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房奴噩夢

作者：TCM 於 2010-11-28 11:23 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:網路文摘

美國：100萬戶被半暴力驅趕出家門(圖)

　　這輪經濟危機中，很多美國人無力繼續支付房屋貸款，無奈被銀行或貸款機構強行沒收房產，用專業術語說就是「屋主喪失抵押房屋贖回權」，這已不是新聞，但是深度調查發現，銀行收房並非完全合法。

　　

　　律師打出廣告幫助房屋可能被沒收的屋主對付銀行，銀行拙劣的貸款手續催生了律師的新錢途。

　　這輪經濟危機中，很多美國人無力繼續支付房屋貸款，無奈被銀行或貸款機構強行沒收房產，用專業術語說就是「屋主喪失抵押房屋贖回權」，這已不是新聞，但是深度調查發現，銀行收房並非完全合法。經濟危機爆發前，次級貸款被包裝成各種債券在參差的金融機構中多次轉手，最終宣稱要沒收房子的機構已丟失了很多原始貸款憑證，在這種文件不全的情況下，他們廉價雇傭所謂的「催搬手」，用半暴力方式將屋主趕走，管理當局已就反覆出現的「失蹤房貸憑據」現象展開調查。

　　再過幾天，一個律師就會出現在特里福·道格拉斯家裡，指給他看大門在哪裡。當然，道格拉斯已有兩年沒為這套位於佛州奧蘭多市的3居室房屋支付按揭貸款，這是美國銀行發言人特地指出的「非常重要的事實」。

　　從今年1月到現在，已經有100萬戶美國人被趕出家門，其中大部分屋主認為程序缺乏必要的法律文件支持，很多地方法院判決銀行沒有權利執行房屋沒收，至少是暫時沒有權利，在其找到原始貸款借據之前，也有一些銀行，包括JP摩根和美國銀行，自動暫停所有收房程序，自行先檢查相關文件。

　　法律上的糾纏拖累經濟復甦，在房市如此糟糕的情況下，銀行沒收房屋程序結束才是房市見底的信號，在銀行沒收房屋沒完全騰空、重新進入市場之前，開放商不會新建房子，潛在購房者不會購買，房價也不會上漲，所以說「銀行收房」就是懸在房地產上空的一塊烏雲。

　　道格拉斯的貸款噩夢和數百萬美國中產一樣，他們都被困在糟糕的貸款政策和經濟危機中。6年前辦理按揭續約時，道格拉斯希望從銀行獲得固定利率，但他的信用背景不好，銀行不同意，結果和很多別無選擇的「房奴」一樣，他從其他金融機構獲得利率相當高的貸款，頭兩年是8.1%，今後每半年上調一次，注意，只可能上調不會下調。經濟危機襲來，他工作的舊車銷售行倒閉，沒有收入的情況下，銀行同意「重整貸款」，道格拉斯支付了5200美元填補之前欠下的貸款，靜等重整結果，原以為重整后每個月按揭會減少，令他吃驚，結果不減反增，此時他唯有停止供款。

　　道格拉斯獲得「高利貸」的金融機構是Sem inole Funding，和很多次級貸款一樣，他親手簽字的貸款借據在若干金融機構手中轉手多次，整個過程被稱為「證券化」。這個過程中，各種次級貸款被華爾街重新包裝，變成「貸款債券」銷售給大小投資者。道格拉斯16年前從牙買加移民到美國，他一直居住在奧蘭多市，他的原始借據去過的地方、見過的美國人比他本人都多得多。這張借據被購買和出售了5次，卷進了7個金融機構，去過紐約、加州、明尼蘇達州，最終在佛羅里達州的坦帕市落腳。

　　今年夏天，當《沒收房屋通知》寄到道格拉斯手中，宣稱對其房屋貸款擁有所有權和處置權的機構是他從未聽說過的，名叫G SA M P2005- H E3，該機構是一家貸款信託公司，為投資者管理貸款債券。G S代表的是華爾街巨頭高盛集團，全世界都為這家集團賺錢的「豐功偉績」驚嘆。

　　道格拉斯雇傭了一名律師，而律師發現G SA M P2005-H E3根本沒有原始借據，雖然有複印件，但全然不能證明 G SA M P2005-H E3怎樣獲得貸款處置權。沒有這些證明，G SA M P2005-H E3就不能沒收房屋。於是在之後的幾個月里，道格拉斯心情轉好，看來他很有希望保住自己的房子。

