倍可親

絕密內幕

作者:About18  於 2010-4-8 15:26 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:good articles|通用分類:房前屋后|已有2評論

房價飆升背後你不知道的十大絕密內幕

  2008年1月,懷揣著挖煤炭賺來的2000萬RMB,我加入了炒房的行列。2009年10月,我的收益已經到了2億,同時,我自認為當前炒房技術已經爐火純青。首先聲明,我是1992年初中肄業(差半年畢業,因為厭倦讀書提前回家)。

  但是對炒房子,我還是有準備的:半個月前,每天晚飯後,鄰居大哥S在我家客廳里對我強化訓練了炒房基礎知識。在後面我會通過實戰過程透露給你們這些絕密而絕無技術含量的炒房經驗。

  A、剛起步的房地產商,一般地說,還是有點錢的,但是真正要介入房地產行業,參加土地競拍,與大鱷鬥法,資本仍然顯單薄。老B就是這種。我在昆明找到了老B。老B是四川人,30年前就來了昆明,從雞販子做起,最後成了一個大型農貿市場的老總,人熟地熟。老B看著有老鄉做房地產發了,眼紅,決定改行幹這一行暴發一次。作為老江湖,老B註冊房地產公司簡直手到擒來,收了老B28萬的費用后,代辦工商註冊的中介公司15天就把註冊資本金3000萬元的營業執照送到了老B手裡。然後老B東拼西借,存摺上積攢了1200多萬。

  B、長話短說,老B第一次參加土地競拍,交了600萬保證金,拍得了9000萬的一塊地,在後面的6個月里又借又貸,3000萬交給了市國土資源局。

  C、我在邦克酒店見到老B的時候,老B剛剛在這個五星酒店的套房裡給售樓部經理安排完工作。當然,那個1米7幾模特身材明星面容的售樓部經理的長頭髮遺留在酒店貴妃椅和浴室里的跡象表明,老B的給經理的月工資至少6位數。我雖然沒文化,可今生閱美女無數。當我第一次走進老B的樓盤銷售中心,第一眼就看到了那個比獸獸還純還猸的售樓部經理。我堅信只有她能把我引見給她的最高領導。S哥說過,炒房必須跟房地產公司最高領導談,知情圈子絕對劃定在3人團:董事長、財務總監還有我。所以我今天泄密的東西,就是中國房價為什麼突飛猛進扶搖直上的真正原因。

  D、我對老B說,我要現金買你即將開盤的房子,我要買500套,價格我說了算,2200元一平,能行就再談,不行我馬上走人不浪費時間。

  E、老B說,2200?太低了,死場價4、5千呢!我說,2200不便宜了,我在廈門出2150一平,廈門現在死場1萬6呢。

  LAST, 我與老B達成協議如下:

  1)我以11800萬RMB一次性購買老B的540套房子,本協議書籤定之日起三日內一次性付清。房子為樓盤內各幢之20(本小區共27幢,540套房子由我選,不分等級,價格為一刀切2180/平方米);

  2)老B的房子開盤當日僅提供給散戶288套房源,其餘全部用紅色膠紙封閉。第二次(15日後)放盤388套,第三次(30日後)放588套。剩餘30日後放。每次放盤中的88套為本人房源;

  3)老B的開盤房價暫定為6900~8700元/平(依樓層、朝向、內外幢、戶型、是否臨街拉開價位)。規定開盤后每4周漲價至少1%;

  4)散戶每購買成交我的一套房子,老B當即退還我的房款,我應得房款是該套房子的銷售額全價(無論散戶購房是全款還是按揭)。

  5)若本人所持有之540套房源12個月內全部售磬,本人與老B協議關係終止。若超出12個月,剩餘房源由老B全部收回,按當時銷售價格全部一次性退款給本人。

  絕密一

  現在你們知道炒房團怎麼炒了吧?絕大多數人都以為是開盤之後溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯了,炒房團深知開發商的軟肋——缺錢!巨額資金的介入,會讓開發商眼前一亮,頭暈目眩。因為,說實在話,幾億、十幾億從銀行得到貸款,遠不是想象的那麼容易。

  炒房團,就是有錢人組成團,給房地產開發商提供巨額資金。

  目的一:幫助房地產商,使其光環維持和光大。房地產行業,時刻在風口狼尖上,不進則退,不活則死。

  目的二:使城市房屋(包括商、住)價格狂飆,徹底激活消費者買漲不買跌的心理。

  目的三:盤活房地產開發商的資金鏈,使其銀行巨額貸款的困難逐步消化,分解給剛性購房群體和中產階層(絕大部分都是銀行按揭)。

  實際上,投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。

  當然,炒房團獲得的巨額利潤回報甚至大大超過房地產商。比如,投入3000萬,兩年後的回報應該超過100%。

  顯而易見,房地產的泡沫是由:1、愚民的政策,2、貪婪的商業銀行,3、無德的富人階層,4、無辜的文明(安家立業是成年標誌)這四個條件促成的。

  絕密二

  房子究竟值多少錢?

