選房看房有學問zt

　　□劉植榮

　　中國房價高高在上，何日能降下來？

　　美國房價一路在跌，又是怎樣的房子？

　　在美國，一套這樣的房子，佔地697平方米、住房面積487平方米，有5個卧室，4個衛生間，3個客廳，2個壁爐，1個廚房，2個餐廳，1個書房，1個活動室，1個吧台，帶全套精裝修和電器，另有3個車庫和游泳池，還正對著美麗的公園和人工湖，它究竟能值多少錢？

　　放鬆心情，今天就帶你去現場看看———

　　美國朋友傑西卡一直在美國幫我搜集研究資料。我們約定，2010年10月4日，通過「現場直播」的方式調研美國房地產現狀。

　　我讓傑西卡以買房者的身份，找房地產中介公司選房、看房，用iPhone與我即時聯繫，及時解答我提出的問題。

　　這次考察中的一個地點，是美國南方最大的州得克薩斯州的達拉斯市，達拉斯市面積在美國都市中名列第四。

　　1、買房砍價有學問

　　「嗨，我在Coldwell Banker Apex房地產中介公司Wanda Arias小姐陪同下，驅車到了今天要看的第一所房子門前了。」

　　傑西卡給我發來信息，並很快就傳來一張照片，告訴我，現在停車的位置就是要看的房子前面的小星形廣場，白色尼桑轎車是她在達拉斯機場租的，藍色的車是中介Wanda的，從這所房子到達拉斯市中心只有15分鐘的車程。

　　接著，傑西卡發來要看的房子的正面照片，這是棟兩層的傳統建築，古色古香，精緻漂亮。

　　房子位於路的盡頭，很安靜，這是美國人買房時最喜歡的位置。房子地基由鋼筋混凝土整體澆築，內牆為木頭，外牆由磚和石頭砌成，有前後陽台、游泳池等，窗戶均為雙層玻璃。房子是獨立房屋，也就是說四周不與任何別人建築相接。

　　我提問：「我想知道這所房子是何時建的，以及房東出售這所房子的原因。」

　　傑西卡諮詢中介后告訴我說：「這所房子建於2007年，原來被一工人所有，因失業無力還貸被銀行收回。所以，現在這所房子的產權歸銀行所有。告訴你，這所房子裝修好後幾乎還沒住過呢，是新房。」

　　據的資料顯示，2008年美國從業人員平均年收入為42270美元/年，現時平均房價為3209美元/平方米。

　　我問：「房子面積是多少？」

　　傑西卡答：「487平方米。」

　　美國住房面積的計算方法與中國不同，他們說的面積指精裝並供暖的室內使用面積，車庫、地下室、閣樓等如果沒精裝和供暖就不算面積，均屬贈送。

　　獨立住房均附帶花園，有的還有游泳池。美國出售的住房幾乎都是精裝修，並配備空調、暖氣、冰箱、煤氣灶、微波爐等必要的電器和傢具，也就是說，買了房子即可入住。

　　我想知道這套房子的整個院落的平面面積，就問：「地產面積有多大，房價是多少呢？」

　　「地產面積為697平方米，房價299000美元。」

　　我知道，美國的房產標價是虛價，是可以砍的，就問她可以把價格殺下多少來。

　　傑西卡很快答覆道：「Wanda很爽快，說這所房子可以優惠17%，也就是說248170美元就可成交。」

　　「是不是這就是最低價了？還能砍嗎？」我見中介幾乎是主動提出優惠17%，想知道還能砍下多少來。

　　「要是中介要多少就給多少，那才傻呢。在美國買房，一定要學會砍價。你可以挑房子的瑕疵，挑出一處瑕疵，就可以殺下一部分價格。

　　比如，你喜歡游泳，就要裝出不喜歡游泳的樣子，還表示擔心孩子自己到院子里玩耍會落水，這樣，至少能殺下一個百分點。如果你認為附近沒有等級好的學校，就又砍下一個百分點。購房者至少能砍下標價的20%，有的甚至能砍下50%。」



