美國地基維護和修繕大全

小夥伴們，當你們經過若干個open house的看房后，精挑細選了幾套房子出來，要到了 房子的disclosures，是不是當場有點懵？

下面小編就關於房子地基展開，化身偽土工工程師， 科普一下關於地基的知識。

蓋房子打地基是第一步！

在灣區，水泥地基（poured-concrete foundation）比較常見，更具體常見的類型叫做concrete perimeter with slab，長下面這個樣子。

打地基的第一步，是先在這塊土地往下打出一個深度大約1米的空間，然後在空間的四周堆起水泥墩子，空間的內部是中空的，用來鋪設房子的下水管道和電路等等，所以水泥墩子才是房屋的承重部位，稱為基礎牆（foundation wall）。

看到水泥墩子里的鋼筋了嘛，這個叫做rebar，有的地基檢查報告會說發現seriously rusted rebar，這也許是房屋的排水管道有問題。

鋼筋的作用還有防震，地震發生的時候，是這些鋼筋附和著地基的水泥讓地基不會斷裂，如果沒有這些鋼筋，即使輕度地震發生的時候水泥墩子也會碎成一塊一塊的石頭……所以，感謝土木工程師的智慧吧！

來看下水泥墩子的成品圖：

因為美國大部分的房子都是木結構，在地基上就可以搭建木結構（I-Joist)了。

是不是很好奇你的地板搭在什麼上面，看下圖

我們的地板等等都是搭在這樣的木結構上面，上圖中畫紅圈圈的地方 — 地板下面、水泥牆中間是空的，就是我們下文要講的crawlspace。

我們已經知道了基礎牆是水泥墩子，rebar是受力的鋼筋，crawlspace是啥呢？簡單說基礎牆裡中空的空間就是crawlspace。

房屋檢查報告會有單獨的一項來講crawlspace, 判斷白蟻/害蟲侵害的報告也會著重看這裡。

如果crawlspace發現了很多木質的碎屑，或者看到木頭都已經快斷掉了，那很可能有在木頭裡生存的白蟻（drywood termites）。 在crawlspace如果發現很多白色的結晶體，不一定是大事，也不一定沒有事。

房屋檢查員首先要做的是區分這個是結晶鹽（ellforescence）還是黴菌（mold）。結晶鹽會溶解在水裡，而黴菌不會，所以用一把蘸了水的刷子就可以分辨啦。

結晶鹽是一個比較普遍的發現，它說明你的crawlspace太潮濕，要做一個排水系統的檢測，才可以判斷crawlspace是不是有排水帶來的嚴重損害，以及需不需要修繕排水系統，當然也可以對crawlspace採取隔濕措施。但是，這種結晶體還是會不時地出現，所以清理表面的結晶鹽更多是一種定期的維護，並不是一勞永逸的」解藥」。

去除黴菌也並不困難，根據黴菌的嚴重程度，費用可以從500–4000美金不等。

第一點，可以看看你房子的牆壁或者基礎牆有沒有裂痕。

房屋檢查發現地基有裂痕並不可怕，畢竟地殼運動呀氣溫變化都會引起水泥墩子或者牆壁的細小的裂痕。更需要去觀測這些裂縫有沒有變多和變大來判斷是否需要立即修繕地基。

小的裂痕並不可怕，但是如果是大的裂痕，一般來說橫向裂痕更嚴重。裂痕主要分三種：橫向裂痕、斜裂痕、縱向裂痕

縱向裂痕 比較常見，通常是垂直的，或者偏離垂直方向不超過30度，一般是由地基沉降所引起的。你可以想象基礎牆裂開了成為幾個完整的水泥墩子，但是因為垂直方向還是完整的剛力，所以每個水泥墩子的承重能力還是不受影響的。而且西雅圖和加州都在地震帶上，地殼比較活潑，就算是剛建造幾年的新房子，也可能會有一些地基的小裂痕。這些裂痕相對來說非常容易修補，只要把裂縫填上就好，費用也不高。

斜向裂痕 一般是30度-75度的裂痕。這種裂痕一般是因為地基的高度不同導致的。比如灣區、西雅圖的房子建在山坡上，因為高度和受力不同，就很容易出現斜向的裂痕；或者是土壤的膨脹擴張導致的。這種裂痕可能會像頭髮絲兒那樣細，也可能比較寬，嚴重程度根據情況很不一樣。有些情況可能裝一個更好的遮雨檐就行了，因為某一部分土壤的雨水太多太潮濕，會導致地基高度不均勻。但有時候填上裂縫以後，還要解決地基高度不同受力不同的問題，花費就挺大了。

橫向裂痕 就非常嚴重了。通常是土壤壓力或者靜液壓改變，導致我們上文提及的基礎牆移位，混凝土裡面的鋼筋也會有很大變形。這種裂痕的修理難度很大，費用很高，最好不要買。

第二點，如果這個房子的樓梯很傾斜，有可能因為地基有大的裂痕導致四面的地基不平均。此外，門和窗子無法關閉，或者家裡瓷磚出現裂縫，都是一些需要注意的，這些都需要你去仔細研讀房屋檢測里關於地基的部分。

地基的最大敵人就是水分了！有些百齡以上的老房子（1910，1920年左右的房子）地基經歷了多年的水分積累，已經非常潮濕，房屋檢察員可以徒手把泡水的地基中的水泥塊給扯下來。

如果只是修理地基的裂痕，可能幾千塊錢就可以解決，但地基替換的費用就很高了，而且操作比較麻煩。小房子，簡單的地基修繕可以花費3–4萬美金，而對於山上的大房子，地基替換/修繕的費用可以高達20萬美金！所以買老房子的同學一定要注意，不要因為對房屋地基檢查的疏忽接到一個燙手山芋！

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