罕見一幕！物業費開始打5折，什麼信號

罕見一幕！物業費開始打5折，什麼信號

　　沒等來房地產稅，等來了5折物業費。

　　罕見一幕上演，一場轟轟烈烈的「物業降價潮」正在席捲全國，聲勢漸漸壯大——

　　超過10個城市宣布「空置房物業費打折」，折扣一個比一個低，最低去到5折；

　　在廣西柳州，物業公司甚至推出「0元物業費」，並且計劃在22個小區逐步施行；

　　在重慶，上百個小區業主忙著遞申請，有小區物業費已經打5折；

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　　這幾年，蓋房子的開發商不賺錢了，物業公司卻在「悶聲發財」。2023年，35 家港股上市房企合計虧損了 2254 億元，54 家港股上市物企凈利潤總額約有157.16 億元。

　　如今，「躺著賺錢」習慣了的物業，好日子恐怕要到頭了。進入紅海時代，既要卷價格，又要卷服務。

　　哪些樓盤能夠申請降低物業費？這場「物業降價潮」會不會波及更多的城市？

　　物業的苦日子，會是業主的好日子嗎？

　　物業降價潮，最早出現在江蘇。

　　今年2月起，江蘇鎮江開始實施一項新規：房子要是連續空置超過6個月，業主以後只需要交70%的物業費。

　　在給業主減負這件事上，一貫「散裝」的江蘇表現出了空前團結。已經宣布「空置房物業費打折」的10多個城市裡，差不多一半是江蘇的：鎮江、句容、無錫、宿遷、揚州、常州……

　　鎮江，並不是最早吃螃蟹的城市。因為從去年2月起，山東青島就開始實行「空置房物業費打6折」，已經整整一年了。

　　若是論起力度，還得看大西北。甘肅蘭州新城規定：對連續未入住6個月以上的空置住宅，申請通過的，物業費按50%收取。

　　直接打五折！

　　不光是空置房，正常住的房子物業費也降了。

　　去年6月1日，最新版的重慶中心城區住宅物業費收費標準開始實行。

　　按照新標準，電梯房物業費最高為1.9元/平方米•月，樓梯房最高為1.35元/平方米•月，都遠遠低於市場價。

　　消息一出，業主們徹底坐不住了。短短兩個月時間裡，數百個小區業主申請降低現行物業費。

　　位於巴南區的風花樹小區，20%業主去年聯名向街道提出申請，終於得償所願。從今年1月1日起，物業費從過去的1.80元/平/月降為1.30元/平/月。

　　氣氛烘托到了這一步，有的「神仙物業」甚至主動降價，替業主們把費用打下來了。

　　同屬於巴南的金樾山小區，高層物業費從2.4元降到 1.9元，洋房別墅從最高4.5元統一降到2.09元，直接打五折！

　　圖源：網路

　　最近兩年來，武漢市一大批小區物業公司宣布下調物業費。

　　一開始只是江夏、新洲等遠郊區，現在連中心城區的個別小區也加入到了「降價潮」中來。

　　上面說的這些，還只是據現在「降價」的層面。柳州一家物業公司已經遙遙領先，直接推出了「0元物業費」。

　　去年年底，該公司向業主宣布：

　　「一晃眼為本小區服務快5年，如我司能繼續服務並續簽合同，將成為免收物業費試點小區。」

　　柳州某小區的免收物業費函件  圖源：廣西交通台官微

　　據《每日經濟新聞》報道，該公司總經理稱，公司在柳州市內管理小區共22個，2024年已有小區成功實行（免收物業費），後續其他小區也將逐一展開。

　　都卷到這個份上了，不降價還有活路嗎？

　　時代變了。當慣了大爺的物業公司，也不得不向現實低頭了。

　　過去這些年，物業沒少被吐槽。怎麼到了今天，一切似乎迎刃而解了呢？

　　出台政策的各個地方，內心其實寫滿了無奈：

　　房子，實在太多了。

　　據我觀察，很多城市對「空置房」都是有要求的，必須是從未居住過的房子。一旦進場裝修，就要足額交物業費了。

　　那麼，什麼樣的房子符合要求呢？

　　答案是：買來投資、扔著不住的房子。三四線，恰恰是這種房子的重災區。

　　經歷過前些年的棚改運動，三四線城市的房子早就進入了「供應>>>>>>需求」的階段。一個普通家庭，手上可能就有好幾套房子。

　　不少城市熱衷於建「xx新城」「xx新區」，房子蓋了一堆，到晚上都沒幾盞燈亮著。

　　貝殼研究院發布過的一份空置房調研報告顯示：2022年前後，中國28個大中城市平均住房空置率達到12%。

　　而根據國際社會通行標準，住房空置率在10%以下是比較合理的區間。

　　具體來看，一、二、三線城市的住房空置率隨城市能級依次遞減，分別為7%，12%和16%。北京、上海、深圳的空置率相對較低，都在7%以下。南昌、廊坊、佛山的住房空置率相對較高，均在15%以上。

