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「房東、租契、租戶」關係

作者:TCM  於 2010-10-13 00:06 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:網路文摘|已有2評論

據美國《世界周刊》報道,華人傳統以房為產,到美國后常以租房、買屋、換大房、投資置產為四進程。在胼手胝足、努力打拚幾年後,人人都想成為「有產階 級」。由許多案例可以證明,對法規的無知或忽略,可使人蒙受無謂煩惱和金錢損失。故該刊特邀請印第安納州執業律師、前普渡大學教授對「租房」、「出租」過 程,所須注意「法、理、情」事宜概略做出提示。希望讀者能認知內涵,並熟悉英文術語,得以運用。

  「房東、租契、租戶」關係

  家居房產的「法、理、情」原則,適用於「單間卧室」以上的「租賃標的」(leasing objects)。(「卧室」的出租,由於方式很多,牽涉亦廣,如二房東、多人合租、水電煤費共付等,往往依特定情況決定。)

  美國全國65%的居家屬於租戶,近年經濟萎縮,承租率更趨上揚。「租賃」是一個嚴肅的法律行為,具備三大特性:(1)當事人間的「私人契約」行為 (private contract)。(2)雙方使用房產時牽涉到各級政府所定之「土地使用法」(land use)。(3)接受各地方單位(衛生局、水電煤氣公司、工務局、檢察處)等所規定的各種權利、義務、限制、和處罰 (various codes and regulations)。大致來說,只要在「理、情」兩層面,日常多讀、多聽、和多問租賃有關的「法律」信息,並依下列「法」的要領做,「家有恆產」的 「美國夢」(American Dreams)應能順利達成。

  租賃關係的十環節

  自房東和租戶間「私人契約」角度,租賃時從準備到終止的整個過程,可以概分為十段環節:(1)房東的清房待租,(2)廣告招租,(3)租戶的實地看 房,(4)簽定房契,(5)交屋換主,(6)期中修護和租戶違契,(7)期滿續契或終止的認定,(8)房契終止后交屋檢查,(9)房東在定期內以書面提出 結帳報告,(10)依「理」或依「法」求償。

  房東第一階段(清房),必須做到完全合法(如水電煤氣的絕對安全)外,還須滿足小區的「標準」,如垃圾箱的置放和清理,屋牆顏色的保持和觀瞻。第二階 段的廣告招租內容,雖然僅是無法律效用的「邀約」(invitation)手段,在法院爭訟時,卻可能變成無謂的「可信度」(credibility) 爭論,因此以平實為要。第三階段以下,都可先依「法」,后從「理」,再講「情」,它們間環環必相扣,否則節節可生枝,只有小心,方可無憂後患。其中第六階 段(期中修護和租戶違契)是「租賃」間的大地雷,第八階段(房契終止后交屋檢查)是主觀上評斷「善、惡」的導由,將分別討論。其它幾階段可以一般原則提 示。

  租賃的法律行為,一切登錄

  碰到租賃過程,能細列時,越加越長,以杜後患。由於租賃是法律行為,雙方的任何同意事項,只要不違背法規,應不厭其煩登錄在房契(或另備文書)之內, 並由雙方簽名(或填上姓名的首字母initials)。在法治社會,一切溝通是前憂「空口無憑」,后慮「賴皮或假據」,故均以「必要上法庭時為有效」的書 面為記錄。房東與租戶間的「有效溝通」字據必需同時滿足形式和內涵上的五階段考慮:(1)合法的租賃行為;(2)完整的書面記錄;(3)法庭上能被接受為 證據;(3)確認為「法律事實」(如收受的支票,代表「正常付租」行為);(5)和法院能據以解除法律上的爭論。

  雙方在初訂房契、交屋、或其後增補條款(包括續契)時,最需注意書面記錄的完整。一般而言,房東往往借用市面上可買到的「現成房契」(form lease),再另加自訂的「附帶條款」讓租戶簽約,這時租戶也可要求給予時間,以便研讀和諮詢他人。對現成房契,因其通用性質,僅需瀏覽之;但對附帶條 款必須逐條了解才可接受。同時,租戶也可準備自己的條款,與房東討價以便合約增修后,雙方正式簽契。如果現成房契和附加條款,有衝突抵觸時,必須註明「以 增補條款」為準。

