bluesmood

https://big5.backchina.com/?188144

悉尼買房全解

作者：bluesmood 於 2007-1-9 09:52 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:工作生活|通用分類:其它日誌

悉尼買房全解本文由空手在 2007-1-8 17:57 發表於: 倍可親.美國 ( backchina.com ) 來源: 山水木道人於 07-01-07 悉尼買房全解 BY 澳洲中文買房置業恐怕是人生中最重要的一個財務安排，買得好，就尤如發現了一個小金礦，不但給你一個安樂窩，還能為你帶來一筆意外的財富；買得不好，問題就可大可小了。不過，由於種種原因，很少有人能事先將買房的複雜性考慮周全。對於打算買房的新移民來說，面對陌生的環境，更需要清楚在雪梨買房的注意事項。希望這個指南能幫你一步一步制定買房計劃，可以為你省去不少麻煩.如果你還是猶豫不決,我建議你先來我們澳洲中文網多看看關於買房的資料. 大致說來，整個買房過程可以分為下面四個步驟： * 定計劃 * 看房子 * 備文件 * 辦交割一、定計劃，做好前期準備工作雪梨很大，房價很貴，而你的荷包很癟。好的房子買不起，買得起的房子又看不上眼，生活總是充滿無奈。不過，買房是一個循序漸進的過程，據統計，澳洲人平均每七年換一套房子，可見大多數人買房子並不是一步到位的，只要你選擇的第一套住宅有不錯的升値潛力，買下來后儘力地存錢還款，用不了多久就會有能力買一套更好的，往自已的置業目標一步一步接近。因此，走好這置業第一步很重要，你不妨多花一點時間對你要實施的買房計劃做點硏究。多少錢買多少貨，買房之前，根據自己的經濟能力，定好一個合理的買房價位，也就是說決定好你要買多少錢的房子至為重要。定好了能承受的房價，你才能計算出，首期你能支付多少，你還需要從銀行貸款多少。自然，也只有明白了自己的經濟實力，你才能按圖索驥去尋找合適的房子。儲蓄是關鍵的一步，但往往被一些首次買房者低估。儘管現時很多貸款機構允許首期僅5%，但是他們還是更希望你首期能付10%，甚至20%。許多貸款機構還要求5%的首期必須是你自己的存款，而且要出具證明材料。下列可能發生的費用會加重你的經濟負擔： * 購房印花稅(Stamp Duty on Purchase) * 貸款印花稅(Stamp Duty on Mortgage) * 貸款申請費或帳戶建立費 * 律師費(Legal Cost, 有些貸款機構的律師費要由借貸者承擔) * 檢查房子的成本這些相關的成本可能相當於你房子價格的5%。有不少朋友不了解這一點，以為買30萬元的房子，準備30萬元整就夠了。事實上，加上各種費用，你至少應該準備31.5萬元才行。如果新買的房子需要維護與裝修，成本就更高了。因此，明白你手上有多少錢付首期，你才可以量體裁衣，知道你能借到多少錢。首次置業津貼和免印花稅優惠如果你是澳洲的公民或永久居民，在澳洲購買第一套住宅可以得到聯邦政府提供的$7,000首次置業津貼。如果你在紐省購買價格$500,000以下的住宅，更可以得到免交全部印花稅的優惠。購買售價在 $500,000至$600,000的住宅，也可以減免部份印花稅。不過，如果你買的這第一套房不是用來自住，而是打算出租的話，就得不到這筆首置津貼。你至少要在買入房子后的頭12個月內連續在房子里住上半年，才能得到。找好貸款機構挑選合適的貸款者也不是一件輕鬆事情。澳洲的按揭市場上貸款機構多如牛毛，你得花心思去鑒別、比較才能找到最合算的貸款者。