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「住房保障,對所有的人都是新命題。」華遠集團總裁任志強,對於2008年被稱為「重歸住宅保障年」持不同的看法。
「中國有過住宅保障嗎?」任志強對於「有」與「無」的界線這樣解釋,「在1998年之前,住房基本上是計劃經濟供給,那是福利分配製度,而不是保障,保障是與市場經濟同軌的配套制度。」在任志強說這話的不久之前,2007年12月25日,「建設部住房保障司」低調亮相,掛牌立標沒有舉行任何儀式,只是建設部新聞發言人對外披露了消息,在建設部官方網站上,對於該司的設立情況,僅僅予以500餘字的簡單介紹。
堅持市場化導向還是擴大保障範圍、增強保障力度,當前爭論正酣。就市場經濟條件下應如何建立相應的住房保障體系等問題,我們採訪了一貫被媒體塑造成「反保障」代言人的任志強。
經濟觀察報:住宅問題,現在已經成為公共話題,是否因為公共住宅缺口到了一個臨界點?
任志強:這是現在一些人的觀點,認為以往政府在住宅建設上沒什麼作為。
什麼是公共住宅?在1998年以前,所有的人,不管是窮人,還是富人,一樣都要等著分房子,所以也就談不上住房保障。保障的概念,是在十四大提出「市場經濟」概念之後,才有了需要建立與市場經濟相應的保障制度的提法。
就是到現在,由過去福利分房所提供的房改房,仍然佔住宅總存量的50%,租賃公房仍然有10%的比例,而商品房只佔總存量的20%。所以,就居住現狀而言,沒什麼缺口,你看見誰睡在大街上了?
現在問題是,由於商品房的出現,提升了社會居住標準,所以才產生了更多家庭對改善居住狀況的要求。但是在1998年到2007年之間的8、9年裡,住宅保障的建立是一個「空白期」,這是現在人們對於公共住宅呼籲的主要原因。
1998年住宅市場化開端,失誤在於沒有建立起與商品房相適應的「租賃市場」。
經濟觀察報:現在有「中產階層」也納入住房保障的提法,這是否意味保障範圍正在延展?
任志強:關鍵詞是「幫助」中產階層,是「幫助」,不是納入保障範疇。
經濟觀察報:那麼「限價房」的供應,是否可以看作是「幫助」的開始?
任志強:我不看好「限價房」。
如果提「經濟租賃房」,我認為如果有合理的機制,是可行的,因為租賃房產的產權畢竟只是租賃,而不是出售,所以更容易做到透明、公正,灰色空間要小得多。但是「限價房」就是「財產分配」了,補磚頭一向難以公正、透明,反倒有可能造成更大的不公平。
經濟觀察報:就住房保障而言,框定在一個什麼樣的標準下,更為可行?
任志強:對於住房問題,有兩個層次的問題需要釐清。一個是居住權,二是遷徙權。
先說第一個,居住權。這個屬於「人權」範疇,是基本生存權。一個社會當然要維護這個底限。但是底限到什麼程度,爭議比較大。
經濟觀察報:你認為的「底限」是什麼?
任志強:我最近在看馬爾薩斯的一本書,《人口原理》,現在看來,當初對馬爾薩斯的人口論的大肆批駁,值得反思。
馬爾薩斯對於當時英國的《恤貧法》給予批評,他認為正是過度保障,使得那些享受保障的人群,變得更懶、生活更沒有節制。
這是他在書中寫的:「《恤貧法》帶來的害處是無法救治的,這類制度的缺陷有降低那些不受教區救濟的人的生活境況的趨勢,使貧民的數目增多。」
「英國的恤貧法無疑是為仁慈的目的而訂出來的,但是事實證明它並沒有達到這個目的。」
馬爾薩斯並不是簡單地否定人口增長,而是在說社會救助的 「尺度」。
從這個意義上說,我認為住房保障,應該是「安全網」,比如對於社會人口的10%予以保障是應該的,但保障是實現居住權,而不是給予「舒適度」,不是製造「彈簧床」,我們的財力也達不到。
經濟觀察報:那麼第二個權力,「遷徙權」與居住狀況的改善是什麼關係?
任志強:遷徙權,太現實了。
你在一個城市,卻沒有戶口,孩子上學、社會保障都辦不了。如果可以自由遷徙,那你認為哪兒合適,你就去哪兒。這就會發生一個由社會自行調節、自行適應、自我磨合的過程,地方政府政策安排的公正、透明的自覺性會大大提高,社會治理成本大為降低。
但現在不是這樣,一些城市留不住創造財富的人,而另一些城市卻要接納源源不斷的富人,這對當地的一般居民,又會造成「搶食」公共資源的尷尬局面。
1958年之前,對於戶口沒有限制,1959年開始有了農業戶口、城市戶口的分別,而自發的遷徙流動也就從此封閉。
經濟觀察報:從1998年住房市場放開至2007年,可以說是住房商品化的「掃盲期」,一方面城市人口的人均居住面積從不到5平方米,提升至現在人均20平方米;另一方面,卻因為過度市場化而沒有同時建立起有效的住房保障體系。2008年種種嘗試、探索行將開始,在這個過程中,市場經濟中住房保障體系制度設計的要素有哪些?
任志強:住房應該有三個層次,就可以形成一個完整的體系了。
第一是廉租房,對低收入階層的住房保障。
第二是貼息貼租的 「低息商品房」與「租賃房」,「租賃房」屬於未分配財產。這是針對所謂的夾心層設計的住宅。
第三是商品房。
現在對低保家庭應保盡保已經實現了,問題就在於解決買不起商品房,無法靠市場化解決的那部分人。
從美國的住房保障制度看,「貼息貼租」管的是中等偏下的家庭,而中等收入、中等偏上,完全可以由市場解決。
房利美、房地美,是全美負責「貼息貼租」的商業公司。貼息,就是房利美給你低息貸款,讓你買房;貼租,就是以低於社會租金20%的價位,把房子租給中等偏下收入人群。
房利美為什麼能貼息貼租,因為他有「發債」的權利,可以用「國債」形式發放,再用回款補貼給租房者。並不是國家出錢,不是給國家又添了筆負擔。從這點看,我們目前金融工具的匱乏,讓社會資金無法有效地實現自我調節、配置,而是把負擔統統指向了政府。
經濟觀察報:前一段時期,「小產權房」走入人們的視野,其實無意間正起到一種調節市場的作用,但由於土地所有制度的限制,只能遊離在市場之外,現在以前想買「小產權房」的人都止步不前了。
任志強:土地問題是核心問題,這個不解決,其他問題也不好解決。
目前,城市住宅佔地為3.48萬平方公里,而農村宅基地佔地16.4萬平方公里,宅基地所佔面積是城市的4.6倍。
農民入城,在城裡需要一套房,但同時,在農村也有一套房,這是重複浪費。如果宅基地可以自由流轉,那將會在市場中起到極大的調節作用。 (來源: 經濟觀察報 呂尚春)