上海房市 zt

從2005年開始，特別是現在，房子已經成為一個敏感字眼，房子已經觸動了很多人的脆弱的神經，房子到底是什麼玩意，我就來隨便說說個人觀點，錯了也請各位指正，不過請詳細說明你的理由，不要口號式論點，更拒絕文化大革命式的高音喇叭和大字報。
1. 房子的功能
1.1 使用功能：
居住，家庭的港灣，遮風避雨，每天在外面打拚后能有一個休息的地方，甚至在外面受了委曲、受傷后能自個或者相互舔傷口的地方
1.2 價值和融資功能：
不可否認，在世界上任何一個有人居住、存在貨幣或者資產的地方，房子都是人一生中最最重要資產，他是你資產的重要組成部分。
有人會說，我只有一套房子，自己要住，所以房子增值和我無關，此言差矣，因為當你繼續用大筆資金的話，你可以變賣，可以抵押，它帶來的財富遠遠超過現金存銀行。
財務槓桿效用明顯，買房可以貸款，一般是70%貸款，在國外第一套房首付也許只要5%-10%，請問去，世界上能找得出第二樣可以用部分首付而且可以貸款就能購買的資產嗎？，特別從長期來看，房產的增值是毋庸質疑的，你說美國跌了很多，曼哈頓地區跌過嗎？
更值得一提的是，房子在增值后可以追加抵押貸款，幫你新的投資機會提供資金
1.3 投資功能：
房子可以出租，賺取租金；也可以炒賣，獲得利潤，也許是超額利潤。
1.4 身份鑒別功能：
也是你身份象徵的一部分，它是從一個方面來證明你在這個世界上混的咋樣的一個標誌。他已經成為妹妹們選擇夫君的重要考慮因素，
你不要怪妹妹們勢利，這個不是他能控制的，因為這個是這個世界生存法則決定的，物種進化的就是優勝劣汰，女人們總希望自己的後代能夠生存下去，所以必須選擇優質精子，以前男人們簡單，為了生存，就看誰的力氣大，能打獵，誰的精子就值錢；現在社會不同了，都是靠資產來證明你在這個萬分現實社會中的生存地位和本事，所以，妹妹們的選擇是為了她後代的生存能力，不能怪她，在說誰不想生活的好點呢，如果簡單就能獲得的話，誰都不會選擇複雜，就像等待經濟適用房比自己掙錢買要簡單得多。
1.5 資產配置功能
房子可以抗通脹，因為目前全世界都是靠合理的通脹來維持經濟的發展，解決就業和資產增值，保值，所以長期來看，隨著貨幣的貶值，房子是一個很好的抗通脹資產
1.6 養老功能
現在養兒防老已經靠不住了，靠退休工資也只能糊口，老年人在醫療和生活照料方面需要大量現金，房子可以幫你解決這個問題，多套房的，可以出租補貼家用，只有一套的可以與銀行簽訂倒按揭合同，所謂倒按揭就是在你有生之年銀行每月提供一定數量生活費，等到您仙逝後房子產權歸銀行所有；所以年輕工作貸款養房；年老房子養人是一個很不錯的方法，比單純依賴子女、養老金、保險不知道要划算可靠多少了
1．7戶口功能
上海戶口是在吃香，大部分新上海人買房子除了在上海生活工作必外，主要還是為了戶口問題，特別是為了子女的戶口問題
上海戶口為啥這麼吃香？主要有以下幾個現實和歷史原因
  三年自然災害，再困難，上海沒有餓死過人吧，全中國唯一確保的就是上海和北京，所以，有個上海戶口就是能保命。
  上海醫療條件先進，雖然醫生的職業道德和下水道的的味道已經基本接近，但是上海醫院之多、醫療設備之先進、醫生的技術比其他地區要高很多，我相信還是大部分人不得不承認的
  上海教育領先，特別是考大學自成體系，比小縣城考大學無論是錄取比例還是難度都是不能比的，所以有個上海戶口就等於競爭領先，更何況，現在教育從小抓起，小學，中學能在上海就是縮短了競爭差距
  找工作，上海戶口總有點優勢吧，特別是在能力，學歷，待遇要求差不多時候，也許一個戶口就成為關鍵了
 