許多銀行和非銀行機構都有自己的網頁或電話專線，多到網上去查閱或多打電話詢問，是你獲得信息的一個好辦法。InfoChoice是澳洲貸款方面的專業服務網站，你可以通過這個網站比較不同貸款機構的產品，利率和功能，當然，也可以請個貸款經紀幫你出謀劃策。先想清楚你的需要是什麼是非常關鍵的，利率是不是挑選貸款時最優先考慮的因素？購房后第一年你的財務預算及生活習慣允不允許額外還款？是每周還款一次還是每兩周還款一次？如果選擇一個功能齊全的按揭要不要多付費用？都値得一一考慮。要知道不同的貸款機構要求的費用差別極大，你或許能夠通過磋商談判，節省不少寶貴的資金。在開始尋找房子之前，你還必須明白你的貸款申請何時會被批准，有時它可能會比你預計的時間長。許多貸款機構需要一段時間來審核你的資料，才能決定能否批准你的貸款申請。這段時間通常是一周，也可能會更長。第一次要求貸款者或自營小生意者的申請審批時間往往較長。決定你的貨款申請是否批准或者批准速度的快慢，你提供的資料是否齊全是關鍵因素。貸款機構要求的材料來自於你的僱主、信用參考協會(Credit Reference Association)、開戶銀行等，少一樣都會有影響。如果你讓你的會計師直接與貸款機構接洽，審批時間可能要短一些，麻煩也要少一些。貸款批准后，有3個月的有效期，也就是說在3個月內任何一天買房，貸款機構都會如數借給你錢。如果事先跟貸款機構協商好，這個期限還可以延長。如果你沒有買到你看好的房子，例如在拍賣時你沒有拍到。當你另選其它物業時，貸款機構可能要重新審核你的貸款申請。萬一你的貸款額跟房屋總値之比(LVR)變大，假如是90%或95%，重新審核工作可能會比較繁瑣。當然，如果LVR値變小，重審工作就快多了。二、看房子，尋找安樂窩先確定好你將在哪個區買房，你可能要在你的新居住很長一段時間，因此，了解房子所在的區域的各項特點非常重要，這些特點應包括所有的服務與其它設施，例如公共交通、離上班地點遠近等等。對於重視子女敎育的華人來說，還有一點是關鍵，那就是學校情況。為遷就學校情況而決定買房地區，在華人社會是屢見不鮮的。在雪梨，可以說你買房的資金越充足，就可以選擇愈多，而且離CBD越近的區。在選擇的時候，往往要在負擔能力和便利方面做個折衷，要知道你的第一套物業只是你邁入樓市的敲門磚，財力不足的話不要奢望一步到位。接下來要考慮的就是買甚麼類型的房子了。新居太貴，舊房太破；House打理不易，Unit又缺少活動空間。矛盾總是不可避免的，關鍵是家裡人意見要統一，才會找到一個滿意的家。再就是決定找誰買房了。買新房可以直接找發展商，但買新居的人畢竟是少數。因此，房地產代理總是你尋找新居時的第一信息來源，但也不能完全依賴代理，你必須自己做一些硏究以得到更全面的資料。你應該吿訴一些房地產代理公司，你想找什麼樣的房子？即使他們手上暫時沒有你合適的房子，可一旦市場上有類似的房子上市，他們就會通知你。周末的報紙、社區報以及各種有關房地產的出版物都値得一看，許多房地產廣吿都已標出標格，你正好用來比較一下各區的價格差異。如果你想在雪梨或者是墨爾本買房，要想評估各個區的房價，你可以從澳洲物業監督(Australian Property Monitor)得到一份雪梨晨報或墨爾本時代報編的房屋價格指南。這份指南包括了所有過去一年的房屋售價，你可以通過傳眞、郵遞或電子郵件得到它。此外，網際網路也是主要的資訊來源，許多房產公司都有自己的網頁。你可以聘用房物業買家代理或者辦理交割的有關人員來幫你出價購買你看中的房產。但是許多買主更喜歡自己直接跟房地產代理接洽。即使你的出價被房地產代理認為過低，你也可以堅持要求他轉達給賣主。