屋主是否應該利用多餘的錢，每月多付一點房屋貸款，提前還清房屋貸款呢？

如果利率為7%到8%，多還房貸意味著余錢獲得有保障的較高回報率。然而現在利率這麼低， 如果把這些錢投資到其它地方，可能得到更高的回報率。

現在不少人失業，一些人的房屋變成「溺水屋」（房貸欠款超過房屋現在的 市場價值），余錢放在比房貸更易變成現金的某個地方，似乎是一種更安全的選擇。

屋主是否應提前償還房貸，這個問題的答案取決 於兩個因素：余錢投資的可能性，以及屋主對提前還清房貸的感覺。

一條基本規則是，除非還清了利率更高的欠債（例如信用卡 債），否則，絕不應用余錢多償還房貸。此外，如果屋主的401（k）儲蓄沒有達到限額，余錢應該用來達到這個限額。

房貸的利 率並不是屋主付出的真正利率，因為他會以減稅方式獲得某些返回的利息。

假定屋主全家年收入為17萬5000元，州稅和聯邦稅 率為35%，每年支付2萬元的房貸利息（利率5%）。扣除房貸利息，其稅前總收入減為15萬5000元，結果，屋主的繳稅減少7500元（2萬元 X35%），其實際支付的房貸利息不是兩萬元，而是1萬2500元，其實際的房貸利率為3.25%，比原來的5%利率少了35%。

因 此，余錢如果不用於提前償還房貸，其年回報率需要高於3.25%，似乎存在這種可能性。Vanguard Wellington共同基金過去10年的平均回報率為6.15%，但同期Vanguard Balanced Index Fund的回報率僅有2.64%。

那麼，資本利得稅會不會吃掉余錢投資的回報？首先，有些避稅帳戶（如個人退休帳戶、529 大學學費儲蓄帳戶）暫時不用繳稅。

當然，余錢投資的所得，早晚要交資本利得稅，而且可能不要多久，資本利得稅率會遠遠高於現 在的15%。

如果把余錢用於還房貸，屋主如果臨時急需花錢，如去亞洲海灘度假數周，就會感到手頭窘迫。余錢放在退休帳戶或大 學儲蓄帳戶里還有另一好處，有助於屋主抵抗花錢的誘惑。

把余錢用來償還房貸，有許多缺點。如果屋主突然失業，會遇到麻煩，因 為多還給銀行的錢拿不回來，而且屋主此時沒有收入，也申請不到銀行的二次抵押貸款。

又如屋主更換工作，緊急搬家，需要一筆頭 款購買新屋，舊屋一下子沒找到合適買家，他如果沒有可兌換現金的儲蓄，亦會遭遇困難。

但有些屋主不喜歡背債。他們一旦欠債， 就夜夜睡不著覺。還有些人償還房貸已有多年，利息省稅的好處不大，而且接近退休年齡。因此他們把余錢用來償還房貸，而不是用來投資，這亦是一種合理的選 擇。

財務規畫師毛瑞爾（Tim Maurer）說：「個人財務規畫的根本目的是使生活過得更好，而不是為了手頭有更多的錢。」

但這類屋主要注意，他們應該把 余錢用來應歸還房貸的本金（principal），因為這樣可縮短還款期限，如30年房貸變為25年還清，雖然這樣做，無法降低每月的還款額。

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