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信用只有600分的房客敢要嗎？

作者：qyed 於 2012-4-19 06:38 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:五味陳雜|通用分類:請求幫助|已有18評論

關鍵詞：房市, 房客

今年的房市與往年真是很有點不同。一個明顯的特徵是來看房的看了后基本都說喜歡，可是馬上又決不定。一家印度醫生夫婦說是基本決定要了，可是最後還是覺得他們將來這裡訪問的父母因為開不了車而無法租這個房子；一家問可不可以rent-to-own，估計是想抓住現在利率低，房價也低的好機會，卻又沒有建立好的信用和足夠的首付。剩下的，感覺職業比較好的，收入高的往往喜歡還價；感覺收入不很高的卻不還價，問他們搬入前先付第一個月的房租加兩個月的押金有沒有問題，他們會毫不猶豫地說沒問題，我有錢。還有一個特徵，怎麼都有那麼多孩子呢？從中西部來的那家有七個女兒，現在非常想要搬進來的那家有四個孩子，還有些三明治家庭，雙方各有兩個孩子之類的。

昨天一家看完房子馬上來電話想定下來，急著要把他們夫婦的W2表，Pay Stabs和父母的pension記錄都電傳給我。這是一個8口之家，3男孩1女孩再加上老父母，祖孫三代都要住進來。女主人很坦率，告訴我她的信用分數只有600分，去年7月申請了破產；她的父母已退休領pention，但價值13萬的住房卻欠22萬房貸，接受了foreclosure。這些人讓人感覺寒毛凜凜，還好我這半年來做義工輔導一些家庭財務出問題的經驗已經讓我對他們甚為了解了。

我對他們的要求是進來前要預付第一個月的月房租和兩個月的押金，他們說沒問題。我向我的房產律師朋友諮詢了這家的情況，律師朋友說他們已申請的破產保護只保護他們被免除以前的債務，但申請破產以後的債務一點也躲不掉，而且法律不允許他們在7年之內再申請破產。

孩子和領導都覺得玄乎，讓我想辦法拖拖他們，先不要拿他們的W2等材料。於是先把他們要發電傳給我的通知電話有意miss掉了，然後再打回去留了言，說明後天再聯繫。結果，第二天他們無論如何想法把老夫婦和年輕夫婦的收入證明都傳給了我。跟他們說我打算每月第一天要直接從他們的銀行帳戶扣取房租，夫婦不但沒意見，還挺高興，說是省事了。

請教大家覺得這家信用600分，去年申請破產的人家可接受嗎？這幾年裡他們肯定不能再申請破產，進來前得先交3個月的租金（一月租金兩月押金），可是3個月以後拖欠怎麼辦？拖欠的概率有多大？

謝謝指教！

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發表評論評論 (18 個評論)

回復白露為霜 2012-4-19 07:24: 我想還是不租的好。可是3個月以後拖欠要花很長時間才能把他請出去(可能要花6個月)。當然也可能沒事。但你只有這一套房，為什麼要冒風險？

回復越湖 2012-4-19 11:29: 破產之後還后600分，相當不錯了。
疑問：「……但價值13萬的住房卻欠220萬房貸。」哪個銀行做的？

回復 qyed 2012-4-19 11:54: 白露為霜: 我想還是不租的好。可是3個月以後拖欠要花很長時間才能把他請出去(可能要花6個月)。當然也可能沒事。但你只有這一套房，為什麼要冒風險？ ...
謝謝，我也是擔心這個。

回復 qyed 2012-4-19 11:55: 越湖: 破產之後還后600分，相當不錯了。
疑問：「……但價值13萬的住房卻欠220萬房貸。」哪個銀行做的？
房價掉下來了，他們在房價最高時借的home equity吧，潛水了。
這樣的情況現在很多。

回復人權是非 2012-4-19 23:48: 價值13萬的住房卻敢欠220萬房貸.看來除了殺人他們什麼都敢幹了.再賴你幾個月房租只是在滿身都是屎的情況下再澆一泡尿,小意思.
現值13萬,最高時能值130萬嗎?用什麼手法貸220萬房貸?這手法很有信用嗎?

回復 qyed 2012-4-20 05:51: 人權是非: 價值13萬的住房卻敢欠220萬房貸.
矮油油，不好意思，是我寫錯了哎
不是220萬，是220千啦，抱歉抱歉，真該對他們抱歉了！

回復越湖 2012-4-20 15:12: qyed: 房價掉下來了，他們在房價最高時借的home equity吧，潛水了。
這樣的情況現在很多。
比買價低了過百分之九十，也夠令人傷心的。。。

回復 hiker100 2012-4-20 22:28: 要看三個C：Credit，Capacity, Cash. Credit 是很重要的，如果一個人以前拖欠別人的錢，那麼TA 也會拖欠你的。Capacity 就是要看TA有沒有固定的足夠的收入。當然Cash也是重要的，要看TA的銀行statements. 如果你租給了一個不好的客戶，以後的麻煩會很大的。

回復 @不系之舟@ 2012-4-21 06:13: 現在租房子和買彩票一樣，是憑運氣的。信用好的也不一定把握，信用不好的也不一定槽糕，就是在簽約的時候嚴格一點，在符合你住的州的法律的同時，更嚴格一點。和房客打交道一定是書面的東西，給他一定要有簽收。希望你能找個好房客－－－－

回復 qyed 2012-4-21 08:46: hiker100: 要看三個C：Credit，Capacity, Cash. Credit 是很重要的，如果一個人以前拖欠別人的錢，那麼TA 也會拖欠你的。Capacity 就是要看TA有沒有固定的足夠的收入。當然 ...
非常感謝三個C的理論！這家人女兒夫婦在去年申請破產，父母則foreclosure，真是讓人非常擔心。

看來我在capacity方面想了點辦法。他們同意簽字以後每月第一天讓銀行自動從他們的銀行賬戶支付房租，這個方法稱為ACH Automatic Withdrawal。但是，他們萬一賬戶里沒有錢怎麼辦呢？你說的看銀行statement的辦法非常有啟發。

實際上這家人收入也不少，去年加起來毛收入有12萬多美元。他們自己感覺是沒有安排好。

回復 qyed 2012-4-21 08:49: @不系之舟@: 現在租房子和買彩票一樣，是憑運氣的。信用好的也不一定把握，信用不好的也不一定槽糕，就是在簽約的時候嚴格一點，在符合你住的州的法律的同時，更嚴格一點。和 ...
現在想到的最好的辦法是以後每月第一天讓銀行自動從他們的銀行賬戶支付房租，這個方法稱為ACH Automatic Withdrawal。可是又擔心他們要是賬戶里沒錢怎麼辦？實際最好的是pay day 那天withdraw，弄不好過幾天他們錢就花光了。