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美國百年房價分析

作者：TCM 於 2010-7-15 00:01 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:網路文摘|已有2評論

　

　　圖1：1890至2009美國房價變化曲線。以1890售價為10萬美元的房子為基準，1997年房價是11萬美元。2006年之後的數據，非 Robert J Shiller 先生所繪製。2009年最新數據顯示年初標準房價為為14萬美元，最新數據為12.5萬美元，紅色虛線為預測值。

　　

　　從圖1中我們不難看出，第一次世界大戰導致了美國房價的急速下降，其表現為1890年的房子標準價由10萬美元跌至歷史最低6.5萬美元，緊接著在 1930年前後開始的10年經濟大蕭條中又跌至另一歷史低點6.8萬美元。然而蕭條期房價並非沒有漲幅，依然有緩慢的增長。第二次世界大戰初期，美國房價陷入歷史上第三個低點6.8萬美元。隨著戰場上美軍主動權的逐步確立，1942年底美國房價的劇烈拉升，重回10萬美元上方至11萬美元。之後一直到 1997年，房價雖然有過七十年代、八十年代的兩次繁榮，但漲、跌幅度不是很大，都在10%範圍內。1997年後，房價開始狂飆，2006年升至20.3 萬美元。之後房價一路下跌至1999年的12.5萬美元左右(網路資料查詢結果)。虛線部分曲線僅僅是預測，權供參考。縱觀100多年美國房價的變遷，我們可以有以下結論:

　　1、平均房價處於緩慢微幅上升趨勢。

　　1890年開始的上個世紀初，由於交通等方面的因素，美國和世界的溝通遠不及二戰以後，因此這段曲線參考意義不是很大。我認為分析美國房價變化趨勢，應該從二戰後的1950年開始。1950年至2010年的美國，世界地位已經確立，整個社會相對穩定。從房價的變化趨勢看，平均房價是緩慢增值的，但絕沒有想象的增值巨大。也就是說，從一個長期角度看，10萬美元的房子和10萬美元的存款差不多。這是社會穩定所帶來的效果。

　　2、沒有隻漲不跌的房價，漲得快，跌的也快。

　　儘管美國房價相對穩定，但在一個小的時間區間看，房價波動是經常發生的。70年代、80年代尤其是21世紀的第一個10年，都有過較大的波動。每次漲幅和跌幅差不多，漲得快跌的也快。

　　二、國內十年房價變化趨勢分析

　　

　　圖2：1999年-2009年中房上海住宅寫字樓指數曲線

　　以上海中房住宅和寫字樓曲線為例，1999年寫字樓指數高於住宅，反映了經濟的快速發展和需求旺盛;隨後住宅指數相應逐步增加，到2002年一直處於理性發展過程中;2002年中期之後，房地產市場高速增長，出現明顯過熱;2005年3月中央出台調控措施，房地產指數下降並保持平穩態勢;2007年中期隨著世界經濟的嚴重過熱，中國股市狂漲飈至6000多點，房地產快速拉升;2009年初前後,由於受到美國金融海嘯的衝擊，住宅指數開始下降。

　　由於中央投資4萬億拉動內需計劃的出台，2009年中期開始，人們對通脹預期的恐懼心理日益濃重，房價呈現70°甚至80°的直線飛漲，有錢人大量購房囤積居奇以避險增值;中產階級取出全部存款買一套算一套;中低收入階層勒緊褲腰帶支付首付，過上節衣縮食的貸款生活;更多的人們只能是一聲嘆息。

　　如果政策保持不變，而房價又不斷攀升，全國房地產行業的產能和購買力之間必將出現嚴重倒掛，富人們囤積避險成功，貧富差距進一步拉大。長此以往，不僅拉動以城鎮需要為主的內需只能是一句空話，而且還可能出現房地產市場崩盤，甚至出現更嚴重的後果。

　　進入2010年以來，國家對房地產市場管控計劃相繼出台，從土地首付比例到二套房首付比例，一直到國11條等等政策，使得房價上升趨勢嘎然而止，部分地區房價已有下降趨勢。

　　縱觀上海房地產市場十多年的指數變化，住宅指數幾乎是只增不降，與1999年相比居然達到了4.2倍的增長。也就是說10萬元在10年前能買一間房，現在卻只能買一堵牆。

　　三、房價未來走勢分析

　　1、美國和我國房地產市場的差異

　　美國和我國房地產市場最大的差異是需求。根據聯合國的報告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，並預計在25年中，這個比例將增長至三分之二。到2015年，全世界將有23個「特大城市」，其中19個出現在發展中國家。美國作為發達國家，已經完成了城市化的過程。中國作為發展中國家，城市化的道路才剛剛開始，有著巨大的房地產新增需求。因此不能完全按照美國的曲線套用在中國房地產市場上。

　　其他因素，諸如最低收入和生活水平差異、城鄉發展均衡化差異、消費意識的差異等等，這裡不一一贅述。

　　儘管中國和美國房地產市場相比較有諸多的不同，但市場對價格的反應是一致的。也就是說，雖然我國住宅需求巨大，但在目前高昂的房價情況下，同樣出現了滯銷和供大於求的局面。因此，在市場規則一定的情況下，中國的房地產市場符合完全的市場規律。美國的100多年房地產價格變化曲線對我們具有很大的參考價值。