　　2、地下室沒有裝修不算面積

　　我見傑西卡一直沒提地下室的事，便開口問道：「對了，這所房子有沒有地下室？」

　　傑西卡說：「美國住房是南北有別的。南方州的房子幾乎都沒地下室，因為這裡暖和。北方州就必須都有地下室，因為那裡寒冷，有地下室就可以使住人的房間不直接接觸寒冷的地面。」

　　傑西卡接著說：「2009年夏天，我在明尼蘇達州聖保羅花28萬美元買的一處房產，當時的房屋面積是400多平方米，100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積。

　　我問：「那美國房子的地下室都有什麼房間？作什麼用處？」

　　傑西卡說：「這要根據個人情況而定了，你可以隨意分隔地下室。我家的地下室有客房、雜物間、衛生間、鍋爐、空調和配電室，剩餘的地方供健身、娛樂所 用，我擺了撞球桌、乒乓球台、跑步機、KTV等。我要強調一下，美國的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗戶的。我家房子的地下室從後面看就是 房子的一層。」

　　傑西卡繼續介紹這所房子：「房子坐南朝北。其實美國人對房子的朝向並不重視，他們重視的是景觀，就是從房子里望出去，能直接看到的景色，所以，邊角的房子要比建築群里的房子價格高些。這所房子就在一個居民區的角上，坐落在湖畔。」

　　我知道，雖然同在一個城市，但地區不同，房價相差很大。我問她這所房子位於達拉斯市的什麼位置。

　　很快，她回復說：「這所房子位於達拉斯市東部，這裡是非常理想的居住區，因為在湖邊，景色秀麗，空氣好，也安靜，所以，這裡的房價在達拉斯來說是比較高的。房子距附近中學只有960米，距離著名的Starlite飯店只有1.8公里。」

　　「房子的環境確實不錯。」我接著迫不及待地問，「那房子的房間結構是怎樣的？」

　　「這所房子有5個卧室，4個衛生間，3個客廳，2個壁爐，1個廚房，2個餐廳，1個書房，1個活動室，1個吧台。告訴你，地板可是硬木地板，卧室和客 廳、餐廳還鋪有地毯。另外，車庫面積74平方米不計算在房子面積內。我們還是先看看房子周圍的情況吧。」說完，傑西卡把房子東側游泳池的照片發給我。

　　「這是房子東側的大陽台，這個陽台正對公園和湖，陽檯面積很大，可以在上面打拳呢。」

　　從傑西卡發來的照片看，美國的陽台都是露天的，可以在上面充分享受陽光和空氣，飽覽美好景色。

　　傑西卡發給我房子後面的照片，車庫就在那裡，可以停放3輛轎車。

　　傑西卡接著說：「我現在就看到了那個湖，這是一個人工湖，非常大，是城市建築取土后留下的湖泊。」

　　傑西卡還告訴我，房子東面有塊公共綠地，如果想使用那塊地，可以向房主協會（HOA）租下來，每年交350美元的土地租金，這樣就可以在上面種自己喜歡的鬱金香花了。

　　3、美國人看房主要看廚房和主卧室

　　看完房子外部，傑西卡和中介Wanda小姐要進入屋內。

　　美國由中介代理出售的房屋，都在總門上裝個盒子，盒子上有中介設定的密碼，輸入密碼后，盒子打開，就可以取出房子的所有鑰匙。

　　美國的房產中介必須通過考試才能上崗，中介服務費一般是房屋交易價的7%。如果房主仍使用房子，中介帶買主看房，房主必須提前離開，看房過程是不允許「第三者」在場的，因為買主與中介要討價還價，不便讓第三方在場。

