廣南子

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任志強:關於第二套住房的爭論

作者：廣南子於 2007-11-5 07:23 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:經濟觀察|通用分類:其它日誌

央行出台了對第二套住房購買提高首付的規定，旨在壓縮投資性需求，並藉此緩解無法用提高和增加供給的方式來平衡供不應求的矛盾。但對什麼是第二套住房的定義和標準卻引發了社會上的爭議，各銀行有著各自的理解，央行也給出了三條底線，於是也就出現了各地各銀行不同的執行情況。

中國幾乎所有關於住房的文件都是以家庭為單位的，但中國的相關法律中卻沒有以家庭為單位的法律界定。稅法也未從家庭的角度給以稅的界定與減免，因此這個中國幾千年的生產單位——社會細胞——生活單元就成了一個可以有多種解釋的社會概念。

中國傳統家庭的概念可以擴大到一個家族、一個村莊、一個城市、一個遍布全國的關係網，如姓氏源中的孔氏家族等等.中國現行的統計年鑒則用幾人戶作為家庭戶數的統計標準，早期年鑒中有十人以上戶，現在則只有七人以上戶了，其中大約是以住房為單位或戶籍登記為單位而形成的家庭戶。總之不是一個法律上的家庭概念，也不僅僅是一個血緣上的家庭概念，而是一個共同居住的家庭概念。

在一個年滿十八歲就擁有公民權的國家，應以公民權的組合作為家庭的基礎單位。如果年滿十八周歲並有收入的公民就應有納稅的義務，則這種納稅人義務應為家庭的組合單位。非應納稅的家庭成員則是這個家庭中納稅成員的撫養人口。而納稅或免稅則不是以家庭而是以納稅人和撫養係數來確定的。

許多國家在國家承擔解決公民的住房責任上是有明確的家庭概念的法律規定的。如一人納稅義務人通常不能成為家庭，單身只是家而不是庭。國家一般不對非家庭的家承擔住房的社會保障責任，而只對家庭承擔政府的社會保障責任。

帶有撫養係數（人口）的納稅人可以成為家庭，大部分國家在住房政策中的免稅是以單個納稅人計算浮動或固定額度的。一個家庭中有兩個納稅人則享受雙份的免稅額度。一個家庭的個人所得稅通常會在分攤了撫養人口（係數）之後計算應稅額度。家庭的作用在免稅和納稅關係中給以了體現，也就形成了家庭的定義，這種定義是與住房直接對應的一種家庭概念。

先從納稅意義上有了完整的家庭概念才能界定第二套住房的標準。一個擁有撫養係數的納稅單元戶或兩個納稅人組成的一個家庭單元戶可以擁有一套自有產權的住房，其餘的均為第二套以上的住房。而不是按是否使用了銀行信貸或公積金貸款或個人資產的方式所擁有的。否則又如何統計擁有兩套以上住房的城市住房情況呢？難道要按央行的第二套住房應提高首付的標準去統計嗎？難道會有兩種標準的統計嗎？

第二套住房的標準是確定的，但為了鼓勵公民、家庭提高住房質量，在消費信貸政策上卻是有差別的。

首先以舊換新會有個購房與住房的時間差問題。許多國家規定一個家庭同時擁有兩套住房的時間超過六個月則視同為擁有兩套住房。如果以舊換新的過程中住進新房后迅速的將舊房在法定期限內轉讓了，則仍視為只擁有一套住房。這種類似的規定是從現實的更新換代的必然情況出發合理考慮的人性化的政策。如今在中國一是期房購買、二是大多無精裝修的情況看，這個期限就應有個不同的起算時間和法定空間時差，否則就限制了居民的升級換代。

大多數國家對居民的購房（建房）是實行減免個人所得稅制度的，同時也對只擁有一套住房的升級換代的交易過程減免各種稅費，以鼓勵和支持居民利用市場中的資產增值的收益去改善住房條件。這樣居民才有更高的積極性在保有環節和使用中愛惜和維護這些資產。當居民靠市場解決住房時應視為是對國家的一種貢獻。因為免稅額度是固定的，用完之後就在交易中不能享受免稅了。因此如果居民不能靠自身努力去解決住房問題，早晚都是國家必須解決的責任。

同樣在銀行信貸中也只按這個家庭是否同時擁有兩套以上的住房來提供優惠標準的按揭。在以舊換新的期限過程中即使兩套住房都用銀行貸款也應享受優惠利率，直到超過這個換住的期限才會要求提高信貸利率並重新博弈。

對是否擁有兩套以上住房、是否是投資行為，許多國家也有相應的界定。如擁有兩套以上住房不等於投資行為，可能是為工作和家居兩種用途，可能是為子女就學或就業而做出的安排，也可能是其中一個家庭成員同城異地工作所致。重要的是看這個家庭是自用還是出租了，為此許多國家也對租用住房做了界定。如一套住房對他人整體租用的時間在一個日曆年中超過多長時間的視為是租用並應納稅，如果是家庭外出渡假的短期出租則不視為房屋出租等等。歐洲旅行常可以在網上看到這種出租房屋的情況，但不等於是住房的投資行為。如果一個家庭只是將其中的一間房或部分住房用於出租補貼家用同樣不列入房屋出租和投資住房的統計之中。

