老石

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泡沫是怎樣吹漲的？祭我輸掉襯衫：二、房貸證券化

作者：老石於 2009-5-17 21:59 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:其它日誌

關鍵詞：

在 better new days，人們變得瘋狂，這樣的資金運作效率遠遠不夠。我們的富翁要更快地賺取更多的錢。他要做大生意，但是缺乏資金。他向投資公司（銀行B）兜售他的房貸。如果銀行A在一年內以125萬把房貸賣給銀行B，銀行A立刻就收回的投資並賺取了25萬。扣除存款利息2萬，他得23萬。這就是房貸證券化。他拿收回的資金再做房貸。如此周而復始。銀行A的凈資產越滾越大。

表2：房貸的證券化操作

資金運作程序	資產						負債
資金運作程序	本金	存款	房貸	借款	利息	贏利	存款	借款	利息	凈值
1）建立銀行	10									10
2）吸收存款	10	100					100			10
3）用100萬做房貸	10		100				100			10
4）房貸證券化贏25萬，付利息2萬*	10	100				25	100		2	33
5）贏利入本金，付利息入存款	33	102					102			33

* 省略小數點后的位數。複利計算應為2.02萬

那麼，銀行B為什麼願意花125萬買100萬的房貸證券呢？原因是多種多樣的。比如他是投資行不做零售。但最重要的原因是利率的變動。舉例說，30年長期利率從7%降到6%，那麼，原來811萬的30年未來值折成現今值就會從100萬漲到將近135萬。(811/(1+0.06/12)^（30*12）) = 134.768。

房貸證券的產生和房貸證券市場的形成必然產生一下效果：1）它的價格和房貸本來的價值發生了偏離。決定放貸證券價格的不再完全是房貸本身，而更緊密地和利率掛鉤。2）證券價格本身也受市場供求關係的的左右，造成更多的價值偏離。銀行B也沒有必要等待29年，他可以在適當的時機賣掉放貸證券。幾次買賣之後，房貸證券有了自己的生命，完全可能與價值脫鉤。3）對於銀行A，一旦房貸證券化，他就不再承擔任何風險，因此他所關心的是在什麼利率下把房貸賣掉，而不是借款人的信用。

證券化的房貸是房貸的第一級衍生品。但是產品衍生不是就此為止。既然房貸證券有了市場交易，為什麼不使市場更為有效呢？吸收社會閑余資金的做法是把整筆房貸股份化。於是產生了以房貸證券為基礎的共同基金和ETF等。這類證券的價格與放貸證券的價值又發生了一次偏離。持有和操作房貸證券的公司的股票也代表了這類產品面向公眾。投資者涉及個人，基金會，退休基金，401K，等等。房貸本不該有太多的流動性，由於產品的不斷衍生和公眾的參與，它忽然變得流動性極強。

我認為，在市場上，任何產品的交易，每產生一級衍生，它的價格和價值就發生一次偏離。衍生級數越多，衍生品的價格和原始產品價值的偏離越大，危機就越能被掩蓋和延遲，而潛在的危機也就越危險。