倍可親

1120萬套房困住2萬億美元zt

作者:大西洋人  於 2010-8-8 03:08 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:網路文摘

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美國金融危機回到原點 1120萬套房困住2萬億美元

佛羅里達州聖彼得堡,對於43歲的亞歷克斯·彭伯頓和46歲的蘇珊·瑞柏樂斯夫婦來說,拖欠房貸已經成為了他們的生活常態,雖然這並不是他們所希望的,但是房價的持續下跌也讓他們並不急於擺脫這種狀態。「在24萬美元的房屋貸款和現在只值14萬美元的房子之間,我們能怎麼選擇,拖欠也許是我們能讓生活繼續的唯一方法。」彭伯頓說。

  《紐約時報》報道的彭伯頓夫婦的遭遇,代表了全美國170萬個家庭。更糟糕的是有250萬個家庭徹底放棄自己的房屋所有權,選擇了房屋止贖。截至2010年3月底,全美超過1120萬套房屋處於資不抵債的狀態。按照美國人口普查局給出的美國房價中間值最低價每套16.8萬美元計算,1120萬套房屋的價格大約是1.8816萬億美元,以美國房地產業慣用的10%或者零首付的房貸習慣,這些被地產商稱為「溺水房」的損失最終很有可能都會被記在金融機構的賬面上。

  700萬戶「影子清單」

  房屋庫存需103個月清空

  面對如此巨大的潛在危險,7月30日,格林斯潘,這個一手導演了美國房地產繁榮景象的前美聯儲主席發出警告,「若房價繼續下跌,美國將發生雙底衰退。」

  由次貸危機引發的金融危機,兩周年之後又回到了原點。

  2年前,美國房地產價格的大幅下跌衝擊美國金融系統中的次貸衍生品,最終造成全球金融危機,奧巴馬政府按方抓藥,出台了一系列的措施,例如向貸款居民提供為期5年的凍結性抵押利率;向首次購房者和換房子者提供最高可達8000美元的稅收抵免,甚至將「兩房」收歸國有,然而這場由低利率政策醞釀了近8年的房地產業的大病治療起來並非那麼容易。

  按照現行利率和房價計算,在同一地區每月租房的價格只是整個房價的3%,而貸款買房的利率卻是整個房價的6%,也就是說買房所付出的錢是租房的2倍,這還並非是買房的全部花費,如果包括稅收、維修和保險等購房必要花費在內,購房的花費將是租房的3倍。美國人口普查局在追蹤了7500萬套房屋后發現,其中49.3%都屬於租賃狀態,更為驚人的是房屋的空置率達到了創紀錄的25%。

  在決定房屋價格的關鍵問題供需平衡上,嚴重的供大於需的局面更決定了美國房地產市場的元氣難以在短期內恢復。僅僅以2010年前5個月的160萬套「溺水房」計算,其中至少將有24%近26.4萬套房屋會被銀行再次拿到房屋市場出售。除此之外,由於進入止贖程序到最終止贖,過程複雜和時間不定,銀行並不會及時更新自己的止贖房屋數量,這部分房屋被銀行列入「影子清單」內。據估算這些「影子清單」上的房屋數量將有可能超過700萬戶。分析師預測,如果按照現在的銷售速度則需要花費103個月,大約8.5年的時間才能清空這部分龐大的庫存。

  與「溺水房」同時進入住房供應市場的還有「養老房」。據美國養老基金最新數據顯示,在1945-1960年共出生的7000萬「嬰兒潮」一代,有三分之一沒有任何退休儲蓄,為了養老,在未來幾年他們唯一能抵押的也就是他們現有的房產,而這部分房屋更多會進入到出售渠道,給美國的房屋供給帶來壓力。

  截至2010年第一季度,美國房屋的庫存量已經增至1140萬套。而與之相對應的是成屋銷售的不斷下降。

  8月3日,全美地產經濟協會(NAR)發布的6月成屋簽約銷售指數低於市場預計近2個百分點。6月成屋簽約銷售指數下降2.6%,至75.7,與上年同期相比下降了近20%。全美東北部、中西部、西部三個區域的房地產銷售數據均出現下降,與2009年同期相比降幅均超過2位數。

