"老破小"賣房故事:降百萬拋,毀約賠10萬,再賣又..
來源：倍可親(backchina.com)「房價下降了，真得好好感謝那個『截胡』的陌生人，幫我止損20萬！」林研看著手機里的房源信息，語氣里滿是「劫後餘生」的慶幸。
得益於2024年四季度以來的樓市政策刺激，2025年房地產市場在一季度迎來了「小陽春」行情，尤其是一線城市樓市出現了回暖跡象，呈現出積極的情況。然而，步入5月後，隨著傳統銷售旺季熱度逐漸褪去，樓市出現了新變化，房價再現下行風險。
二手房市場作為樓市的晴雨表，能直接映射出樓市的真實發展態勢。國家統計局最新數據顯示，2025年6月，4個一線城市二手房價格環比下降0.7%，降幅與5月相同。具體到城市，北京環比下降1.0%、上海下降0.7%、廣州下降0.7%、深圳下降0.5%，4個一線城市二手房價格環比已連續兩個月下跌。同比來看，4個一線城市二手房價格下降3.0%，降幅比5月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8%。
林研原本急於購房，但在親身經歷二手房房價下跌后，她猶豫了，擔心自己買房後房價繼續下降，於是決定繼續觀望一段時間再做購房決策。
「感謝房東『不賣之恩』，幫我止損20萬」
去年就踏上漫漫看房路的林研，今年3月終於看中了北京東城區一套「老破小」，斑駁的樓道牆皮、狹小的廚房、房齡已有35年，但緊鄰地鐵口的黃金地段、南北通透的戶型格局，以及總價基本在預算之內，讓她動了心。
房東報價510萬，讓步10萬，咬死「500萬不能再低」，但林研只出490萬，雙方從白天談判到深夜，誰也不願意讓步，最後這場持續數小時的博弈最終以「再考慮考慮」草草收場。誰料第二天一大早，中介的來電刺破了林研的美夢：「林姐，房子492萬成交了。」林研一時間有點愣，「不是說今天繼續談嗎？怎麼就成交了？只比我的出價多出2萬？」林研回憶起當時的場景，自己反應過來后，滿腔怒火幾乎要衝破喉嚨，覺得房東不講信用，甚至還想要找房東理論。
然而，3個月後的6月份，同樣的地段、同戶型的房子掛牌價雖然還是510萬，但中介打電話告訴她472萬就可以拿下，房東誠意出售，林研聽著這個價格倒抽冷氣：「原來被截胡也不是壞事，是老天在幫我止損20萬！」她笑著說，「真得謝謝那位房東的『不賣之恩』呢！」
經過3月份被截胡，看到5、6月份二手房房價連續下跌后，林研表示自己暫時買房意願沒有那麼強了，想再等等看，她擔心「老破小」的房價會繼續下跌。
「中介一直在催我出價，但是我已經不想出價了，不想買了，如果非要我出價，最多最多不會超過450萬。」
葉琪也是今年買房大軍中的一員。她和男朋友打算今年結婚，想買一套既能當婚房又有學區的房子，實現一步到位。從今年年初開始看房，看了不到3個月，就在5月份迅速定下了萬壽路區域的一套學區房。可買房后看到近期樓市的房價走勢，她開始內耗「是否決定太過草率」，擔心買貴了。「其實可以先租房兩三年，等準備要小孩的時候再買也不遲，到那時，房價、政策或許都會更明朗些。」葉琪滿是擔憂地說。
隨著成交降溫，買房人和賣房人都陷入焦慮。
數據來源：北京市住建委官網
根據北京市住建委官網的統計數據，2025年1-6月北京全市二手房累計成交88677套，明顯高於2024年同期。其中，6月二手房成交量為15139套，環比增長6.0%，同比增長1.0%。從事房地產行業20多年的房產博主虎哥指出，2025年樓市和往年一樣，經歷了3月「小陽春」后，樓市熱度逐漸下降，整體成交量在3月、4月高位后，5月、6月出現了正常的下降，但上半年整體成交量仍處於近3年高位。
「當前市場的癥結在於買房人觀望猶豫不敢入手，賣房人不甘降價覺得虧損，市場情緒稍顯低迷，但市場整體平穩。」他認為北京房價長期仍具上漲趨勢，當下的焦灼只是短期現象。