出價的方式有兩種。最簡單最普遍的方式就是口頭出價，另外一種就是準備好一份書面銷售概要，再通過你的律師轉達給賣方的律師。銷售概要包括出價日期、物業地址、出價、如何付定金和餘額，買主的財務狀況細節，特殊要求及交割日期。定金是表示買方誠意的一種行為，並不是法律要求這樣做的，它對賣方沒有任何約束，其金額可能是上千元，也可能是上萬元，但可以完全退回，但可能有時效性。買方可索取合約詳閱。檢查房子如果你買的是舊房子，對它作一番仔細檢查是必不可少的步驟。你可以請建築師或白蟻專家直接幫你檢查房子，也可以雇傭辦理交割的有關人員安排類似檢查。房子不同，要進行的檢查也不同，主要檢查形式有 * 白蟻及建築檢查； * 電路檢查； * 物業產權檢查； * 土地或物業測量檢查； *分契管理記録。三、備文件，理清法律頭緒至今最普遍的買房方式是通過私人協議（Private Treaty）合約交換。無論是通過地產代理或者是直接跟屋主交涉都屬這種形式，另一方式是公開拍賣。 "Conveyancing"一詞描述的是物業產權從一個屋主過戶到另外一個屋主。要做到這一步，有許多工作要做，下面是一些基本步驟。賣主聲明/銷售合同此類文件，維省叫賣主聲明(vendor's statement)，紐省則稱銷售合同(contract for the sale of land )。賣主聲明吿訴你很多有關此物業的事情。你可以從賣主的地產中介那裡得到賣主聲明，拍賣之前你也可以從負責拍賣或銷售的地產代理那裡要求此一文件。賣主聲明或銷售合同應該包括下列附件： *房契複印件 *計劃證書的複印件 *當地市政局的相關證書，此類文件應詳細列出物業主地的使用途徑以及其它有關信息 *下水道圖 *過去7年房屋改建裝修的批准書 *建造附屬建築物的有關文件及限制性契約複印件 *冷靜期聲明 *物業現有按揭的詳細說明 *出售物業所附帶的設備或裝置在紐省，賣方如果不披露上述要求信息，買方有權在合約交換后14天內宣布合約作廢。合同房地產買賣合同是由賣方準備的。通常來說，賣方律師會將合同寄給買方的律師，買方律師再負責向買方解釋合同條款，如無異議，買方就在上面簽字。一份正式的房地產合同必須有買方賣方的名字、物業的介紹說明、價格等等，如果雙方對交割日期取得一致，那麼確保在那一天能順利交割就很重要。合同通常有標準格式，很少需要修改。當然你可以要求附上有關特別交易的特別條件。買方律師或產權轉讓承辦者將仔細檢查合同，以防有不利於購買和使用物業的因素出現。這些因素包括：土地用途限制、下水道計劃、房契限制以及賣方保證等等。如果你期望房屋的動產部分，例如爐具、窗帘、地毯、燈具等等應隨房子一起出售，那麼應確保它列入合同之中。一旦房子檢查完成以及財務安排的批准形成正式文字，合同就可以交換了。合同一式兩份，買方、賣方各自在一份合同上簽名。賣方保持買方簽名的合同，買方則保持賣方簽名的合同。一般來說，交換合同由買賣雙方的律師完成，也有買賣雙方自己交換的，但為了避免可能的糾紛，還是由律師代勞為好。合同交換后，通常要求預付5-10%的定金。定金可以在7天之內一次付清，也可分批支付，關鍵看合同上怎麼說。當然，如果你是通過拍賣買的房子，會被要求立即支付定金。應該清楚的是，合同交換之前，買賣雙方都沒有任何約束，可以隨時終止協商。各省的情況都一樣，如果賣方在你簽過名的合同上簽名后，一份有約束力的合同便產生了。交換合同后，並不意味著你擁有了物業的所有權，但如果一方毀約則有可能導致法律行動和潛在的索賠要求。冷靜期(Cooling off Period) ,冷靜期意即在合同交換的一定時期內(紐省是5個工作天,由交換合約上的日期算起)允許買方反悔。