴已經或者準備押上全部身家並且可能背上一輩子還不清債務的豪賭盛宴的賭客們，不論是不肖一顧也好，抑或是憂心仲仲也罷，也都想知道，勝算的概率和博弈的風險有多大-___________就像『海爾』想知道每個家庭究竟需要多少電視機和洗衣機並有多少錢買的心情一樣。就像APPLE想知道中國人虛榮的心態究竟可以接受高於在美國本土多少倍的價格而心甘情願地拿匯價行情看俏的人民幣買iphone的心情一樣。就像那些在上海股指達到6000點興奮地高呼10000點的日子還會太遠嗎，被滿天飄落的鈔票遮住了紅腫的眼睛而不知自己是處在通往金山的半腰還是站在懸崖顛峰的股民股評專家們的心情一樣，尤其像那些用數億資金申購卻因中號概率太低而只買到幾百萬股40元一股名符其實世界上資本最大最賺錢的上市公司---中石油的股票的股市大鱷們在考慮是等到100元一股還是200元(像茅台股票)才出手以及誰來接盤時的心情完全一樣。

本文的動機是社會如何用最小的代價避免一場經濟浩劫。已人憂天或者痴人夢囈，見人見智。

請賭徒離開賭場不是件易事 。拉他離開坐在滿桌是錢的賭檯旁的坐椅，更需要一點力氣。勸賭不受開賭場者歡迎。但知者責無旁貸，應當說出知道的事.

以下枯燥而冰冷的數據也許能讓大家頭腦清醒。也許能讓快要衝破血管的興奮激動的血液冷靜一點。

    眾所周知，一國的居民可支配收入，決定了其國民的消費能力。可支配收入扣除必需的消費支出，剩餘的被轉移為儲蓄存款或投資資本。不過，實際消費能力可通過信貸擴張而擴大N倍。美國潘時代就是用這樣信貸擴張刺激消費的經濟政策擴大虛假購買力，造成虛假繁榮以至最後無法承受而崩潰。

中國居民可支配收入，除掉必需的消費支出能剩餘多少用於住房居住消費？

1，2010年中國城鎮居民用於住房消費1,61萬億元 ，人均可支配收入19109元，共11,8萬億，增長11．3%，實際增長7．8%。2010年城鎮居民消費支出人均13471 元  共 8,3萬億 ,如果以這1,61萬億元 用於還款能力的話，以30 年按
揭5% 利率倒算，這部分可利用銀行貸款24,7萬億，事實上，不是6,2萬人都需要再買房。假定20%的人(即1,2億人:其中10%換房,10%為城市化無房者)都有購房實際需要和意願，並具備還款能力，那麼，可利用銀行貸款5萬億， 2010年全國儲蓄存款22萬億， 按50%的都拿來購房，則為11,5萬億, 兩項共有16,5萬億，16,5萬億住房購買力能買多少房？　2010年，全國商品房銷售額是5.25萬億元，也就是說：靜態來看，現有住房實際購買能力按照現在的房價,僅能夠購買3年新銷售的商品房,就沒有能力繼續下去了。而且買到的僅是人均10平方米的面積。如果要買到人均30平方米的面積，不是房價降33%，就是所有的錢只能購買一年新銷售的商品房。

   上述計算，不僅沒把銀行貸款利息上升而減少購買能力的因素考慮進去,而且還沒有計算接手6000萬換房者騰出來的二手房的錢從哪裡來。網上公布的資料顯示:目前27個城市有二手房1809197套掛牌，有4681521次估價，有1180077套出租房放盤。說明有大量的房屋在市場上遊盪！或者在試探市場,隨時拋出來!

   由此可見，中國需要購房自住的人根本沒能力以其有限的收入，再加貸款和儲蓄存款來承受目前的房價。而惡性購買力手中掌握的房子，像黃牛黨手中的「火車票』一樣，待價而沽。

   令人唏噓惻隱地是：沒有房的人卻像羊群一樣，像三年前沒有搶購到中石油的股票的股民們一樣，正用辛苦勞動賺來的42塊人民幣換隻值錢1。5塊美元的股票，一再被忽悠。

  企圖用城市化人口增長的現象來說明住房需要的成因和存在以及這種現象必然造成需大於供沒有用確鑿的數據來證明其立論的不可辯駁性的人們，請用數學和邏輯來思考下面的假定推理。

  如果 按10%城市化增長的話，7年後全國人口都是城鎮居民了_______一個消滅農民不要吃糧的國家世界上到目前還沒有！以本人有限的想象力無法 想象那會是如何具有自己特色的『世外逃園』！

2。居民收入7%增長率遠遠低於房價20%-50%增長率，而所謂增長部分又給消費指數上升無情地抵消了。導致實際住房購買力下降，同樣的錢買更小面積的住房。購買力的下降只會導致消費不足，導致住房賣不出去！從而導致房價下跌！