  下列九項可以成為一般增補條款的主要內涵,有賴雙方事先澄清:(1)租期的起止,(2)地產稅和小區收費(如垃圾的收集費用)的負擔,(3)水、電、 煤氣費的賬號歸屬和支付,(4)租金的支付期限和過期罰款,(5)訂金數和其保管及歸還程序,(6)租期截止前的解約限制,(7)房產的修護和通知(包括 房客是否可以自修、改裝、或更換牆壁顏色),(8)租期滿后如何交接,(9)任何房契內容的修改,必須以書面並由雙方簽名。凡此都是私人契約行為,務必周 全考慮、記載,經過雙方同意簽字後生效。在司法程序上,這些登錄數據如果能夠完全「自我表述」,可以避免許多租賃的糾紛。目前絕大多數的租賃訴訟,都由於 當初定契時,草率從事所致。

  租戶守契的五種型態 房東修護和租戶違契的處理

  理論上,租戶搬入以後,依契約所定條款居住,與房東間不應有所瓜葛。事實不然,由於承租理由、身份背景、財物觀念、起居習慣等五花八門,問題經常層出 不窮。大致上,純以守契行為而論,租戶分為五類(1)最好的「善始、善終」型(從進駐到遷出、一切如契圓滿);(2)次好的「善始、惡終」型(期滿時遷 出,有待清理);(3) 中等的「善始、中斷」型(期滿前,提出各種理由遷出);(4)不良的「善始,陽春」型(繳費三月,其後拖拉或拒付);(5)詐欺的「始騙、白住」型(假支 票為押金,其後拖拉、積欠、或拒付)。

  依據房契和地方法規,房東有某些修護的義務。主要的包括:冷氣機、熱水器、暖氣系統、下水道、和門窗屋頂。理想上,房東要有固定的專人隨時檢查修護,成為「法、理、情」兼顧的「好房東」。房東本人也須盡量到場,從中學習,可以及早認知租戶的善惡型態。

  就租戶違契的處理,房東須要先以「情」的耐心、和「理」的諒解,與中等以下的「壞租戶」溝通,並記載過程作為書面證據。情、理無助時,只剩「法路」一 條:立即以書信通知租戶(必需簽收)─其行為構成「毀約」,須在限時內校正,否則將依契約條款(包括訴諸於法)以為救擠。此外,房東在收回房產時,最好全 面照相存證,並在定期內(通常45天),就先前保證金,製作明細的結帳報告,寄交租戶。否則,必須依法全數歸還。至於雙方如何向「小額求償法庭」提出補償 訴訟,請參閱後續專欄。

  案例的癥結及化解

  案例一:一位中國台灣男士在芝加哥讀研究所,太太及幼女陪讀,他在大學附近買了一單位的合作公寓,如今學成必須遷往他州。他問,今後收入足以在當地貸款買新居,目前公寓考慮出租。不過聽說房子租人,很麻煩,且不容易遙控。從法律觀點是否值得?

  案例二:加州澄縣華人把原先房子租給一對中年美國人,租客是計算機技術專業人員,收入不錯,只是追求享受,駕新車、拖海船、裝飾門面。不幸,因經濟衰 退半年前失業,己經三個月沒繳房租。每次催他,總是搪塞或避不見面。房東銀行貸款照付,沒有租金貼補,壓力很大。問對付租客有何良策?

  案例三:來自中國的新移民,在紐約上州餐館上工,所住的租房由四個單位連接,並由一位墨裔工人定期割草維護。舊房有諸多問題,如外窗難關密、地板走動 有聲、廚房水管點點滴滴、左鄰右舍吵雜不停。幾經通知墨工察看,無所行動,通知房東也不得要領。是否該考慮房租便宜,忍耐下去?

  案例四:印州房東在租客搬走後發現,所有牆壁留有上百個掛像片的鐵釘,還有幾個大洞及無數的蠟筆塗鴉,地板上留下各種髒亂的垃圾、雜物,窗門多處被破壞,廚房更是一片難看、難聞、難洗的油漬和腐爛。該怎麼找回公道和補償?

  案例五:猶他州房東,在租客欠付房租兩個月後,叫工人把電源及供水關掉。房東在租客搬走後,以損失過重,對租客幾次要求退還「房契保證金」,租客不理不睬。房東的類似對付手段,是否合法?

  案例六:馬里蘭州的房客多次以「預期支票」(到時往往又不夠錢)交付月租,租約期滿后又把原有室內的掛燈和室外的防風玻璃鐵門搬走。房東可以何種方法自救?

