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論目前新移民在美國的投資選擇

作者:fibonnachi  於 2016-1-27 03:47 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:熱點雜談

關鍵詞:美國, 移民

隨著黃金十年財富的累積,國內中產階級移民美國呈倍數增長。新移民在美安家置業后,費盡周折轉移出來的資產幾乎沒人再願意轉回國壓寶另一個「黃金十年」。新大陸人生地不熟,多數人還是根據國內以往經驗投資於房地產和股票。根據投資研究機構晨星(Morningstar)的數據,美國標普500過去十年平均回報是7.47%, 不太夢幻但完勝中國股市(見下圖,橙色線標普500Vs 紅色線上海聯合指數)。而且通過對比美國股市過去6年的波動性較A股更小,漲幅更穩定堅實。除去大多數人擔心的波動性風險,相對目前美國不到2%的通脹幅度也許還不錯。
(資料來源: 金融時報Financial Times
其實老中最熱衷的還是房地產投資,國內房地產已造就無數富翁,土地份量在國人心中和官本位一樣越髮根深蒂固。下面圖表對比顯示在1994到2014年20年間10萬現金股票投資與同樣10萬現金作為首付購買一套50萬美金房子的回報對比(其中灰色是投資股票,黃色是購房投資).雖然選擇舊金山灣區比較極端,目前10萬隻能買一間廚房了。但回報的對比還是具有相當說明性。首先第一組對比顯示平均年化回報股票投資以9%大於5.5%的房子投資。但在20年後兩組投資全部售出變現時,房產投資以733%的現金回報完全擊敗了股票市場的473%回報。第三組的對比是稅後的回報,房子同樣大幅度取勝。

綜合各種因素,以下幾條因素可以解釋兩種投資回報的差異:


首先,槓桿的運用放大收益。如果買房款為全現金,收益會大幅降低。其次,30年期的房屋貸款利率在1994年時約為8.4%左右,這樣長期而又穩定得鎖住了投資成本。再者,稅務的優惠。美國自住屋的售後利潤所得,單身有25萬的免稅額,夫婦為50萬。加上每年房屋貸款所付利息可以抵稅,這樣股票的單一長期利潤所得稅率相比之下就成為短處了。綜上所述,雖然股票年成長高於房屋投資,但在抵消各種投資成本后,房屋投資完勝。


那麼投資房子真是萬全之選嗎?


當然不是,世上沒有完美的投資工具。房屋投資人需要面對維修保養,潛在租客違約,空租期,保險,地產稅等一系列問題。也許投資人以為房屋的增值可以抵消以上種種。但和股票一樣,入市的時機(Timing)決定了以上假設是否成立。從以下2015年房屋銷售圖表來看,這次始於2010年的房市牛市現在已放緩(見下圖增幅環比說明)。根據諾貝爾獎得主-羅伯特。席勒的推斷,本次房市上漲可維持到2018年,雖然不清楚他使用模型的的數據,但可以可肯定的是從2012年低谷連續上漲近50%的的房屋市場向上空間已非常有限,尤其和高房價相比人均收入的徘徊不前已讓此波漲勢顯得後繼乏力。即使是來自中國的投資客也目前也已呈現減緩趨勢。所以,今後幾年內渴望房屋大幅增值已不現實。

(資料來源:PropertyRadar


經驗投資人懂得計算資本回報比率(Cap Ratio)來衡量房屋投資的回報。如果在減掉上面所提到的投資費用,在增值空間有限的前提下,那現在入市的投資人有幾個人能達到5%呢?除去費用,如將花費的精力和時間如計算在內,恐怕投資不及格的人數會更多。美國股市的牛市平均周期約為3~5年,從2009年低谷起飛的本輪牛市已邁入晚期第六個年頭,在目前美聯儲升息的喧囂中,可能拐點已不遠。目前市面安全的固定收益投資還是有的,比如陽石管理的固定資產抵押理財類投資可以達到凈收益6%,因為全部是美國中小企業局批准的的投資項目,因而風控嚴格,收益又是固定,最重要的是投資期短到只有6個月,這樣投資人如做短期資金停靠,以等待真正的投資機會,既可以抵消通脹賺取收益,又不易失去投資機會成本(Opportunity Cost),值得投資人考慮

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Sen Zhang現任明石管理投資顧問,目前從事明石管理的優質美元資產配置的服務。明石固定收益產品主要投資於美國中小企業局SBA批准並注資的固定資產(酒店、養老中心、辦公樓、生產企業、醫療健康機構)為抵押的產品(ABS),投資期6個月,固定年化利息4%~7%。 


作者微信:corrigit



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