　　2、經濟形勢分析

　　從國際經濟形勢看，儘管國際經濟復甦有了苗頭，但是真正回到2007年的水平需要一個長期的過程，這就決定了我國的外向型經濟回暖不是一個短時間的事情。

　　2008年底，政府宣布投入4萬億元以拉動國內經濟，乃至帶動世界經濟的復甦和發展，最終實現內需和外需的同步增長，再一次把中國經濟帶入到快車道。政府的保「8」不是目標，保「8」是為了保就業，最終為了保穩定。

　　然而事與願違，儘管2009年GDP 保「8」成功，但世界經濟復甦緩慢，外需不旺;4萬億的投入，部分被房地產既得利益者吃掉，部分被股市收容，有多少真正拉動了內需不得而知。高昂的房價使老百姓口袋裡的錢越來越不值錢，內需持續下降，貧富差距進一步加大，走入了惡性循環。這樣做的最終結果是掏空國庫的錢，把老百姓的錢包翻一個底朝天。

　　上述事實完全違背了政府拉動內需的初衷。為此，在政府2010年房地產價格打壓政策相繼出台的同時，繼續執行適度寬鬆的貸款政策以拉動經濟，有消息稱總量是7.5萬億。這導致人們通脹憂慮的進一步加劇。

　　3、2010年及今後房價市場的預測

　　我國的房地產市場類似股市，由於市場規則經常調整，從本質上說中國房地產市場價格走向不完全取決於市場，而是更多的取決於政府的調控政策。因此，以政策為先導進行分析。

　　前提一：2010年及今後如果中央政策保持現行政策，不做大的調整。

　　結論：全國房價將微幅調整企穩後繼續上行，並隨著通脹加劇不斷攀升。

　　為什麼會繼續上升呢?道理很簡單。「資本總是追逐利率的!」投資什麼呢?做實業?金融危機，內外需求不旺!存銀行?利率太低!炒股?股價從6000點降至3000點!自改革開發以來，房地產價格只升不降，一線城市上海2009年住宅指數和十年前相比甚至是4倍的關係。2010年新增投資和貸款部分流向房市將在所難免，於是整個中國經濟就實現了1月18日國家統計局總經濟師姚景源說的目標，「雖然房價的高漲帶來了社會對房地產泡沫的擔憂，但汽車、房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖。」這一現象和迪拜的情況如出一轍，然而迪拜房地產泡沫破裂了，中國呢?如果中國房地產市場的繁榮也是靠貸款支撐著，泡沫破裂是必然的。現狀是全國各地的資金密集投入一線城市房地產市場，泡沫距離破裂還有距離，還有空間。結論，在政策沒有大的調整情況下，2010年及今後房地產市場繼續上漲是必然趨勢。

　　前提二：政府開徵物業保有稅，秉持以居住型為主導的房地產市場發展的國策。

　　按照前提一的政策，由於「買賣房的人不需要住房，需要住房的人買不起房」這一核心矛盾沒有解決，房地產市場最終會因為虛高的房價變成實物證券化的資本市場，未來的破裂將是必然的。

　　我國政府是人民的政府，中國共產黨作為執政黨代表著廣大人民的利益，三民主義尚且「居者有其屋」，況我黨乎?世界經濟的復甦情況只能是塔里木盆地式的曲線，不可能是美國的科羅拉多峽谷，等待外需增長是不現實的，只有靠拉動以13億人口為基數的內需，尤其是逐步富裕起來的城鎮人口。解決這一問題的核心就是有效的抑制房價，下房價抑制的猛葯，減輕居民購房壓力，釋放內需動能。變投資型為主的房地產市場為居住型為主的房地產市場。

　　什麼是房價的猛葯呢？——2010年徵收房地產物業保有著稅或者地產保有稅。徵收範圍主要是人均面積超標的人群，尤其是多套住房者，按人均面積呈幾何級數徵收，加大超面積住房的保有成本。

　　實施這一政策不僅僅是我黨執政方針的必然，同時也是經濟發展規律的必然。在房源同樣稀缺的歐洲，這項政策在很多國家被證明是行之有效的。

　　如果這一政策得以實施，短時間內必將釋放大量二手房源，整體房價會急速下降，可能對我國整體經濟形勢和勞動力市場出現短時間的衝擊。這是政府最擔心的，也是政策遲遲不能出台的原因。

　　但是從一個長期過程來看，伴隨著我國城鎮化的不斷發展，隨著國民生活水平的提高、內需的釋放，住房需求將依然是持續增長。經過一段時間后，房地產市場必將走出低谷，走向相對良性、健康的發展軌道。

　　結論，2010年如果政府開徵房地產物業保有稅，房價下跌是必然的。

　　綜上所述，從一百年美國住宅曲線價格看，房價穩中有升，美元的購買能力相對穩定，可以完全看到市場規律的作用。中國是有特色的社會主義，是政策指導下的市場經濟，很大層面上房地產價格取決於政府的政策走向，但發達國家尤其是美國房地產市場的變化規律有一定指導意義。筆者認為，如果2010年政策沒有大幅變化，房價增長是一定的。但是，政府徵收房地產物業保有稅是遲早的必然選擇，放眼幾年後，房價下跌也是必然的趨勢