  依據前述租賃及房契的通則,不難找出前述六個案例的四大癥結及化解趨向:

  第一,房契上義務條款的明確度問題:條款的語意含糊,或遣漏待補,致使不良租戶(案例二),在「吃定」房東前題下「能拖則拖、能騙則騙」拒繳房租。也 許待房東提訴,他們還得到一個月以上的「搬家緩衝期」。同理,房東(案例三)可以「吃定」中國新移民,以為對他莫可奈何!此外,房客搬走時,順手牽羊,拿 走屋中原有裝備。這是典型的民事侵權,和連帶的刑事偷竊行為,如果房契條款確切,房東很可「雙管齊下」,使他就範、賠償。

  第二,維護修理的情、理、法溝通步驟:許多芝麻小項的補修,雖然依「法」(房契)有其歸屬。但確實施行,往往有違常「理」。類似案例一的公寓託管出租 及修護后,在依法先聲的主張下,自己必將首當其衝「蒙難受災」。換言之,房契之主、客雙方,如以「情出於己」的感同身受,都會主動自發的「修修補補」那些 小事。其後有何要求,對方也必以「理」響應,實時完成。換言之,所謂「仗法凌人」早晚會陷入「斷崖」的煩惱。

  第三,常態磨損或消費的誤判房客居住期間,有依「法」(契約)、循「理」,遵從維護設備的責任。同時,某些裝潢或設備,又容許正常使用下的磨損或消 耗。但是,許多房客往往以對「個人」有利前提出發,以「理」(小區或商業習慣)為準的「常態磨損或消費」條件。譬如,退租時對地毯的磨損、弄髒、和破爛, 前者可宥,后兩項是違契結果,須作賠償。簡言之,房客搬空時覺得該屋「可租」,並非房東和一般標準認知的「能租」;可以預言,兩者差距往往有賴來日對簿公 堂時釐定。不幸的,案例四房客也許認為髒亂是常態,房東簡單清理后,即可出租,殊不知他觸犯了嚴重的禁忌。

  第四,房東不可「越俎代庖、自行執法」。前段通則內已經說明,租賃關係同時受三種法規(私人契約、土地權法、行政和商業法)的限制和保護。因此,案例 五房東把房客的電源及供水切斷,不但違反房客與電力公司和水利公司的合同,同時也違反各州有關租賃關係中,房東不得自行執法的限制。同樣的,一般州法規定 房東對房客在解契時有結賬的責任。否則房客可就房產視同「完璧歸主」,原有保證金也就得以分文不減的悉數收回。很顯然,南卡房東也從此學得了「不理不睬」 的後果。

  總之,在西方社會生活,一個非常重要的銘言是:「對法律的無知或忽略,無可言恕」(Naivety or innocence is no excuse)。依此前提,多少新移民倒霉「受災、遇難」,誠為可惜!

  華人刻苦精神,人人可為

  最後,案例一的疑問有廣泛的涵蓋:誰可用房地產作為儲蓄、投資、養老和遺產的選項?謹以一位從寮國帶兩個(五、七歲)幼兒,無依無靠,語文不通,身無分文的華人寡母,25年打拚后的成功喜悅,作為答案。

  這位媽媽落地在邁阿密鄰近的小城。初到時當掃地工人,住在教會地下室,母子相依為命。為了孩子的教育和前途,她上夜班、從11點到次日6點鐘,在十字 路口的麵包店獨自從擀麵到烤成麵包,獨當一面,6點鐘后,再由主人接班,對外提供早點服務。她每天除了在晚飯前後幾小時內,與孩子相聚、叮嚀用功外,就是 日班清掃,夜班烤麵包。所有收入僅可供孩子衣食和教育。

  七年後,主人準備退休,她把所有積蓄兩萬美金,以先期款給主人,生意房產一併頂過來。每月除了付房產及其它開支外,所有節餘儲蓄起來,從事房產的購 置。如今,那十字路口的三邊建築和生意都是她的成果,如今仍然經營麵包店(且擴充販賣冰激凌),老大掌管對門的加油站,老二負責左邊的雜貨店。目前孩子都 成婚,各有自己的房,母子三人有多間房捨出租。

  講起過去辛酸,老媽媽的笑臉上掛著淚水,談到目前資產的經營,她又是那麼興奮和自豪。未來,對她是那麼有信心、肯定與可期。子孫有福,其來自有。筆者 當時傾聽,也不禁熱淚盈眶,感懷華人母親的刻苦偉大,莫此為甚,也為她當初作了至今仍奉行不渝的抉擇─「投資房地產」佩服不已。(解析者:曾俊山,為印第 安納州執業律師、前普渡大學教授。上述解析僅供讀者參考,非律師執業行為)

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發表評論 評論 (2 個評論)

回復 qyed 2010-10-13 01:02
Saved. Will study it later.
回復 nancyzhang 2010-10-13 08:43
不同風味

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