中國房地產泡沫的真相及其嚴重的社會和經濟問題(三)

 

其次，「需求」不等於「實際需要』。商品因使用價值和可定價流通
(交換)性才成為商品.作為商品的住房，性質也一樣。住房使用價值
首先是可居住性，其次是可投資性，包括租金收入和預期增值的可能
性。而後者(可投資性)是賴以前者(可居住性)的需要才得以產生和存
在。沒有人要租房的話，租金收入是零。沒有人需要增加住房時，
住房便會有價無市，賣不出去。住房空置的結果是：一方面成本增加(
如管理費)，另一方面租金收入的喪失以及資金佔用的經濟損失，
導致可投資性的效益與預期相違背.在這種情況下，未被實際需要而居住
的「多餘」的房產業主考慮的是如何減少他的經濟損失。出售變現止蝕，
是唯一的選擇。與此同時，另一方面，當有「願意」和「能力」的買方
由於價格上升因素而變的越來越少因而需求就越來越少時，價格就形成了
泡沫。當價格上升吸引或增值收益預期破滅導致更多的賣方出售住房(
供應增加)，沒有實際需要支撐的表面虛假需求因『能力」承受不起或
承接不繼而減少時，或者這些表面虛假需求受到『心理阻遏」本能性地
自我萎縮時,泡沫就會破穿， 導致價格下跌。其結果便是地
產價格的崩潰。2007年美國經濟危機的成因就是地產價格泡沫。
1997年香港樓市崩潰房屋負資產的情形也說明了這個問題。中國房地產
的現狀正一步一步接近泡沫的邊緣。

此外，需求可因限制而減少(緊縮限購政策)，因投機而可以一下放大(美國潘氏時代
居者有其屋等寬鬆政策)，但需要不能任意減少和放大，需要的彈性空間狹小，比如：
一個人(大小女男女平均)一天需要吃一斤糧食，一年便需要365斤糧食。中國13億人
便 需要365斤x13億=4745 億斤糧食.這個數字不會一下子變大或者變小。
理論上的邏輯推理是：當市場供應少於4745 億斤糧食時，就會有人吃不飽，如果不
考慮代替物和不考慮人口動態性的增減影響'需要'變數的話。這時市場出現搶購 ,糧食
價格必然上漲。而當市場供應超過4745億斤糧食時，市場出現飽和。「多餘」過剩的
糧食如果不能出口的話，只能由其爛掉，造成供應者的經濟損失。為避免自己成為損失
者，供應者「願意」並且會爭先恐後地以低於他人的價格儘快地把糧食出售。糧食價格
必然下跌。

地產市場與糧食市場道理一樣。那麼，弄清楚中國地產市場的「實際需要』就能明
白目前地產市場的真正有支撐性的實際有效需求，才能依此判斷將可能會出現的情
形。也則所謂市場走勢 。

根據中國城建部公布的統計資料顯示：2010年城市人口6.2萬億，人均住宅面積達
到30平方米。儘管這是個平均理論數，並非實際每人的住宅面積。但是，數據揭示
了現有城鎮住宅面積達到180億平方米的事實。問題是，究竟實際需要佔有實際面積
的比例有多大？極端的情形是有人連一平方米都可能沒有，但有人卻佔有1000甚至
2000平方米。而這些佔有並不是實際需要。恰好相反，是上述壟斷投機囤積的「不
實際需要」的結果。如果能將現有的180億平方米住宅面積平均分配給6。2萬億人口
的話，那麼，理論上來說，中國住房市場已經基本飽和，除非人均30平方米的標準
不能滿足大部分人的要求。人均30平方米的標準意味著一家三口人擁有90平方米住宅
面積，這已經是大大的世界先進水平了。城建部官員曾經說明中國80%的人擁有住宅，
映證了住房實際需要比例很小的事實。換言之，如果2011年全國即便不建一平方米，
不買一平方米的住房，中國不致於有人會因此而不能生活下去。但是，如果2011年不
建一平方米，同時不賣一平方米的住房的話，就有人會破產,會有人跳樓。這難道
不引起大家的關切和思考嗎？

第三，實際需要變成實際有效需求還需要滿足一個條件-----------有實際購買力。

中國出口換來的大量外匯買給中行和龐大的國際資本轉移中國以及中央政府凱恩斯主義
的再投資政策，導致相應貨幣市場供應量增加以至泛濫。直接造成兩大問題： 通脹
和資本過剩。通脹削弱了購買力，資本過剩加劇通脹速度。大量的流動資本因嘗過
了股市的風險性后抽離股市轉移房市，與上述其它因素合力形成上述的表面虛假
「需求」。支撐起高房價的局面。這反證了中國股市過去表現差的現象及因果關係 。
股市「撞大錢」的獲利效應的預期心理淡化和消失，卻活生生地在房市獲利效應的
強烈帶動下得到強化和復活。然而，發生在股市的現象同樣也能，同樣不可避免地
會發生在房市 。一旦獲利效應失去作用和功效時，多米尼骨的效應就開始發作了。
這些資本，應當被看為假性惡性(判斷惡性的依據是購買動機)的購買力，是健康良性
市場的毒素，具有巨大的破壞性作用。

真正的良性的實際購買力是什麼？有多大？有否承受和承接現在高昂的房價？




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