　　「物業降價潮」里少有的二線城市，重慶和青島，都屬於庫存量大、去化較久的「困難生」。

　　如果房子沒人住，還要交物業費，豈不是賣掉更好？如果拋售的房子變多了，房價下行的壓力豈不是更大了？

　　接二連三出政策「降低物業費」，背後是這些城市自己的考量。

　　當然了，過剩的不只是房子，還有物業。

　　過去三十年，房地產瘋狂擴張，對物業的需求不斷增加。

　　經濟普查數據顯示，2008年末全國物業公司數量只有5.8萬家，2018年末增加到了23.4萬家，十年間翻了幾倍。

　　過去三年，房地產銷售斷崖下跌，自然也就不需要那麼多物業公司了。

　　說白了，物業跟衛浴瓷磚、混凝土鋼筋的本質是一樣的，都屬於房地產鏈條上的一環。牛市一起狂，熊市一起扛。

　　武漢江夏的中海光谷錦城小區，原本的中海物業即將到期。為了能成功續聘，物業兩次宣布降低物業費，從最初的每月3.3元/平方米降至2.6元/平方米。

　　物業工作人員深情承諾：若能成功續聘，物業費和車位服務費等費用將會下調，但服務質量不會打折扣。

　　家大業大的物業龍頭們，也感受到了寒氣。

　　財報數據顯示，中海物業2020～2024年半年期營收分別為26.03億元、35.74億元、49.72億元、62.75億元和68.38億元，同比增速分別為18%、51%、35%、23%和9%，

　　增速罕見回落到了個位數。

　　很多人沒注意到，鋪天蓋地的「物業降價潮」里，有一群城市悄悄缺席了。

　　江蘇半個省都跟了，卻不見南京和蘇州的身影。

　　4個一線城市，北上深無動於衷，廣州僅僅對保障性住房的空置房提供了一定的物管費優惠，範圍並不大。

　　不僅如此，一線和強二線城市的物業費，還在蹭蹭往上漲。

　　北京六環外的房山，新盤物業費奔4字頭了。

　　單價2字頭的「極致剛需」巨燕·燕京府，物業費高達3.98元/平米/月。同個物業公司、同樣在六環外，樓齡10年+的大興天宮院，物業費還不到3塊錢。

　　至於丰台郭公庄區域這類偏高端的板塊，物業費已經奔9塊錢去了。

　　在物業費這一塊，敢跟北京掰掰手腕的，也就是上海了。

　　據克而瑞監測數據，2023年上海新入市的項目，物業費價格均值7.46元/平米/月，中位數6.73元/平米/月，相比2015年之前上海統一指導價「最高不超過2.3元/平米/月」已經實現了翻倍上漲。

　　黃浦、靜安、楊浦三區的平均物業費價格最高，已經分別達到17.56元/平米/月、12.06元/平米/月和9.92元/平米/月。貴得上海業主直吐槽：

　　「單價不到8萬元的樓盤，物業費達到12元/平米/月；單價6.5萬元的樓盤，物業費高達14元/平米/月。剛需買個不足100平方米的房子，一年物業費就超萬元。」

　　上海的二手豪宅，甚至還在主動提高物業費。

　　長寧區的華麗家族古北花園小區，單價10w+，物業服務費單價先後四次調整，從2.20元/平/月一路漲至5.95元/平/月。

　　能級更高的城市，價格更貴的房子，物業費還在變得越來越貴。

　　我知道，眼下的「物業降費潮」，看起來很像是爽文。爽就完了，卻治標不治本。

　　一味地卷價格，未必是好事。

　　一方面，維持一個小區的正常運轉，本身是需要成本的，而且隨著房子的老化會不斷增加。

　　過於低廉的物業費，根本無力負擔。

　　據房產博主「真叫盧俊」統計，上海大部分老小區的物業費就是在0.6-0.8元/平/月。

　　簡單算一筆賬，一個800戶的中等社區，戶均50平，每個月物業費0.6元/平。在繳費率達到100%的情況下，全小區的物業費總共只有24萬。這筆錢，連換部電梯的費用都不夠。

　　即便在一線城市，很多樓齡超過20年的老小區，每月物業費還不到1元/平。

　　不誇張地說，大部分老小區目前的破舊衰敗，背後有個很大的原因，是物業費無法伴隨著時間上漲，無法覆蓋最基礎的管理維護成本。

　　誠然，有不少物業公司收著高昂的費用，卻沒能提供配套的高品質服務。

　　資料圖

　　但你要指望物業費只有幾毛錢的年邁小區，里裡外外精心維護得跟新小區一樣，顯然更不可能。

　　另一方面，過於追求低價到最後，很可能要支取小區公共收益用於維持日常運轉。

　　比如我們剛剛提到的「0元物業費」，當然不是物業公司白乾活不收錢，而是以小區的公共收益、停車費、廣告費，以及其他收費等作為主要收入。

　　這筆錢，原本是屬於業主的。

　　我們總說「天下物業一般黑」。但歸根結底，物業的問題並非「收費過高」，而是沒有提供跟價格相匹配的服務。

　　物業的苦日子，會變成業主的好日子嗎？

　　物業費降低了，但更多深層次的矛盾，並沒有得到解決——

　　沒有一個公開透明、方便查閱的賬目明細，物業費交上去之後，具體花在了哪裡？

　　沒有業委會，小區很多議程無法推動。但全國成立業委會的小區大概只有三成左右。

　　二十年是國內小區的分水嶺，之後產生的大量維修更換需求，錢從哪裡出？

　　對一個普通人來說，自己所能做的，就是在買房的時候，選一個口碑還不錯的物業。

　　而物業費貴一點，碰到好物業的概率會更高一些。