輕輕鬆鬆作業主

 出租物業相當有稅務好處，但管理卻不容易。要減低麻煩與風險，一定要小心選擇租客。以下是一些選有豐富經驗的業主提供的貼士。

業主要小心挑選租客

做出租物業業主，最怕租給不良租客；要減低風險，一定要事前小心選擇租客。以下是一些有經驗的業主提供的選擇租客建議。

當有人來看屋時，應該先要求他出示有照片的個人身份證明文件，並且要檢查照片是否他本人，與及抄下資料，然後才帶他看屋。如果你有任何原因，不想單獨帶他看屋，便應該找多一位朋友陪著你，因為曾經有歹徒假裝看屋，實際上打劫的事例，還是小心點比較好。

善用租屋申請表

租屋申請表是一份好重要的文件，因為它讓您對租客的背景有認識，亦都讓您可以查核申請人提供的資料。申請表也通常要求申請人詳細列出個人的資料，包括僱主名稱、工作地點與工資，以前租住房屋業主姓名與聯絡電話等，業主可憑申請表上資料進行核對。申請表可在文具店購買，或在網上免費下載。

申請表格亦是您曾考慮每一個申請人背景的實證，除了應將申請表保存在案之外，核對過程中獲得的資料，與及您對申請人背景的分析等資料，亦應該詳細記錄下來，萬一您被申請人指控歧視時，便可提出充足的資料，去證明您曾經細心考慮每一個申請人的背景，而您作出選擇租客的決定乃基於「商業因素」，故沒有歧視的成份。

所有對租屋有興趣的人，您都應該給他填寫租屋申請表，即使你不想租給那個人，因為你您要避免被人懷疑你歧視。對每一個申請人，您都應該告訴他你將會詳細考慮他們的申請，並會查核他的信用和其他記錄，之後才通知他。

如果租屋的是超過一個成年人，即使是一對夫婦，您應該要每一個人都填一份申請表，因為你您要知道將來是那些人將會住在那房子。

申請人填寫表格之後，您應該馬上核對表格上的姓名，地址，駕駛執照號碼，與及工卡號碼。申請表當然要有申請人的簽名，簽名要與證件上的簽名吻合。您亦可以考慮將證件影印存底。

有些業主要收申請人一點查詢信用記錄的費用，加州容許業主向申請人收取實際的費用，但不能超過$52.46 (2021)。如果您收取費用的話，應該每一個申請人都收，千萬不要因人而異。

要取得申請人的信用報告，有好幾個途徑。第一，您可以直接向信用記錄公司(Credit Bureau)購買，但近年來有些信用記錄公司不想供給報告予第三者。第二，可以用一些信用報告公司(Credit Reporting Agency)，這些公司由記錄公司處得到資料。第三，可以用一些租客背景調查公司。以下是一些調查公司的網站：

https://www.myrental.com/

https://www.mysmartmove.com/

http://www.rentingauthority.com/

http://www.realpage.com/tenant-screening/resident-screening/resident-screening

http://www.accuratecredit.com/html/becomeamember.html

業主不可隨便入屋

業主租屋給住客，之後除非有特發和緊急事故，是不能隨便進入住客的居所。

可是，在有些情況下，業主是需要進入住屋的，例如﹕需要作維修、讓其他申請租住的人參觀、在打算賣出房屋時讓買家參觀等。在這些不是突發的情況，業主必須預先通知住客，才可以進入。在加州，業主必須以書面通知，而且需要給予合理的通知時間，通常是起碼二十四小時；假如業主的通知是用郵寄，就要六天前寄出才算是合理通知時間。

加州租務法例對準備出賣房屋的業主，有個特別的規例，就是業主或房地產經紀只要一次用書面通知租客，讓租客知道業主準備出售房子，之後只需要在買家檢查房屋之前二十四小時，以口頭通知租客便可以了。

假如業主不按法例，隨便地進入租客居所，租客有權循法律途徑，要求業主賠償損失。

處理租客安全按金（Security Deposit）

租客完結租約，搬出租住房屋的時候，業主處理安全按金（SECURITY DEPOSIT）應該合法和公平。

加州法律規定，在租客通知業主將要搬遷之後，業主要用書面通知租客，有權以要求在未搬出之前的一個合理時間，由業主作一次「最初的檢查」（Initial Inspection）。這個檢查的目的，是讓租客知道有什麼需要修補清理的項目，讓租客有機會在搬遷前做好，去減抵安全按金要被扣除的情況。即使您所在的州份沒有這個條例，與租客一同檢查一次，增加彼此的溝通，也會幫助減少將來為退還按金的爭議。

業主要扣除按金，必須有充份的理由，而且要詳細地在二十一天列出清單，以書面通知租客。業主千萬不要因為不喜歡那位租客，扣除按金時特別嚴格，結果導致不愉快情況，甚至要對薄公堂。

業主只能在租客對房子有損壞時才可以扣除按金，一般「正常使用的損耗」是不能扣除按金的。地毯舊了，或牆壁有花痕甚至釘孔等等，都是屬於正常的損耗，業主不應該太吹毛求疵。

有些城市，例如﹕三藩市、BERKELEY，洛杉機等都規定業主要為按金付利息。

作者:林修榮