  你說它值多少錢它就值多少錢!

  既然買房子對所有人來說都是投資,那麼它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動,都應該認為是正常的。沒有漲和跌反而是不正常的,漲的越快,應該跌的越猛。

  國家政策應該明確,你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖;商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和製造業發展提供服務,為熱衷於虛擬經濟的降降溫。

  至於「四萬億沒有一分錢流入股市和樓市」,要知道,中國的窮苦人畢竟佔80%以上,這80%的群體每年的家庭積蓄,大家都心直肚明。

  不相信?若汽油價格再上漲8毛錢,你就看見城市交通大大緩解!可見一斑。

  絕密三

  房地產行業的潛規則:

  1、官商勾結成大事。不與官(至少是涉及的所有主管部門一把手)勾結寸步難行。想勾結出感情,不動大手筆免談。

  2、噱頭必不可少。要麼是海外投資的旗號(其實是老虎皮),要麼是浙閩大亨的來頭。賓士車和保時捷排量越大越有感召力,宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。

  3、抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案,歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經濟學家、金融家等摸石頭過河的傑作,政績風格突出,短期效應畢現,自相矛盾,漏洞百出,「擦邊球」大有可為。

  4、融資途徑廣泛。具備條件的,可以到A股裡面套點現金回來「做大做強」。實在困難的,可以拉省市領導的嫡系入伙,不用介入,睜一隻閉一隻眼,銀行的億萬資金會很簡單地到了所謂的「企業家」手裡。還有,民間遊資,不可小覷,炒房團就是典型示範,幾千萬、上億的現金,有時候對開發商就象是春雨貴如油,那時候開發商甚至能下跪給炒房團(絕密),至於巨額讓利給炒房團,樓上已見。

  5、房地產行業靠逃稅漏稅發財,是洗錢的聖地。很簡單的公式:樓盤銷售總額—(土地金+建築成本+水電氣配套費用)=毛利潤。還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。可以在建築成本上大作文章:本來是1000元/平方米,可以和建築公司老闆勾結(絕密),簽定1800元/平方米的結算單,超出的800元 /平米,從施工隊帳上過一下,還是現金回到了開放商手裡,建築施工稅費僅3.4%左右,可以逃避稅收至少30%。(洗錢和逃稅並舉)。實在還覺得不夠,可以打出「送20萬精裝修」的幌子,原理和以上相同。

  絕密四

  說說散戶炒房。案例如下:

  1、100萬資金首付30%,按揭3套100萬的期房,總價300萬,支出90萬。

  2、兩年後交房,當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時,你已經累計支出130.5萬元。

  3、此時,房價已經過兩年的共20%的上漲,市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋中介公司掛牌銷售,你可能有幸按360萬全部脫手,獲利29.5萬。

  4、實際獲利與銀行存款相比,100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元(大額存款是高利息),你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。

  5、如果中介在1年內才把你的3套房出手,你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元(多還一年房貸15萬元)。

  6、若恰逢國家房地產政策調控,或者你貪婪地捂到5年後出手,你自己計算吧。到那時候,你就死去吧。

  那時候,銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住了,把「夏利」車也賣了,把16歲的女兒也早早嫁人,甚至你老婆會到廣州街頭「站街」幫你賺錢還債。

  也許你會跳樓。即使你不跳樓,法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓,那就是中國房地產崩盤了。

  朋友,到那時,我還是希望你跳樓,因為,不僅僅是我,網上網下都是這樣的呼聲一片!

  絕密五

  再說說炒房團。

  資金從哪裡來?

  山西煤老闆:非法開採國家資源,廉價使用勞動力,因陋就簡的採掘設備和安全技術措施,結夥入盟哄抬煤炭價格,以極快的速度實現資本積累。

  溫州客:沒有文化的個體戶出身,小手工作坊仿冒國際名牌產品,在全國各地(特別是西部偏遠落後地區)開設銷售網點,春江水暖鴨先知把握了市場經濟形勢,早期斂財速度驚人。並結夥抱團開設地下錢莊,大資金動轍數千萬、數億、數十億。

  福建客:房地產熱之前(2005年之前),全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬,採取不正當的手段榨取民工血汗,鑽營中國央企施工企業(說白了就是給央企領導投資),很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大,比如一項工程總投資3個億,賺5000萬利潤是最笨的福建老闆。另外,早年的賴昌星走私之流,能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱,可見走私資本積累速度也是很罕見的。

  絕密六

  炒房的暴利究竟有多大?