  「這一切都是創紀錄的,只不過是在創紀錄地下滑。在政府的購房抵稅政策結束之後,美國的成屋銷售估計將會跌至谷底。」美國市場研究機構維斯研究公司分析師邁克·拉爾森說。

  10次新房開工高峰過後7次衰退

  「美國經濟會像房子一樣安全。」曾經是房地產繁榮時期眾多地產經紀人的口頭禪,面對著持續下跌的房價,這個時代已經結束了。在房子不再安全之後,美國經濟的危險也就隨之而來。

  作為佔美國GDP比重10%的產業,作為美國居民消費增長的主要途徑,房地產業的頹勢將直接影響到美國經濟的復甦後勁。

  美國家庭、建築商和售房代理以及金融機構是美國房地產業的三大構成主體,而這三大主體同時也構成了美國經濟的核心。

  就家庭而言,在住房抵押和貸款消費的雙重壓力下,美國家庭的負債已經由2000年初的6萬億美元增至2009年的13.6萬億美元,增長了127%。但隨著房屋價格的下跌,美國家庭的資產將會嚴重縮水,面對巨額的負債,美國家庭的財務狀況和消費能力都將受到嚴峻的考驗。家庭消費能力的下降,對於70%經濟增長都靠消費來拉動的美國經濟無疑會造成重大打擊。

  作為連接建築商和售房代理的中間關鍵環節,房地產業將起到承上啟下的作用。房地產業的繁榮與衰退必對建築業以及與其相關的一系列製造業造成重要影響。根據經濟學家估計,僅僅在新房開工方面的下降就可能為美國GDP帶來一個百分點的損失。在美國歷史上,10次新房開工高峰過後有7次出現了經濟衰退。此外,房地產對於就業的拉動效應也十分顯著。在美國房地產業最為繁榮的2005年,僅建築業平均每個月增加的就業機會就有2.1萬個。

  在拉動消費、帶動就業之外,房地產業對於美國經濟的命脈金融業的影響則更為「致命」。「美國的許多金融產品以及衍生品都是為房地產業量身打造的,房地產業與金融業的關係已經密不可分。」中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍在接受《華夏時報》記者採訪時表示,「此前房地產危機所引發的金融危機也已經證明了這一點。」

  在趙錫軍看來,美國房價的持續下跌給美國經濟最嚴重的打擊仍將出現在金融行業。「此前,美國政府在清理房貸造成的有毒資產時採用的是拖延的方法,並沒有對有毒資產剝離、重組。對於這部分資產美國政府更多的是寄希望於在房地產業回升之後再次打包銷售。曾給美國經濟造成嚴重隱患的導火索一直沒有消除。」趙錫軍說。

  美聯儲最新公布的資產負債表規模已經達到2.3萬億美元,其中僅對「兩房」的擔保證券持有量就超過了1.1萬億美元。而據行業分析師估算,在銀行系統內殘餘的有關住房和商業房產的抵押貸款的「有毒資產」規模也大約在2萬億美元至3.6萬億美元之間。8月2日,美聯儲主席伯南克在講話中再次暗示有可能重啟已經停止了4個月的國債收購計劃。

  「有毒資產」的隱患尚未排除,隨著房價的持續下跌,美國的優質貸款也將面臨威脅。德意志銀行在自己的風險報告中對於美國的優質貸款也提出了警告。德意志銀行認為到2011年,佔美國房地產抵押貸款三分之二的優質貸款中將有41%出現資不抵債。

  「舊的問題沒有解決,新的問題在不斷地產生,在美國政府沒有找到能替代房地產業成為美國經濟支柱的產業之前,任何想挽救美國經濟不陷入雙底衰退的思路都必須退回到解決房地產問題上來。房地產業才是這些問題的根源所在。」趙錫軍說。

  美國政府似乎也意識到了癥結所在,8月17日,美國財政部將就解決「兩房」問題召開專門會議。而在大洋彼岸,正在因房地產問題陷入政策兩難的中國也再次表現出了決心。中國銀行監督管理委員會將在7月對銀行進行新一輪的壓力測試,以評估房價下跌對中國經濟帶來的影響,該測試以房價將下降50%-60%為前提。


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