出租物業稅務好處多

美國稅制不單優待自主房子業主，對投資出租房屋也相當優惠。

租金收入本來是要課稅的收入，報稅時要填Schedule E表格，可是稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用，都可作扣稅用，以減少課稅收入。這些費用包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理，甚至業主開車到物業地點的費用。

除這些實際費用外，還有一樣重要的扣稅項目，就是折舊(Depreciation)。稅例容許業主，將房屋建築物成本，分二十七年半折舊，折舊費用加入扣稅費用內。舉個例，一間價值三十萬元的建築物，每年可有近一萬一千元的折舊費，與其他費用一起，可用作抵銷租金收入。

因此，很多業主所收的大部分甚至全部租金，都不用課稅。如果有些業主扣除費用後，帳面上出現虧蝕，稅例上稱為「被動虧蝕」(PASSIVE LOSS)，但業主「活躍地參與」出租事宜（例如選擇租客或決定租金金額），則該虧蝕便可獲得特別稅務優惠。如果業主當年總收入不超過十萬元，在二萬五千元以下的虧蝕，可以直接抵銷普通收入（例如工資），去減低稅金。即使總收入超過十萬元，但不超過十五萬元，仍可享受部分扣稅優惠。因收入過高而未扣稅的虧蝕，也不會浪費，因為可儲存留將來不超過限金額的那年扣除，即使每一年都因收入過高而無法扣稅，將來賣出物業時，未能扣稅的「被動虧蝕」都可用來減抵資金增值(Capital Gain)。

‧延稅

出租物業在增值後賣出，產生資金增值，要按增值稅率付稅。去年通過的稅務條例，將長期（持有期超過一年）最高資金增值稅率，減為百分之十五，比普通收入稅率低了不少。此外，假如願意繼續投資出租物業，可利用稅例第1031條，將原有物業交換另一價值相等或更高的出租物業。如果符合稅例要求的話，所有資金增值（連同應付稅的折舊）都可延稅。

近年房地產市場旺盛，許多投資者喜歡投資出租樓宇，令到要進行1031交換的投資者，有時找不到適合的投資物業作交換。由於1031交換稅例有非常嚴格的期限，包括一個四十五天訂立交換物業，和一百八十天要完成交換的要求，一旦未能符合這些期限，該1031交換便沒會失去將資金增值延稅的稅務優惠。

有些投資者會利用所謂「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE)，先找到適合的投資物業，才將手上的物業交換出去。這樣做不錯可以避免超過限期未能完成交換的問題，但做「倒轉交換」手續繁雜很多，費用也比較高。

另一個方法，是以TIC擁有權作為交換對象，TIC全名是TENANCY IN COMMON，是一種與他人共同擁有房地產投資的方法，現在已經被國稅局正式認可，作為1031交換的物業。用TIC作交換對象，好處是不必自己去找投資物業，而且物業不必再由自己去管理；而由TIC 都有職業管理公司代勞。此外，TIC大多數投資龐大或多項的的物業，可能有分散風險的好處。

但TIC缺點是您不再有自主權，而只是參加一個由他人管理的投資項目而已，所以作決定前一定要了解管理公司的歷史和物業前景。

作者:林修榮