2. 在上海，目前人均居住情況及萬分粗糙的預測
我們是社會主義初級階段，什麼是初級階段，就是乾的比別人多，收入（特別是單位時間收入）比別人少，購買商品和服務的價格更高。舉個例子，現在義大利平均月收入3，000毆，2個人吃個飯一般60歐，占月收入2%，我們這裡月收入平均5，000，吃個飯大概150，占月收入3%，購買力只有它的50%，成熟資本主義國家的房價收入比是6，按照平均購買力倒推計算，我們房價收入比應該是9比較合理，目前大概是12左右。
自1998年，上面為了推卸沉重的房屋維修包袱，想出來讓老百姓購買的絕招，沒想到的是，這個推卸包袱讓老百姓挖到第一桶金，成為很多購房人的首付。1998年以前，中國人住房可憐呀，上海人住房是最可憐的，人均只有8平方以下，三世同堂，一室多對夫妻屢見不鮮，很多還沒有衛生間和廚房，到了2007年，才不過人均16平方。從下面數據來看看上海房地產和人口的一些數據變化吧
年份    戶籍人口   常住非戶籍人口 常住人口小記     流動人口      總人口  人均居住面積
2008   1,371.04       517.42     1,888.46       642.00     2,530.46   17.00 
1998   1,307.50       156.50     1,464.00       124.60     1,588.60    8.70 
差額      63.54       360.92       424.46       517.40       941.86    8.30 
年增長比例 0.49%      23.06%        2.90%        41.52%       5.93%    9.54%
      
1998-2008預售登記面積    
年份            2008         2007         2006         2005         2004 
登記面積      877.62     2,013.71     1,616.08     1,760.74     3,233.74  
年份            2003         2002          2001        2000         1999 
登記面積    2,224.47     1,846.38     1,769.10     1,499.32     1,282.78  

未來5年需求 增加    
項目         常住人口增加到 外來人口(2%購房） 人均居住面積增加到 增加總額
數量            2,178.56     3,645.01                   20.40  　
住房需求增加   12,338.88     1,268.89  　            13,607.76 

其中：流動人口按2%購房；沒有計外籍人口的投資購房，外地投資我算在流動人口，這個比例不算過分吧
 
從上面看下來，上面供需還算平衡，基本能反映實際情況。我想，今後隨著生活成本的提高、經濟發展進入緩慢增長期，上海人口的引進會趨於平緩，但是，城市老齡化有要求更多的農村人口進入，去做一些比較低端的工作，就象發達資本主義國家一樣，所以我想上海常駐人口還是會有一定比例增加，人均居住面積現在已經接近日本，但是差別是，我們的面積是建築面積，日本的是居住面積，就按照平均80%得房率計算，上海人均居住面積還有20%可增長空間，因此，未來5年至少還有1.3億平方米的需求，雖然只是理論上，但是我想未來幾年每年住宅成交量不會超過2，000萬平方米，也就是至少有3，600萬平方米的缺口。
 