　　然而，此時我出現了。

　　數百萬份貸款原始借據已經消失不見。哈佛大學訪問學者凱瑟琳·珀特估計，僅去年銀行就通知40萬屋主，他們搞丟了貸款借據。銀行有可能把一切重要文件都塞進碎紙機里，但是只要他們有原始借據，他們就能到法庭上要求借款者「要麼還錢要麼捲鋪蓋走人」。就算沒有，銀行也能沒收房子，只要它在法庭上宣誓：正盡一切努力尋找丟失借據，或正盡一切努力證明自己對貸款有支配權。然後銀行和房貸服務機構以低廉工資雇傭大量「機器人簽名者」，他們以自己的名譽證明銀行正努力做以上兩件事，然後在《沒收通知》上籤上自己的大名，高峰時每天簽數千份。他們既不看文件的內容，也不在乎銀行是不是正在收集證明、尋找借據，只是機械地簽字獲取微薄收入。這種流水線作業方式存在大量極端主觀的行為，有時甚至可能會採取非法手段，出現偽造簽字，把簽署文件日期往前提的違法行為，成為經濟危機下人性屈服於金錢的又一體現。

　　拿著有第三者簽名的《沒收通知》，銀行就可以強行收房，通常通知會寄給屋主，一次沒有迴音會寄第二次，如果第二次還沒有迴音，就會有人帶著法院的強制執行令上門。這些人就是銀行和貸款回收機構以極低工資雇傭的「催搬手」，他們大多數根本不是銀行業內人士或者法律人士，但看上去都很有「專業背景」，他們背熟了有關銀行止贖的法律專業辭彙，屋主一開門就是一番轟炸，他們對屋主的心理非常掌握，屋主本來就欠著錢，還至少有一段時間沒有供款，心理已經長時間被煎熬，再遇到真的有「銀行法律顧問」上門，偶爾還有地區警長配合，一下子就崩潰了。這些「催搬手」原本有義務向屋主展示所有文件的真實性和合法性，但是他們均不會這麼做，也很少有屋主有充足的法律知識背景，要求銀行出具原始借據或者研究《沒收通知》的合法性。他們多半是在驚恐的心態下把房屋鑰匙交到「催搬手」手中，然後哭泣著準備收拾家當。很多法律機構表示，這種催搬過程本身就欠缺足夠合法性，已經構成對弱勢者的「冷暴力」或「部分暴力」。

　　法律專家認為這種程序背後，銀行沒收房屋其實是非法的，但又有多少人知道？是什麼造成這樣的混亂？是不小心嗎？或許吧，一些案例中，文件丟失的確是因為銀行要節省成本，但整體問題的規模不得不讓人懷疑，這些重要文件的丟失另有原因：貸款機構為其粗劣的貸款程序掩蓋證據。密蘇里大學堪薩斯分校的法律教授威廉姆·布萊克曾經在銀行工作，他說：「如果說貸款背後儘是欺詐和不實，那麼讓白紙黑字的證據盡量少一些是自然的做法。」

　　很久很久以前，銀行貸款給個人購房，會把貸款憑據謹慎地放在保險櫃里，這筆貸款同時記錄在賬目上。如果貸款要轉讓，原始文件也必須跟隨轉讓。因為已經有200年歷史的一道法律要求，在買賣房產時，貸款借據在物理上也要同時轉移，否則交易不算完成，這是為了防止同一個房產或者同一筆貸款同時多次銷售。於是在2000年年年初，當房地產市場開始急劇升溫，泡沫開始積累時，房屋貸款原始憑據開始在美國境內「大串聯」，但並非全部都最終到達應該去的目的地。

　　有一些是因為各種意外原因丟失了，可能是從卡車上滑落，可能是被水淹了。詹姆斯·范在奧蘭多市購買了一座房屋，2005年從華盛頓互惠基金（W ashington M utual，簡稱W M）獲得貸款，和其他眾多貸款合約不同，W M沒有出售這筆貸款，而是將其保留在自己的檔案里，貸款原始憑據則儲存在機構的保險箱里。W M一直吹捧自己保存資料的安全度，但是范的貸款借據還是丟失了。

　　那麼它會去哪裡呢？最有可能的答案是墨西哥城市華雷茲。2007年年初，W M為削減開支決定把位於休斯敦的文件倉庫關閉，100萬份貸款資料按照計劃應該被運到墨西哥，W M在華雷茲設立新倉庫，運營成本將比在美國本土低許多。但是根據墨西哥當地、當時的新聞報道，在轉運過程中有10萬份貸款資料丟失了。

　　整個行業的電子化資料追蹤體系或許讓事情變得更糟糕。1990年代初期，銀行業推出全國聯網的按揭貸款電子管理系統，稱為「房貸電子註冊體系」，電子註冊體系使銀行之間在買賣貸款合約時更簡便，但數字信息的方便性使銀行開始輕視紙介憑證的重要性，於是出現了W M將重要貸款借據輕率轉移的故事，這也是很多原始文件丟失的根本原因。

　　還有很多重要原始憑據是被故意銷毀的。去年佛羅里達州銀行業協會在該州最高法院作證時說，只要有了數字化拷貝件，銀行就會銷毀相應的紙介憑據，這是慣常做法，為的是減少錯亂，但結果恰恰相反。