  以樓上為例,提前與房地產董事長暗地協議,以2200元/平方米搶購巨量房源(至少300套),鼓動市場價超過7000元,并力挺10000元/平,逐步隨售樓部銷售出手,資金逐步回籠,在中國政府的目前政策形勢下,回籠的越慢,反而利益收穫就越大。大到多少?當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候,炒房團的收益完全可以達到500%!

  炒房團撲向一個城市,是同時撲向所有樓盤。這樣一來,一個城市的房價飆升已成定勢!

  以去年底的海南島為例,炒房團可以讓海南的房價一天一個價,一夜一個行情,造就一個又一個真實的春夢!

  其實,炒房團的組成人員,絕大多數都是高中沒讀完的,自己簽個名字都歪歪扭扭。

  炒房的技術含量確實很低,真的很低,會用加減乘除足矣,甚至連加權平均都不用。更不用看什麼各類權威的什麼CPI、PPI、GDP,那些都可以看作狗屁垃圾。

  投入了一些錢,3個月後賺多少錢?6個月後賺多少?1年後賺多少?

  絕密七

  房地產會崩盤嗎?

  中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。崩盤是什麼概念呀?房價崩盤了,那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值,反正銀行要不會倒閉,但存款取現困難,30%的央企倒閉,60%的中小民企消失。

  但房價必須下跌,跌30——40%一點也不過分,到這個水平,銀行依然不吃虧,已買房自住的跟這幾乎沒關係,想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶,為國家和社會做點貢獻合情合理。

  絕密八

  房市四大傻

  1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己,是一大傻;

  2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計劃是前2年先把它的利息大部分回收,銀行是貪婪的,也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻;

  3、如果你是城鎮戶口,沒有遷移戶口的需求,現在買房子是大傻B。買房自住的叫「房奴」,前世來生都得還,「出來混,總是要還的」。每個月還銀行幾千元,你從今往後的生活就談不上質量。城鎮居民買高價房是三大傻;

  4、有人說,買得起高價房是男人成功標誌,這裡我要說,買高價房的人都是四大傻。

  建議:真的要住城市,租房(當然要穩定的租價和租期)是最好的選擇。

  絕密九

  知道什麼是「房蟲」嗎?

  在北方,街上練攤的,都要請些哥們朋友來捧場,造成人頭攢動的聲勢,名字叫「托兒」。

  房地產行業的「托兒」有個專用名稱叫「房蟲」。

  1、樓盤開盤當天,你要去買房子排隊買號,你也許排在第500位的號,然而等你出手敲定一套房子,等你簽定合約時,你會發現你的合約編號是第0030號。你明白了嗎?你前面後面排隊的數百人、上千人,都是人家花小費請來的「房蟲」!

  2、還有一類「房蟲」,是真的交定金、簽合同。然而1~3個月後,一旦房價飆漲,他們會成批成批地退房。他們是打「假球」,真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然,他們與房地產老闆的合同與你的合同有關鍵性的差別:不存在退房扣5%的違約金!肯定啦,買房時的定金是房地產老闆提前給的。還有,不瞎忙,參與本次房蟲活動,每個操作員都有5000~20000的「辛苦費」。

  你相信嗎?

  絕密十

  究竟有多少人在真正關心房價?

  1、官員:關心自己的仕途;關心本界政績,今後怎麼樣是以後的事;關心本轄區的GDP,能創造越多的地王,本地經濟越繁榮。

  2、商業銀行:歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多,收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事(各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個,具體小政策自己靈活機動掌握)。

  3、經濟學家:是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物,順理成章到所謂的「發展研究中心」上班,每天8小時上班,業餘時間保養下身體,否則頭髮會掉光。不可忽視的是,相當一部分經濟學家已經依附於財團,持有的某些觀點是為了賺得一些小實惠。

  4、富人階層(僅流動資金就超過500萬人民幣):早就對房子這個東西沒有激情啦(早有豪華居所),感興趣的只是賭博遊戲或美麗肉體。

  5、中產階層(固定資本超100萬,流動資本低於100萬):可能介入炒股、炒房,會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。

  6、貧民階層(上班族或個體業主,家庭月收入低於10000,存款低於10萬):是剛性消費群體,對房價漲跌敏感,有強烈的改善住房需求,是忠實房奴。

  7、貧困階層(家庭月收入低於3000,比如即將倒閉的企業職工,頻繁跳槽的年輕大學生,還有農民及農民工,存款低於20000):有飯吃、餓不死的一族,城市買房幾乎是夢。

  8、特困階層(家庭月總收入低於1000,天旱沒水吃,下雨屋漏雨):是政府救濟對象,聽買房子象聽天書。

  你屬於哪個階層呢?


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發表評論 評論 (2 個評論)

回復 manjing 2010-4-8 20:22
u??
回復 xqw63 2010-4-8 22:42
開眼了

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