但如果過了冷靜期而反悔，買方則要損失合約上購買價的0.25%作為罰款。 .冷靜期僅適用於私人協議出售，而不適用於拍賣時的物業銷售。大多數的新房賣家一般也不提供冷靜期。在西澳，任何洋房(House)都沒有冷靜期，如果你買的物業既包括房子也包括土地，那麼房子和土地的冷靜期也有可能不同。還有一點値得注意，即是賣家有權在合同上附上"66W Certificate"，如果附了這麼一份文件的話，就沒有冷靜期了。當然，作為買方，你也有權利要求賣方律師將此一文件撤掉，既保留冷靜期，關鍵看雙方怎麼協商了。冷靜期的主要作用就是讓買方在合同交換後有時間去獲得法律意見，確實財務安排及對房子進行檢查。一旦發現問題，還可以反悔（買方要附罰款）。冷靜期避免了失當決定行為。如果買方在簽署合同前不能得到房屋檢查結果和財務按揭，他可能要承受風險。冷靜期內，賣方不能接受任何其它購買要求。土地使用分區制(Zoning)　產權轉讓承辦者或法律顧問將會檢查物業所處土地的批准用途及使用限制。這決定了當地市政局或公用事業部是否能在此地發展工業區或修建高速公路。合同最後交換之前許多合同要求在互換合同后4-6周內完成交割。在這段期間內，買方律師將會就所有相關問題更全面地諮詢當地市政府、政府有關部門及水務部門等。你的律師也會完全弄清當物業過戶到你名下后你應付的各項費用以及稅務。你必須確保所有文件及合同都被蓋上章。貸款印花稅和買房印花稅也應該繳付清楚，合同將會送到賣方那裡要求籤名，然後交割時再交回給你。你的貸款機構將會為你準備好所有貸款文件，在簽名之前，請你的律師將合同中的條款逐一向你解釋，確信你已完全了解了它。臨近交割日期，一份交割聲明要送交給賣方。這份聲明包括調整稅務及費用后的所欠餘額。賣方會通知你的法律代表，付款支票將會被怎樣支取。値得一提的是，近年來樓花買賣大為時興，但樓花的交割與現成房有所不同。樓花一般是在房子完工後房契註冊下來2周內交割。因此，買家簽訂合同時，應該特別注意發展商有沒有在合同上寫明完工期限。印花稅(Stamp Duty) 在紐省、維省、西澳和南澳，印花稅（現房轉售）必須在合同交換后的3個月內付清，也即是合同簽名后，交割前必須付清，否則要面對懲罰。若購樓花，則可在15個月內或交割前付清。印花稅包括購房印花稅(Stamp Duty on Purchase)和貸款印花稅(Stamp Duty on Mortgage)。在紐省，首次置業人士購買50萬元以下的物業如果是用於自住，免交印花稅，購買50萬元至60萬元之間的物業，印花稅也可獲部份減免。正式交割一旦所有事情準備就緒，你的律師通常會安排好交割日期、地點，並且確定有關物業已有保險。在這階段，意味著房屋產權過戶，所欠餘額被完全付清。如果你不用貸款就一次付清購房款，所有過戶文件及產權證會交付你本人或你的律師或你的交割承辦人手上。否則，所有這些文件及產權證會交由你的貸款機構保管。如果賣方預先支付了市政費和水費，他可能會要求你給予補償。一旦交割完畢，賣方應該將房子完全騰空，這即是交割當天中午12點后，房子內不應再有人居住。對於買方來說，最後檢查一下房子和附有裝置（合約上已註明）是否有損毀是很必要的。如果交割有延誤，即是交割不能在當天或3天之內完成，造成延誤的一方根據實際情況可能會被要求作出利息賠償。買房是人生的一大財務安排，精神和體力方面都會有不少壓力。要盡量找與你相處良好的律師及交割承辦者來幫你。記住所有持牌的律師及交割承辦人都買有賠償保險，這意味著一旦因他們的失職或疏忽造成損失，可被起訴索取賠償。投票交易懸賞活動

鏈接: 點擊訪問