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新政下的房地產市場走勢及其它

作者:浩坤  於 2010-6-3 10:38 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:政經軍事|已有1評論

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今年一月份我和房地產界的朋友談話時提到,去年中國房地產市場在中央政策的鬆綁和激活下在很短時間就經歷了陽春到年底的成交量和價格的暴漲,隨著2009年底原來的購房優惠政策的終結和取消,今年市場將會重新恢復平穩。春節過後市場繼續變得熱絡和紅火時,朋友再問我房地產市場走勢的見解,我說政府干預市場的政策將會馬上出台,果然,四月十七日中央政府出台了新政來遏制房地產市場的過熱。今天重新說這番話難免讓人恥笑,說我「事後諸葛」。但不要緊,就姑且做為一個開場白而不是預言吧,本文的重點是要預測房地產市場在新政干預下的未來走勢。可以明白無異的說,市場在新政出台後的直接反應是市場急劇冷卻和成交量大幅萎縮,不出三至六個月房價將從高峰下跌10%20%,如果政府新的調控政策在一年內沒有鬆動的情況下,房價下跌30%或以上都有可能,但房屋均價不會跌出50%

   這裡有兩點需要補充說明,首先以上觀點主要是針對住宅房地產交易市場,而開發商新開發的住宅樓的價格下調幅度要比二手市場略低。另外商業房地產的走勢會相對平穩,如果宏觀經濟沒有受房地產市場下跌的拖累,商業房地產市場會在需求的帶動下還有可能穩中有升。另一點要強調的是若新政下房地產市場還有逆勢上揚的情況出現,那麼,中央和地方政府便會有更嚴厲的政策出台。因為房價的暴漲已大大的超出了社會的承受力和政府容忍度了。

   眾所周知,中國的市場經濟是從三十年前的社會主義計劃經濟通過改革開放發展過來的。目前的市場經濟和三十年前的計劃經濟相比雖然經歷了浴火重生,但仍然沒有脫胎換骨。與西方的自由市場制度相比,中國的市場經濟並沒達致認可的公平、公正、透明和法治的境界。最明顯的特色是,政府對市場的政策干預,其結果是一個不完善的市場無法完全依靠自身的規律來調整供求關係來達到平衡,而是要依賴經常的政府干預來達到一個暫時的平穩。與其說市場需要依賴政策的干預,倒不如說政府從來就沒有放棄對市場的控制。結果是,政府控制下的市場就不可能是一個完善的市場。

房地產市場做為整體市場的一個部份,由於它在國民經濟中的地位,對國計民生的重大影響,政府對其格外關注。中國政府不僅可以直接對其發號施令,同時牢牢地把持著土地供應(賣地)和資金供應(銀行),還有各種稅收----這些都是影響房地產市場供求關係和房價高低的最重要和最直接因素。可以這樣說,房地產市場是在政府設定的上限和下限的箱體下運行。市場在這上限和下限里波動,當然這種上限和下限不是一個固定不變的數值,而是在政策干預下市場出現的拐點。當市場過熱和火爆時,政府會出台或恢復緊縮的政策,市場就會冷確,並出現由升轉跌的拐點。相反,當市場跌幅過大,投資者出現跳樓、開發商出現破產和喊救命時,房地產跌幅過大嚴重影響和拖累到經濟的其它方面政府將出台政策進行鬆綁,放鬆銀根讓銀行往市場放水,市場即表現出由跌轉升的拐點。

概括來說, 房地產市場一直受政府政策的約束,當市場過火過熱時,政策收緊,房市冷卻並走跌。當房市過冷時,政府會適當放鬆政策,讓房市回暖和回升。換言之,中央政府要房市升,房市一定升,要房市跌,房市一定得跌。市場的功能只在這上下限的區間里得到發揮。

做為本文的補充和延伸,筆者在此順便回答兩個問題,如何看待市場經濟下的政府干預和中國經濟是否會在泡沫下崩潰。

關於第一個問題,過去三十年的經濟改革,其過程和目標是在政府的主導下實行經濟體制改革,把過去的計劃經濟逐步轉型到市場經濟,借鑒西方資本主義的自由市場經濟模式,逐步引導國內市場與國際市場接軌。但全過程都在中央政府的控制和主導下進行。今天的中國市場經濟模式並沒有發展和完善到西方的自由市場程度。一方面是市場無法脫離政府的干預和參與,另一方面市場本身還沒有完善和成熟,這本來就是一體兩面的問題,其核心就是政府控制下的市場經濟,它有別於西方自由市場。在自由市場體系下,西方政府對市場運行不加干預,只有在極端情況下,才會透過有限的金融和財經手段來調控市場。