3、房地產的歷史
自1949年以來，房地產發展幾乎是停滯的，主要還是靠各個單位自己建點房，分給職工，所以每當分房時刻，就要打開頭，上海人的居住條件也日益惡化，其中1998年共解決1.6萬餘戶人均居住面積四平方米以下困難戶。至此，上海市人均居住面積四平方米以下困難戶，從1995年至1998年底已累計解困6萬餘戶，佔總數的88.2%（摘自上海地方志辦公室,網頁http://www.shtong.gov.cn/node2/node19828/node20002/node69655/node69657/userobject1ai69236.html），而且這些房屋隨著時間推移，近40年裡沒有好好的維修保養，加上本來就已磚木結構、棚戶為主，日益老化，上面為了拋掉日益沉重的房屋維護包袱，想出來了把房屋產權賣給個人的想法，因為產權轉移后，維修保養責任就是產權人的，費用也由房屋持有人支付，而且通過物業管理費收取上面的收入一點都沒有減少，當然那個時賣買的費用也不貴，
基本上每套也就1-3萬元，不過那個時候的上海人還是窮呀，工薪階層家裡也就只有個幾萬。
1993年，上海開始房地產市場化，當初主要有外銷房為主，確立了以涉外辦公為主虹橋開發區和與之配套的涉外住宅為主的古北開發區，1993年，也是我踏入房地產的一年。那個時候，購房者主要還是以港台人士為主，當時售價在1，600美元左右。購買的目的以出租為主，到了1996年，隨著外資大規模進入，古北的住宅出租生意達到了頂峰，當初在古北經我手出租一套2放公寓，租金3，600美元，押三付三，租金回報率達到33%，房東高興得手都抖了。由於挖到第一桶金，我也在1996年買了第一套房，當時很窮，買的很遠，買的太早了，呵呵。
1997，隨著東南亞金融危機和國內以收緊信貸，壓縮樓堂館所建設為主的宏觀調控的開始，外銷房開始走入下坡路，租金水平一路下滑，到了目前，上面我說的那套房目前租金也就8，000-10，000元，售價在2000最低時只有5，000人民幣。
由於「一放就亂，一管就死」的中國特色，到了1998年，經濟陷入通縮，三角債前不斷，理還亂，嚴重影響經濟發展，因此，新一輪經濟寬鬆政策開始了，以基礎設施建設和房地產發展為龍頭的經濟拉動拉開序幕，退稅、藍印戶口、契稅減半，都是那個時期的產物。上海的房地產自2000年開始了近10年的牛市。自2000年起，上海房地產價格、成交量日益上升，稅收全面開花，裝修建築業蓬勃發展，特別值得一提的是，房地產的發展為剛剛上市、經營管理能力極弱智的4大銀行提供了一個贏利機會。
2005年，上面經濟發展思路開始走向保守、對於各種訴求是否合理缺乏辨別能力，由於房地產價格上升太快，很多人開始抱怨房價太高，再打折關心民生問題的旗幟下，開始了第二輪宏觀調控，其實，調控的真真目的是為了控制通貨膨脹，壓縮基礎設施投入，因為前幾年的基礎設施建設投入了大量貨幣，「肉吃多了，三高也就出現了」，通脹也就如約而至了。那次可是下了狠葯，提高首付，多次提高基準利率，減少土地供給等等政策，房地產市場再次進入一個低谷，那個時候的房地產企業實力還比較弱，資金還比較緊張，很多企業不得不靠高利貸、假按揭度日，但是，調控到了2006年開始就失效了，為什麼，因為中國已經進入城市化進程加速期。同時，房地產終於綁架了中國經濟，因為官員陞官發財靠GDP,沒有土地收益魚翅鮑魚哪裡吃？出國旅遊成泡影，同時銀行利潤被壓縮、擔心壞賬，房地產下游46個產業受影響，大量農民工兄弟拿不到工資，買了房的擔心房子爛尾。。。。。。
終於，在2006年夏天開始，房地產復甦了，井噴了，而且那個時候購房的大部分都是剛性需求，特別是自2000年開始大量因為人才引進進入上海工作的新上海人開始了第一套房子的購買。
到了2007年，由於擔心次貸危機在國內爆發、通脹壓力再次變得如此巨大，地產再次成為打壓對象，提高首付，提高第二套房貸利率，是的房地產再次快速陷入低迷狀態，同時，上面採取了增加交易稅、營業稅，和2個最最最愚蠢的措施1. 減少土地供給（我只知道擴大供給可以有效降低價格，從來不知道減少供給也能降低價格？）；2. 強制性推行70/90政策，因為買不起房子，就造小面積房子，這是什麼邏輯，為啥要買房，就是為了改善居住條件，提高居住舒適度，這樣人為限制房子大小，不就是人為製造非有效產品，更減少了有效需求。此時的開發商、購房者都已經很成熟了，各自不慌不忙應對，開發商通過降價銷售、減少開工、延緩付款來對應（像萬科），購房者則忙著要求退房、通過斷供來壓迫開發商、銀行、上面，「無良開發商、，還我血汗錢」這些標語還記憶猶新吧、萬科的辦公室、售樓處也被砸了，甚是熱鬧。
2007年開始日益嚴重的拖累了了全球經濟，導致嚴重衰退，出口急轉直下，農民工兄弟失業嚴重，國內沒有8%GDP增長就不能保證就業率，因此，拉動內需，刺激經濟成為上面的首要任務，房地產，作為能最快拉動GDP，吸收就業人口的行業再次被推到了拉動經濟發展火車頭的位置，利率7折、營業稅5改2是推動房地產發展最為主要表現，由於7090、減少土地供應的愚蠢措施，惡果呈現了，由於供應不足，房地產在2009年3月開始在一次走上了上升通道，經過多次的三溫暖教育，開發商和房地產投資者都變得十分成熟，開發商不急著賣，投資者一下子把售價提得很高很高，以前，中介上面掛的房價，一般都是最高價，現在你看到那個價錢，要準備好至少加個20-30萬才可能成交。這一年，年末和年頭比，房價漲了大概70%。
2009年，調控聲又起，我敢說，現在的開發商更加不怕，首先，因為最近幾年都發大財了，其次，最近幾年地塊供給少，手裡至少都有幾個億，多的可以上百億資金，第三，面對調控，措施得當，都已經有成熟的應對方法了，最後，現在開發商都缺少土地儲備，所以造好的房子就不急著出售，因為土地和房子，不能2頭落空呀。
 