　　房主把自己的房子委託給中介負責出售，會告訴中介期望價格和保底價格，賣房過程房主是無權參與的。一般看房時間為半個小時，看完房后，中介要把自己的名片留給房子主人。

　　傑西卡一進門，就把樓梯的照片傳了過來：「這是樓梯，夠氣派吧！你看了這樓梯，大概就知道房子很堅固、很考究了。」

　　傑西卡接著說：「在樓梯旁有個關著的門，那是個雜物室，有的家庭也把這個房間用作壁櫥，大衣、雨傘等可放在裡面，有客人來外套一般也掛在裡面。」

　　傑西卡邊說邊上樓，說要從二樓拍張門廳的照片，好讓我對房間的布局有個總體印象。

　　照片發過來后，傑西卡解釋說：「一進門右手的那個房間是客廳，雙開玻璃門。右手第二個門是書房，書房裡有套間，套間裡面有床和衛生間。對著正門是開放式客廳。進門的左手方向就是餐廳和廚房。」

　　傑西卡接著告訴我一樓的房間情況：廚房1個，餐廳2個，客廳2個，書房1個，衛生間2個，雜物間1個。

　　從二樓拍完照下到一樓，傑西卡發來了挨著正門的那個客廳照片，這是個傳統客廳，就是獨立房間的那種，北、西兩面牆上是寬大的玻璃窗。

　　美國人看房子內部，主要看廚房和主卧室。「看到了嗎？這是廚房，裡面都是不鏽鋼、實木和大理石材料，很豪華。廚房配備空調、暖氣、冰箱、六灶頭煤氣灶、微波爐、飲水機、大理石面操作台和餐櫃等，應有盡有，入住進來不需要添置任何東西就可烹飪中國大餐了。」

　　傑西卡走到廚房裡頭，拍了一張照片發給我：「這是早餐廳，和廚房是相連的，在房子的東南角處，兩面都是大玻璃窗，非常明亮。」

　　我又收到了主餐廳的照片，這個餐廳在正門進去左手，是個很大的宴會廳。

　　過了一會兒，傑西卡又發來主客廳的照片：「看到了嗎？這就是主客廳的后牆，主客廳是開放式客廳，兩層樓通體高度，採光非常好，顯得寬敞明亮。主客廳有燒天然氣的壁爐。」

　　4、房價半年跌21.3%

　　傑西卡來到二樓，發來了從二樓客廳拍的房間布局照片，併發來了一組數據。這所房子5間卧室的面積分別是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、 24平方米和15.4平方米，3間客廳的面積分別是45.6平方米、28平方米和30.8平方米，書房面積為24.2平方米，廚房面積為23.1平方米， 兩個餐廳的面積分別為25.2平方米和11平方米。

　　「那個83.7平方米的卧室就是主卧室吧？怎麼這麼大？是不是數據有錯誤？」我看到這組數據，不相信一所普通工人的房子會有80多平方米的卧室。83.7平方米這可是使用面積，相當於中國的100多平方米，這在中國就是一套房子的總面積呢。

　　傑西卡聽到我懷疑主卧室的面積，笑著說：「沒錯，我現在住的房子的主卧室就70多平方米。美國人特別重視主卧室，因為人的一生有三分之一的時間是在床 上度過的，主卧室設在整棟房子最好的位置，有陽台、衛生間、小書房、兩個壁櫥，壁櫥是人可以進去換衣服的。其實壁櫥就是一個房間，裡面有放置衣物的架 子。」說完，傑西卡把壁櫥照片發了過來。

　　傑西卡又發照片來了：「這是主卧室的一角，主卧室有漂亮燃氣壁爐。」

　　傑西卡邊說邊進入了主卧室的衛生間，告訴我說，主卧室的衛生間是4個衛生間里最大的，盆浴有高壓水流按摩，還有淋浴室、廁所、雙面盆梳洗台，非常寬敞。

　　我又收到二樓客廳的照片，傑西卡解釋說，家人可以在這裡看電視、喝咖啡。

　　最後，傑西卡又給我發來一組數據：這所房產的銷售廣告2010年4月18日刊登在《達拉斯早報》上，4月18日標價380000美元，6月4日則降為 370000美元，8月19日降到現在的299000美元，每平方米的使用面積僅為610美元，半年來要價下跌了21.3%。

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