自由市場的完善度越高,政府需要對市場干預的要求就會越低,反之亦然。所以中國經濟體制改革到目前還沒有結束,經濟改革的終極目標是建立完善、有序並與世界市場接軌的開放市場。這種市場體系的最終確立有助於經濟的健康運行,同時減輕政府在經濟運行中的控制和干預。

當然,完全的自由市場經濟在現實中已不存在,即使是西方發達的經濟體也早已放棄了自由市場不受干預的模式,如發生在2008年的金融風暴,美國聯邦政府採取了瀉注巨額資金來救市和其它措施來挽救經濟。即使在平常的經濟運行中,美國央行(美聯儲)也會定期的通過調整利率和其它方面,以確保經濟平穩運行。

在我國目前情況下,離開政府的干預和控制是不可能的。一方面政府有責任去繼續主導市場向更深層次的改革,以期最終建立起完善的市場經濟體系。另一方面,在一個仍未完善的市場里,政府的干預不僅重要而且必不可少。現在問題的關鍵不是政府要不要干預市場,而是政府如何正確干預。換言之,市場在必要的時候需要得到政府的正確干預。政府需要懂得市場經濟運作,在尊重市場運作規律的前提下進行必要和正確的干預。

另一個問題是中國經濟在泡沫下是否有可能崩潰。國際上有人常常預言中國經濟崩潰。由於這種預言從九十年代中期就一直存在,而中國經濟的長足發展本身就否定了這種預言,使它變得越來越沒有說服力,越來越沒有市場。筆者想在此做一分析。

一個經濟體,或是一個市場會不會崩潰,並不是靠捕風捉影,或者隨便說說就可以達成。不錯,任何崩潰的預言都是相當蠱惑人心和極其煽情的,所以容易吸引人們的注意力,發言人很容易藉此成名。

可以通過房地產市場來分析這個問題,因為房地產市場是目前中國市場經濟的重要組成部分,同時直接牽涉到鋼鐵、建材、金融和其它眾多相關行業。如果房地產市場崩潰,那麼中國經濟就有可能出現崩潰。

可以說目前中國的市場模式不可能會讓房地產市場崩潰。所謂崩潰,房產價格在市場上崩跌,價格攔腰砍掉一半或以上而沒有市場承接,導致大量的房產被銀行沒收,投資者跳樓、地產商破產、銀行倒閉成風,這就是房地產市場崩潰的表現。其實,中國房地產不僅不可能崩跌,即便在政府新政的干預下房價下跌的幅度也不可能超過百分之五十。這裡有兩個因素得到保證,其一是政府的干預。政府會在市場下跌的一定時期進行政策鬆綁和金融放水。中國政府不僅擁有行使政策的能力,同時手中握有強大的財力。中央國庫里僅外匯儲備就近兩萬億美元。在2008年年底的世界一片救市中,中國政府的出手是最實質和最有力的,連美國政府都望其項背。政府在避免經濟崩潰的作用,不僅在中國有用,同樣在自由市場的美國也有用。可以說,如果美國政府在2009年年初沒有及時推出救市方案,美國的金融市場就會崩潰,金融風暴帶來的破壞程度就無法估量。美國財長前不久曾感嘆說,如果美國聯幫政府的救市方案能提早到2008年中後期而不是2009年初實施,金融風暴帶來的衝擊將比實際要小的多。可以說, 市場崩潰天然孕育於自由市場,適當的政府干預可避免市場崩潰。

其二,中國房地產市場仍然處於發育和上升階段,對房地產的實際需求和潛在需求相當龐大,正是在這種龐大的需求下和需求預期下造成了房地產價格的快速上升和泡沫,特別在經濟發達和資金充沛的城市表現更為突出。如果中國的經濟仍然保持發展和上升,而不是出現長期的停滯甚至蕭條,房地產就不會出現崩潰。因為房價下跌會帶動需求的實際增長,目前房地產還遠遠沒有滿足人們的需求。

                             

 2010515

   

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