教你如何在美國買房(經驗之談)

本人在美國生活十多年，聽到，看到，和經歷過的買賣房子交易，真可謂正反兩方面的經驗都有，不敢說自己就是專家，卻有一些經驗與你們分享。現在我把它們歸納在一起，算是經驗之談，更希望通過我的介紹能對準備或正在進行房產交易的人們帶來一些幫助。

(1)買房目的

每個買房子的人，都有很明確目的性，但概括起來也不外乎兩種:投資和居住。我想這一點大家都不會反對，因為離開了這兩個目的，買房就失去了它的意義。

a.投資

以投資為目的買房，一般來說是一種長期投資的考量。如果操作得當，獲利是毫無疑問的，而且它還可以作為抵禦通脹的一種手段。但這只是一種戰略上的考量，它還必須通過許多戰術上技巧的運用來加以實現，因為它直接關係到你是否可以實現你投資的目的，從而儘可能的獲取更大的利益。

比如你想在大學附近買房出租，這本來是一種很不錯的思路，但如果操作不當一樣會事與願違。因為美國的房子除了居住者必須交納的水，電，汽，電話，電視，網費外等，還有兩個比較大的費用，即它的管理費和地稅。在考慮從銀行貸款的利息外，還必須優先考慮這兩筆費用，另外就是租金和利益的核算。一般來說如果它們滿足下面的不等式:

水+電+汽+管理+地稅+貸款利息+維修費+未可見費用<租金  

你才算有利可圖，這一點無庸置疑。

由於作為投資，以房養房是人們最常用的方法。因為房子升值需要一定的時間和周期，所以買來的房子一般都是先出租，等它升值到符合你期望值以後，才到了對其進行交易的層面上來。

為了實現這一目標，在買房前，你就必須要搞清楚，你所要購買的房子的屬性，如它們是CONDO 還是 CO-OP。前者有的允許出租，有的不允許；而後者絕對不允許出租的，這種房子交易起來也很難，它的好處是管理費相對較低，而且房子的狀況一般也保持的好些。

當然還要考慮房子的其它硬體條件，如衛生間數量和空調的種類，是中央還是窗式空調，是否允許養寵物和有無停車位置等。總之只要綜合考慮各種因素，再權衡利弊后，你一般都會做出正確的選擇。

還有，美國一些州政府規定，賣房者如果有兩套以上住房的，所交易的房子一定要房主住滿三年後，才不需要繳納所得稅，這一點很重要。

b.居住 

如果你有孩子正在讀小學和中學，當然要首先考慮學區問題。而如果夫妻是雙職工，還要考慮上下班的距離，我很喜歡"丑妻近地家中寶"的古訓，所以距離也是我買房重點考慮的因數之一。其它的就是如價格，年限，位置，式樣，管理費，地稅等問題。

(2)地理位置

LOCATION,LOCATION,LOCATIONN!!! 這是一般美國人買房子首先考慮的問題。它涉及的面很廣，包括將來買賣交易的難易程度，學區，上下班距離，交通和購物方便與否等諸多元素。

(3)還款能力

美國經過次貸危機后，貸款條件越來越嚴格。所以買房者一定要量力而行，切不可盲目跟進，而且不但要考慮現在的還貸能力，還要考慮失業后的還貸能力。許多美國人就不考慮還款能力，最後不得不宣布個人破產，被迫交出房子。這方面華人做得很好，一般很少出現上面的情況。

還要說明一點是買銀行罰沒的房子時，一定要慎重，因為它很可能有許多未可預見的貓膩在裡面，最常見的是有許多欠款和壞賬。我有幾個朋友就上當受騙，最後不得不以退房收場。

(4)買賣交易方式

在國外買房，一般都是通過兩種途徑即:自己購買和通過中介。自己買房一般可以拿到好價錢，但這要求你具備起碼的買房經驗和相關法律，當然英語好也是必要條件。而通過中介，你可以得到一些很有價值的信息，這對沒有太多房產交易經驗的人來說非常方便，你還可以省去不少繁瑣的過程。總之無論採取那種買賣交易方式都各有利弊，而具體採用那種方式，還要根據具體情況，酌情處理。