當出租物業變換成自住房屋的稅收

如果你擁有一個出租物業是有一個很大的凈值，你也許需要考慮把它變換成自住房屋才出售。如果這樣做，就可以在利潤上節省不少的資本利得稅。但是，在你作出變換之前，需要知道一些稅收後果。

也許對於業主來說，在稅法上的最大好處就是自住房屋出售後的免稅額25萬/50萬。這法例允許一個業主可以從出售自住房屋后獲得的利潤減除高達25萬的免稅額。共同報稅的夫妻可以得到50萬的免稅額。在你的一生中使用該免稅額多少次是沒有限制的。

要符合自住房屋出售後的免稅額，你必須在出售前的5年內最起碼有2年作為你的主要居住房屋來擁有和使用。這2年的擁有和使用可以落在出售前的5年內的任何時間。當你出售的時候，你不一定是需要居住在哪裡。儘管你擁有和作為主要房屋來居住有很長的時間，在計算的時候也只是出售前的5年時間內。

然而，在2009年通過了一項特殊的法例，對於一些業主在開始的時候並不是作為他們的主要居住房屋為目的，例如出租物業或度假屋，所以25萬/50萬的免稅額是有所限制的。此法例規定，從利潤可減除的免稅額將會基於2008年之後作為出租物業，度假屋，或其他「不合資格使用」的使用年數按比例來降低。

不合資格使用只是在房屋作為自住房屋使用之前才產生的。作為自住房屋使用之後的時段是不會構成一個不合資格使用。簡單來說，自住之前的出租將會構成不合格使用，自住之後的出租就無需計算。也就是說，主要在最前的兩年住滿兩年，即便後面三年出租，都可以得到全額的免稅額。

將出租物業變換成自住房屋在出售的時候並不是完全能夠擺脫所有的稅收。一般來說，房屋在出租的時候，都會在每一年作出折舊扣除。在以前出租的期間曾經申報過的全部折舊扣除是不符合該25萬/50萬的免稅額。相反，你必須恢復全部的折舊扣除（這些折舊扣除重新變回收入），同時就這些折舊扣除支付固定稅率25%的稅收。這是一個在稅收上極其重要的影響。

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