「賣房虧百萬，從800萬一路降到655萬」
蘇悅的賣房經歷或許是眾多賣房者的縮影。
去年她掛牌出售北京東城區二環邊的一套「老破小」，掛牌時信心滿滿，自恃學區優勢能快速成交，「結果現實卻啪啪打臉」。房子掛出4個月無人問津，中介天天勸她「割肉降價」。可她的掛牌價相比買入價已跌了幾十萬，算上稅費、房貸利息等早已虧損，她咬牙堅持不降價。但中介仍不斷探底價，甚至直言「不降價沒人看房」。
無奈之下，她向現實低頭，將原800萬的掛牌價調到750萬，依舊無人問津；繼續下調到730萬，還是沒人看；半年內降到700萬，仍然無人問。這個時候，她慌了神，決定趁著今年「小陽春」無論如何都要出手，於是又將掛牌價調到670萬，中介還勸她直接降到600萬，但她也慶幸自己當時沒有聽從中介的建議「割肉」賤賣。今年3月，因有買家急需落戶給孩子上學，房子最終以655萬成交。
通過這次賣房經歷，她總結出經驗：如果是真心賣房一定要吃透市場，如今已是買方市場，如果想快速把房子賣出去，就不能硬扛高價，一定要緊跟市場行情，不能帶著「還要賺錢」的想法，這樣最終換來的只是0帶看。
「365萬拒售賠10萬，三個月後再售又跌34萬」
高旭正是蘇悅口中那個一心想賣高價的業主。他位於北京回龍觀板塊的房子，今年年初以393萬元掛牌出售，沒想到不到兩個月就在3月份以365萬元成交。或許是成交太順利，高旭心裡犯起了嘀咕：同小區同戶型的房子去年8月還賣了398萬，自己這單足足少了33萬。再加上3月份小區里房子賣得很快，他越想越覺得賣虧了，乾脆毀約不賣了，賠了買家10萬元違約金。
可他沒算到，樓市行情轉瞬即逝。3月本是北京樓市熱度最高的節點，前期積壓的購房需求在那段時間集中釋放，到了4月，市場熱度已經開始出現降溫趨勢。4、5月間，小區掛牌房源越來越多，看房人卻寥寥無幾，願意出價的買家更是少之又少。
無奈之下，高旭將房源從中介平台撤下重新掛牌。這次他做足了功課：仔細調研了周邊各小區的掛牌價、成交價以及市場行情后，直接將掛牌價降到了350萬。
俗話說「沒有賣不掉的房子，只有成交不了的價格」。果然，重新降價掛牌后，看房的人明顯多了起來。掛牌不到50天，房子最終在7月初以331萬再次成交。
「說不後悔，那是假的，」高旭的語氣里滿是懊悔，「短短三個多月，算上違約金，足足少賣了44萬！」
據在回龍觀片區幹了十多年的房產中介王東介紹，相比於3、4月份，近期二手房成交節奏明顯放緩，尤其是房齡超20年的步梯「老破小」，掛牌量持續增加但需求卻越來越少，業主為了儘快出手只能降價拋售。而帶電梯的次新房則好賣得多，房價降幅也遠小於「老破小」房源。
他直言高旭的那套房子，實際上樓層在中高層，裝修也一般，在2、3月份時，該小區的掛牌房源並不多，那個時候需求反而比較多，所以很快能夠出手，而且價格相對來說也屬於高價了，但是高旭太「貪」了。「4、5月份該小區掛牌房源增多，他的房子各方面都不具備優勢，客戶當然不願意看了，要想賣出去就只剩降價一條路。」
北京回龍觀的房源多為2000年左右建成的經適房，因價格相對親民，曾是剛需購房者的熱門選擇。然而，王東指出，近年隨著房價下行、首付比例降低，購房者的可選範圍擴大，年輕群體對住房品質的關注度顯著提升。如今「價格便宜」不再是他們唯一的考量因素，房子未來的流動性也成為重要參考，這使得回龍觀片區的老舊房源逐漸淡出他們的重點選擇範圍。
不僅北京二手房市場呈現出這種現象，上海二手房市場也同樣如此，那些兼具樓層好、戶型正、性價比高的優質房源，依然能在市場中脫穎而出。
「2800萬四居換1500萬三居，反向改善降負債」