　　那麼道格拉斯的貸款借據到底去哪裡了？作為因工作需要展開深入調查的一名新聞界從業者，我踏上了尋找之旅。從 Sem inole Funding獲得貸款之後，道格拉斯並不知道他的貸款被捆綁成一種劣質債券，開始行銷全國。首先 Sem inole Funding將貸款出售給總部位於加州的弗里蒙特通用公司（Frem ontGeneral），這是整個次貸危機中發放次級貸款最多的公司之一，公司東海岸辦公室在紐約，在那裡貸款條文被重新審查，然後交易被批准，之後這張貸款借據應該從紐約運到加州，弗里蒙特通用總部所在地。 2005年年中，這筆貸款又被高盛集團購買了，此時貸款借據應該從加州再次前往紐約、高盛總部所在。高盛從弗里蒙特通用購買了大量次級貸款，2008年金融風暴刮到，弗里蒙特通用宣布破產，現在兩家公司說不清、道不明的關係還在審查中。高盛收購這些貸款的目的是把它們重新包裝再行轉賣，但意外泄露的員工電子郵件顯示，高盛內部早就清楚從弗里蒙特通用收購的次級貸款都是「有毒的」，為此，高盛在馬薩諸塞州支付了6000萬美元罰款。既然是「有毒的」，高盛顯然不可能保留道格拉斯的貸款，的確，它很快又被轉手了。高盛將大量次級貸款捆綁打包，製造出名為「住房按揭貸款債券」的金融產品銷售給投資者。道格拉斯那一批一共有7782宗貸款被打包，這是那一年高盛出售的數十宗「住房按揭貸款債券」中的一宗，所有交易的信託人都是德意志銀行。

　　至此，貸款原始借據又開始旅行，它被不同公司收購又出售，2008年最後一家接手公司倒閉了，這些債券被其母公司美國銀行接手。美國銀行雇傭貸款回收機構催促不能按期支付按揭的屋主要麼交錢要麼走人，其中一家就是致信給道格拉斯的G SA M P2005-H E 3.今年6月，在 G SA M P2005-H E 3公司的一間小房間里，一個名叫艾李斯·歐文（Iris O w en）的回收業務員在法律文件上簽字，證明「公司盡了一切努力尋找道格拉斯親筆簽字的貸款借據，但還沒有找到」。他就是數千名「機器人簽名者」之一。

　　那麼借據到底去哪裡了呢？1996年，美國證券交易委員會規定所有的上市公司都必須將有義務披露的信息進行電子化入檔，於是成立了「電子化數據收集分析及檢索系統」。在這裡我查到GSA M P2005-H E3曾經使用位於明尼玻利斯市中心的一處倉庫存放文件資料，倉庫的所有者是富國銀行。 GSA M P2005-H E3表示曾讓富國銀行託管從弗里蒙特通用公司收購的貸款資料，甚至還有一個電話號碼可以查詢。我撥打了這個號碼，接電話的女士很和藹，她說基於公司規定，她不能告知道格拉斯的貸款借據的具體下落。但如果我是美國銀行或者GSAM P2005-H E3的工作人員，只要交納少量費用，就可以進入倉庫查找。

　　繼續調查后我發現，高盛在2005年將所有資料運到富國銀行以上倉庫，有收據可以證明，但是倉庫的管理者拒絕說明道格拉斯的貸款借據是否在倉庫里。

　　幾天之後，我接到美國銀行一位辦事員的電話，告訴我，他們有可能是搞丟了，辦事員打電話給德意志銀行詢問道格拉斯貸款借據的下落，但是德意志銀行只是交易的信託人，信託人根本不會實際接觸交易憑據。

　　今年11月初，根據我提供的線索，美國銀行的辦事員去到富國銀行倉庫，花費了4個小時找到了道格拉斯簽字的借據。美國銀行重新檢查貸款，看是否能給道格拉斯另一個重組方案，但審查結果是他不符合資格，此時銀行有了原始憑證，看來道格拉斯註定要失去房子了。

　　去年，280萬戶居民在法院的快速判決中喪失了住房。美國如今有27個州的法官不審核這類案子，讓敗訴的房主很難上訴。美聯儲主席伯南克日前表示，金融機構在強行收房過程中可能存在的違規操作和非法催搬已經引起監管方關注，通過調查最終會決定該類操作中是否存在系統性薄弱環節以及違法行為。

　　今天，銀行強行收回一所房屋的平均時間是484天，而2008年年初是251天，案例在金融危機后明顯增多是處理時間延長的一個原因，但是根據很多貸款回收機構的說法，原始借據丟失才是最主要原因，分析家認為整個銀行業因為不能及時強行收房，每月損失在60億美元左右，然而這對房地產市場和經濟復甦損失，卻是難以估量的。問題拖延越久，危機傷害美國人對金融和法律體系的信任就越嚴重。