(ZT) 長遠看，目前在美國購房可能比較合算

請先深吸一口氣.OK,聽好:若將眼光放在五年以後,目前在美國購置房產可能是合算的

買賣,這是很長一段時間以來首次出現這種機會.

對於一個長期看空房市而且認為美國經濟和銀行體系尚未擺脫困境的人來說,上述看法

非常難以說出口.

不過,以歷史角度衡量,長期固息融資成本已經很低(30年期抵押貸款利率不到5%),而且

拜當前的美聯儲和政府政策所賜,一兩年後可能會出現嚴重的通脹局面,有鑒於此,通過

債務融資擁有一棟房產的吸引力就變得比僅僅是三或六個月前要大得多.

但我不是說房市已經觸底;我認為全國房價在已然下挫20%左右之後,仍有一定的下降

空間.

期貨市場顯示,涵蓋美國20個大都會區域的標準普爾/Case-Shiller房價綜合指數在今

年

5月和2010年5月之間預計會下降大約4%,只有到2012年才會回升至當前水準.實際上我

認為情況可能會更糟一點,原因是仍有相當多的被收回房產有待消化,失業率毫無疑問

會繼續上升,以及經濟即便開始復甦,也會很疲弱.這不能證明房市周期正在逆轉並將帶

領我們走出衰退,儘管這種情況曾經出現過很多次.

如此一來,很重要的一點便似乎顯而易見:美聯儲將竭盡所能避免通縮,而且很有可能用

力過猛.

確實,通脹很有可能會脫離美聯儲的控制,或者公債買家不再買進.由此導致的通脹局面

將十分有利於那些借錢買入房屋的人.

位於康涅狄格州格林威治的pi Economics長期以來都對通縮保持高度警惕,但該機構的

分析師Tim Lee現在也認為,儘管通縮可能仍佔上風,但當前的政策將無可避免地導致通脹.

"美聯儲舉措的規模將足以引發通脹,我認為即便是經濟成長相當疲弱也會是這樣,"Lee

上周在接受採訪時表示.

美國廣義貨幣供應增長年率超過14%,今年財政赤字佔國內生產總值(GDP)比例將約為

13%,美聯儲的資產負債表則已經大大膨脹.

房產表現在通脹期相對較好

儘管房產在高通脹和低增長時期不一定大漲,但與其它資產相比可能會要好得多.在通

脹情況下,政府公債價值會受到侵蝕,股票的表現就中期而言可能會略優於債券,但隨著

盈利質量下降,股票也難免受到衝擊.

股市投資者目前認為經濟深度下滑的結束就等同於高回報投資機會再次出現以及持續

的反彈推升獲利.這種解讀可能過於樂觀.股票確實可以避免通脹的一些影響,但難以消

除其全部影響.

另一個鼓舞人心的事實是,投資者在重回美國很多受到最嚴重衝擊的房地產市場,比如

佛羅里達.這些投資者不依賴大量槓桿,並樂於接受來自房租的正現金流.

儘管近些年發放的抵押貸款表現慘不忍睹,但當前抵押貸款利率位於紀錄低點.這部分

是對低利率環境的反映,也是美聯儲為拉低利率直接干預信貸市場的結果.從近期情況

來看,美聯儲若不出手干預,投資者可能會要求極高的溢價.還有一點要承認的是,在美

國,如果情況確實變得很糟糕,借款人一般都可以拋下貸款不管,但就目前而言,對於一

個支付20%首付的借款人來說,就非常不可能出現這種情況.

還要記住的一點是,房屋市場的企穩是銀行業和整體經濟復甦的絕對前提條件.而從美

聯儲和政府在拉低利率以及保持政府擔保貸款供應方面所採取的措施來看,他們對此心

知肚明,並將有針對性的採取行動.

(James Saft是路透專欄撰稿人,以下內容僅代表其個人觀點)