「現在買房的，大多是剛需。」上海楊浦區的資深中介老李說，過去以改善型客戶為主的市場，如今更多被務實的年輕人填補上來——尤其是95后，他們不是沖著面積和地段去的，而是更看重房屋品質和租售比。
他接觸過不少95后客戶，工作幾年後收入趨於穩定，不想再把錢扔進看不見未來的租金里。他們通常挑選總價在300萬元左右的優質二手房房源，小兩房或緊湊三房，首付門檻不高，利率也低，房貸壓力相對可控。
而另一個不容忽視的變化，是「今年越來越多的人開始『反向改善』。」據老李陳述，他手裡的幾個客戶，接連做出同樣的選擇：從大房子換到小房子，從主城區搬往郊區。這是他十多年從業生涯里，第一次這麼頻繁地看到客戶主動「減配」。
一位上市車企員工被裁員后，將市區600萬的房子置換為郊區300萬的小戶型，用剩餘資金為養老做準備。另一位網際網路大廠程序員，曾住著總價2800萬的四居室，卻因高額房貸和長期高壓工作拖垮身體，最終將房子換成1500萬元的三居室。「背著房貸的日子像扛著巨石，實在太沉了，扛不動。」這位程序員感慨道。
樓市潮水的轉向背後，是人們對風險承受力的集體重新審視。隨著收入預期走低、生活成本攀升，大家對房產的風險敞口愈發謹慎，「主動降低槓桿、減少負債」成為普遍選擇。這種轉變不僅是資產配置的調整，更折射出人們對生活平衡的重新考量。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出：「當前北上廣深等城市二手房掛牌量顯著增加，『以價換量』已成為市場常態。儘管6月份上海二手房價格環比下降0.7%，但市場成交量保持活躍，樓市止跌回穩的趨勢是不變的。」
這一判斷在房產中介老李處得到印證。他觀察到，雖然近期二手房成交節奏略有放緩，但對他所在的門店及他個人業務並未產生明顯影響。近兩個月經他手成交的房源價格保持穩定，波動幅度較小，成交量也未明顯減少。
據上海市房地產交易中心最新披露的數據，2025年上半年上海二手房累計成交11.6萬套，較去年同期增長24%，創下自2022年以來最高紀錄。從月度趨勢看，傳統淡季未現疲態，3月單月成交量達到2.67萬套，為2021年3月以來峰值，5-6月熱度稍有下降，但單月成交均穩定在1.5萬套以上榮枯線。
在老李看來，上海樓市雖較3月熱度有所回落，但整體市場運行態勢依然平穩。
北京、上海全面取消樓市限購的可能性極小
58安居客研究院院長張波也持相同觀點。他指出，上海5、6月二手房價格之所以下降，主要是因為同一小區成交房源往往集中於低價掛牌房源上，但成交量並未隨之縮減。
針對市場關注的北上深是否會全面取消限購的問題，張波明確表示北京、上海二手房市場交易活躍且整體平穩，全面取消限購的可能性極小，政策調整更可能集中於庫存高、去化難的外圍區域，採取定向放鬆措施。
6月13日的國常會提出「更大力度推動房地產市場止跌回穩」后，樓市政策走向成為人們關注焦點。廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，未來的政策關鍵在於存量政策的落地成效。當前重點在於推進諸如城中村改造、存量房收儲等措施，若能順利實施，將為市場注入關鍵動力。與此同時，對於市場期盼的北上深全面取消限購，他同樣認為概率極低：「當前放開限購主要是允許多套房購買，但當下樓市投資情緒低迷，政策刺激效果有限。」
在房地產市場格局中，「二手房成交佔比持續攀升，標誌著存量時代已然到來。」李宇嘉表示，各熱點城市新市民、年輕人規模較大，他們的住房自有率普遍較低，剛性住房需求正越來越多地轉向二手住房，潛力也很大。未來，在公共服務均等化、全覆蓋的新型城鎮化推進過程中，疊加各地「以舊換新」、老舊小區改造的推進，以及城市更新中公共設施補短板的全面展開，二手房市場的價格支撐與交易需求將不斷夯實，逐步築牢價格底部，實現止跌回穩。