3。2010年房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%，如果按此增長率持續下去了，五年後開工面積達到121億平方米 ，比現有住房增長67%。10 年後  達到896億平方米   ，假定屆時城市化人口已增長80% ,變成10億人，再假定現有的房屋50% 都要拆掉，依然還剩餘90億平方米，全國共有986億平方米，城市人均98。6平方米， 以一戶三人計 ，每戶達到平均300平方米。是現在的10倍！！！照此類推，20年後，全國總共有五萬億的平方米住房面積，人均5000平方米。三個人要住15000平方米的房屋！這樣的需求現實嗎？

4。現在27個城市全國均價14700/平方米，假定按年增長率為15% 來算，10 年後 是65271/平方米，300平方米房屋的價格是1958萬元！！！！20年後是29萬元/平方米，100平方米的房價就是2900萬一套，300平方米房屋的價格就是8700萬元，按照2010年收入增長率7。8%計算，居民可支配收入屆時也將達到9萬元。算一下,2900萬元的首期是580萬元80%按揭 ，以30 年5% 按揭利率，每月要支付出12。45萬元，一年的利息是150萬元！！不吃不喝把(兩人)一年所有收入拿來付利息，僅夠一個半月？哪來的購買力呢？請問那時誰來接手？誰來做冤大頭？

如果真是這樣的話，我的上帝阿，到時恐怕大家都願意把房賣了，拿著幾千萬，相當於目前300萬美元，(匯率不變的話)， 到國外去住了，也許還可以再干一翻偉大的房地產事業。信仰誰，又有何妨！有錢，才是信仰的開始！阿門！

再說，如果按照2010年上海房價漲30-50%，平均成交價格為22362元/平方米,平均每套住宅的面積為117.2平方米來算，10 年後。漲30%的，每套住宅是5073萬元，漲50%的，每套住宅是3。5億元！！這是個什麼概念呢？等於說，10 年後，你把這套住宅賣掉，在美國的加州買一棟500平方米有私人泳池的別墅，把餘下的錢存進銀行，以3。5%利率年息算，每年還可從銀行里拿到208萬美元的利息！每年你可以再買一棟同樣的別墅，請一個司機，五個傭人，還有每月10萬美元零花，每個月可以換一部賓士或BMW.請問除了神話和作夢 還能是什麼呢？中國南方某市正在大肆忽悠的所謂『資本運作」謊說和騙局，跟這個神話，骨子裡又有什麼差別嗎？！我很想知道這神話跟荒謬還有什麼差別！

5。中國的人口結構老年化同樣制約市場需求的持續和被擴張，是使價格無法膨脹的潛后因素。中國的人口結構呈倒三角形，一個孩子，兩個父母。四個祖父母是典型的模式。兩個這樣的模式組合在一起，生下一個第四代孩子。四代人的時間距離是八十年。當第四代孩子二十歲的時候，八個作古的祖父母留下四套房子。如何處理這些不能動的不動產，給他帶來了問題。而且與其同齡的人都有同樣的苦惱.2010年統計報告顯示:15-64歲的人口占現有人口總數的73,14%， 而0-14歲的人口只佔17,31%，另外從1978年到2008年，中國的出生率從78年18.25%逐年上升到87年最高峰 23.33%后呈逐年下降到2008 年的12.14%。而同期死亡率卻從6.25% 一路上升到今2008 年的7.06% , 呈相反走勢。

小題結論：中國的住房價問題是個歷史問題。從49年後至78年前三十年，人口增長速度大大超過建房速度，導致人均居住面積狹小,環境惡劣。后三十年的前十年，改制把前此所建房屋私有化。九十年代後房屋商品化形成房地產業和市場，逐步舒緩需求大於供應的局面。同時，錢權交易，錢權結盟，錢權互惠，錢權勾結等違背公平原則交換和分贓開始了一場世紀大盛宴的追逐。在這過程中 ，產生了盤根錯節，利益共沾的既的利益集團。從經濟角度觀察，他們的勢力構成了房地產市場中主要的惡性購買力，是一隻無形的黑手，壟斷操縱房地產市場。其倒買倒賣，既是壟斷的買方，又是壟斷的賣方,無人可代替的絕對優勢角色，製造市場的混亂，使市場機制失靈，向其利益傾斜。由惡性購買力引起的表面虛假「需求」，刺激市場敏感的神經，讓市場瘋狂發作 ，節節推高房價,裨使其從中謀取非法暴利。在巨大利益的驅動下，貪婪而不知滿足的本性和利己心理糾纏在一起，形成可怕的颶風，讓房價飛起來。

  房價在空中舞動那些天文數字，誘惑弱勢的群體，來吧！但對他們來說，可望卻不可及也！