4. 今後市場淺見
中國的城市化進程決定了房地產還要很長增長一段時間，個人以為，房地產要真真見頂，估計要等到現在農民數字少一半。上面老是喜歡一廂情願，希望城市化的農民都進入中小城市，殊不知，農民進城決定因素，使他能找到工作，在城市裡能生存下去，那些中小城那裡有那麼多產業提供足夠的就業機會？只有那些大中城市特別是像上海這樣的超大城市，這裡有產業支撐，容易找到飯碗，將是人口聚集的主要方向，再看看大學畢業生，誰不想擠到大城市裡成為第三移民浪潮的既得利益者。所以從大方向來說，我覺得房地產只是到了發展中期水平，還有很長一段路可以走。
接下來說說如何解決中低收入的住房問題，我覺得廉租房是最最合理的方法，解決了窮人最基本的的生存權利-居住權，不能享受繼承全，當居住者條件達到一定水平立即搬離。但是我覺得上面不會在這個多投入，因為不要忘記，廉租房會要求上面在今後不斷投入維護成本，這又將背起1998年剛扔掉的沉重包袱，這個是上面絕對不願意做的，吃力不討好呀，這裡多一點之處，那裡就要少吃半碗魚翅呀。
所以，上面現在推出了不倫不類的經濟適用房，吊起了很多人的胃口，這種部分產權性質的房子勢必在將來增加新的社會矛盾，如果資產不是通過價格來配置的話，一定會有很多的灰色地帶，帶來權力腐敗，看看武漢的經濟適用房6連號吧，看看有些上海人急吼吼地辭職、離婚，都是一種表現，真真的需要解決住房條件的窮人還是買不起經濟適用房，想買的都是那些差些錢的人，或者想買一塊便宜資產的，這些人更多的是對資產的眼饞，而不是改善居住權。最最致命的是經濟適用房將成為新的貧民窟，我不知道有多少會真真住在貧民窟，不擔心自己今後小孩「軋壞道」。
至於在滿足了最基本的居住條件后，隨著生活水平的提高，人們對住房要求會越來越高，小房會想著換大房，住經濟適用房的會想離開貧民窟，所以最後，還是會走向商品房市場。
但是，目前有一個還沒有公布的新政策將大大改變房地產格局，使每一個與房地產有關的都成為失敗者，那就是新的「拆遷條例」。如果按照現在的傳說，今後上面將退出商業地塊動拆遷，再次甩掉一個包袱和罵名。那麼，未來，開發商將不敢拿地，因為動拆遷的風險太大，動遷費用和時間將成為一個無底洞，這種風險是開發商都怒能承受的，要麼逼著開發商聘請非正常組織，採用極端方法動拆遷，從戰術上講，這是一步高招，是的上面管不住的土地價格通過法律進行了制約土地的需求（土地不是開發商不要，是不敢要），也就間接調控了土地價格。但是從戰略上來講，將沒有一個獲利者，都是失敗者，沒有了土地，房地產業也就被壓縮了銀行、稅收、地方財政、包括未來供給都將受到毀滅性打擊，唯一的結果將是，未來2手房繼續暴漲。