由於中國的特殊性，沒有開放式的住房金融，因此也就沒有利用開放式的住房金融而形成的出租住房建設和租賃的市場，沒有非個人出租行為的大量的住房出租行為。出租住房歷史上是由公房組成的，房改之後除不能進行房改購房的住房外，幾乎沒有了租賃市場（公房出租從房改之前佔總量的75%，下降到目前約10%的比重），因此個人租房成為了租賃市場中的補充（全國這部分個人租賃住房總量僅為全部住房的約2.5%）。

大多數國家在非個人體系的住房租賃市場未能建立之前是支持和鼓勵個人建房、購房，並向市場提供租賃的。如二戰之後歐洲幾乎全部國家都在戰後重建時採取了類似的政策。一是用優惠稅收和信貸政策支持和鼓勵個人建房購房；二是用優惠的稅收政策鼓勵與支持個人住房的出租；三是大多數國家都實行個人建房購房的免個稅政策；四是大多數國家都曾階段性的實行了個人出租房免稅和由租賃人承擔租賃稅而非房主承擔租賃稅的政策；五是信貸政策上沒有對個人擁有兩套以上住房的限制。

在社會性的租賃或政策保障性的租賃住房市場較為完整的建立之後，部分國家才開始了有對家庭擁有第二套住房的說法，也在部分土地資源緊缺的國家與地區開始有了對第二套住房的稅收差別或信貸差別。

而今天的中國既面對著市場供不應求的現象，又面臨著沒有建立起社會性的租賃市場的矛盾，於是限制擁有第二套住房就成為了試圖緩解市場供不應求前題的出路。但前題應是這些被稱為是第二套的住房既沒有被購房人居住也沒有被用作租賃，同時既不是更新換代的過程中現象，也不是家庭分戶，而是都被庫存起來用於尋求差價的。但實際市場中這種只用於空置起來等待吃差價的投資行為佔總銷售中的比例又有多少呢？至少我所建設的小區中和我所了解的同行的項目中這種情況所佔的比例是很低的，尤其遠遠低於用於出租的比例。

第二套住房如果用於出租並不會產生土地資源的無效與競爭問題，城市建設的目標最少應滿足每戶城市家庭應有一套住房。至於這套住房的產權歸誰、是租還是買都必然會消耗同樣的土地資源。有人購房住、有人租房住都是解決居住問題的出路，尤其是當社會不能用不動產金融來建立租賃市場時，就只能和不得不依靠個人提供租賃性住房，否則是不可能建立合理的有租有售的消費梯次增長的循環體系的。

房價增長早已成為社會關注的重點，不從供求關係上根本解決平衡問題或供略大於求的問題是不可能靠競爭來平衡房價的增長的。近年土地供給總量是連續下降的。今年開始的土地供給增加也許只能在明後年變成有效供給。連續幾年銷售大於竣工，並逐步加大了銷售與竣工比之間的差距。今年已長期保持在2：1以上了。僅僅靠限制第二套住房的購買並不能讓銷竣比平衡，反而可能限制了租賃市場的擴大和打擊了更新換代的梯次消費方式，迫使一部分人放棄梯次消費而進入了一次性到位的購買性市場。

銀行提高住房信貸的首付通常是從防範金融風險的角度出發的。但實際上能購買第二套住房的信貸風險明顯的低於第一套住房的購買者。一是用兩套住房的首付去承擔信貸損失的壓力大於只支付一套首付的壓力；二是用兩套住房抵押的風險損失小於第一套住房的風險；三是按現行的中國司法解釋，銀行無法對只有一套住房的欠貸人實施抵押品拍賣，但對有兩套住房的則至少可以拍賣其一；四是審核購房者收入和還貸能力時，擁有第二套住房的家庭收入未必比只購買第一套住房者低……可見，對第二套住房提高首付和提高信貸利率大約是從經濟邏輯上推理找不到與信貸風險相關的理由的。央行給出的定義既不是統計標準的第二套住房，也不是風險防範的根源……

當多重社會矛盾並存時，用單一政策很難達到預定目標。常常會在雙刃劍的作用之下為治心臟病而引發了血壓病、因治肺病而傷了肝和胃產生了併發症。當醫生給病人打青霉素之前首先要做的是藥用反應實驗，否則就可能未治病而先要命。

十七大提出的中國特色也許給我們指出的是不能用國外成熟的市場經濟方式來調控中國的經濟，但同樣不能不尊重市場經濟中的必然規律，更不能用計劃經濟的方式解決市場經濟的問題。一定要找到一條適合中國特色的經濟發展方式。小康社會是讓中國人民的生活越來越好，應儘可能的滿足日益增長的消費需求，而不是退回到物質匱乏的緊缺經濟時代。