樓市轉折點要來了？國家隊大規模收房,影響有多大
來源：倍可親(backchina.com)今天地產股突發暴漲，源於全樓市都在熱傳一則消息：
相關部門正在考 慮一項計劃，即讓全國 各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。該方案可能會啟動國債或者讓銀行直接提供貸款。啟動資金規模龐大。需要注意的是，類似的方案已經傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實。
可以說，如果這件事情一旦落地，將對樓市產生歷史性的拐點作用。
其實早在4月30日高層會議再次提出「統籌研究消化存量房產」，我就在星球里寫過，國家隊下場收房會是大概率事件。
因為當下的庫存規模，按照「常規措施」，已經無法有效去化了。
即使利率降到2字頭，首付門檻一成，市場都很難實現自然的庫存消化，根本原因在於房價的上漲預期不在。
只要房價不漲，就沒人願意買房，剛需們可以再等十年，中國樓市買漲不買跌的屬性，早已深入骨髓。
所以只能靠「非常規」措施強制抹掉庫存，讓市場向供應稀缺的方向靠攏。
於是大會後的第一步就出台了新規，要求商品住宅去化周期超36個月的城市，暫停土地出讓，這是歷史上少有的。
同時在貨幣化棚改和國家收儲兩者之間做選擇。
棚改貨幣化的邏輯是，用PSL資金給樓市灌水，憑空創造需求，漲價去庫存。
但這個選項，副作用太大，會加速炒高房價，透支居民購買力，而且當下很多城市不具備大量城中村的改造條件，同時居民部門槓桿和薄弱的資金實力，也很難再支持新一輪庫存消化。
所以國家隊下場收儲，可能是有且唯一的答案。
這個方法有一石三鳥的好處：
1、大量資金入市，盤活新房庫存，對樓市進行全面托底，強化城市房價預期，止跌企穩。
2、將活水引到地產上下游，實現產業鏈上的居民收入增長，創造新一輪消費條件。
3、將庫存轉移到保障房或保障性租賃住房，加速落地房地產雙軌制，解決城市新居民居住需求。
整體來看，可以在不傷民本的情況下，從源頭解決房地產當下遇到的困難，要比棚改貨幣化好太多。
壞處是，加大貨幣的流通量，向樓市注入龐大資金后，會引發社會性通貨膨脹。
當然這次並不是所有城市都救。
根據數據統計，2024年3月，全國二手房庫存大約在44億平方米左右，即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存和有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也能達到26.3億平方米。
如果按照把所有城市的庫存降到18個月以內，那麼就需要花資金解決7.7億平方米的銷售，國家起碼要拿出7-8萬億的資金規模。
目前來看即使有國債助力，也很難一下子拿出這麼多錢，所以唯一的方法就是「分階段、分城市」進行階梯式收房。
理論上一二線城市會優先啟動。
因為去庫存的根本目的是還是為了刺激經濟，給新興產業發展提供原始資本和騰挪空間，所以根本邏輯上還是優先會照顧能產生「投資收益」的城市。
這些城市先從郊區的新房庫存開始，然後再往城區的二手房庫存走。
比如今天杭州方面已經率先啟動了。
杭州臨安區發布通告，在區內收購一批商品房住房用作公共租賃住房。
房源基本條件如下：
1、房源以整棟作為基本收購單位，單套建築面積不超過70平米。2、收購房源需要搭配一定比例的車位，60平米以下，車位比是1:0.6，60平米以上是1:1。
目前還不知道收購的量有多大，但從細則可以看出，主要收購的產品是「遠新小」。
這些房子政府收購后，引進承包商，進行全面改造升級，然後對市場進行公開租賃，價格會比市場平均價低一些，當然也會對資質有一定要求，比如學歷、社保、年齡等等。
保障經適房，就不考慮地段和通勤了，只要價格足夠便宜就會有需求匹配。
很多人問我，那麼地方收購房屋，做低價公租房，不會出現虧損嗎？答案是一定不會。
因為這筆錢是上面給的，以借的名義，只還利息不還本金，只要租金收益覆蓋利息支出即可，而且這種特別項目收購資金，跟當初國開行發放的PSL一樣，利息非常非常低……
結合即將到來的萬億國債來看，相當於國家借未來資金來解決當下房地產困局，只要通脹係數起來，30-50年以後的本金可以變毛。
到頭來你會發現，美國回購股票，日本政府拚命買國債，而我們就是大量回購房子，各國支柱產業不同，但遇到問題解決問題的方法一樣，可謂三大周期，殊途同歸。
國家大量收購房子后，會產生怎樣的市場影響呢？
除了對樓市進行托底以外，宏觀上會增加一二線城市的虹吸效應。
一二線城市就業機會多，但生活成本尤其住房成本高，現在大量的保障性租賃住房會拉低新市民的居住成本，這樣會有效吸引年輕人湧入大城市發展。
助力城市的搶人大戰，加速馬太效應的分化速度。這也符合城市群戰略的核心目的，集群人口、資金和資源。
微觀層面上，利空城市「遠新小」的租金收益。
郊區的保障性租賃住房多了，沒有被收購的同質住房就失去了競爭力，租金上不去，整體的投資價值也會大打折扣。
那麼三四線城市的房子，國家會給資金收嗎？
邏輯上是肯定的，因為現在全國房屋庫存問題並不在一二線，而是三四線，三四線如果房地產去不了庫存，那麼土地買賣會永久擱置，城市缺乏財政收入，城市運營和招商引資都會陷入惡性循環。
只有把三四線城市開發商經濟盤活，將三四線城市居民手裡的房子兌現成貨幣，才能培育新一輪消費購買力。
中國經濟最大的問題不在於前20%，而是后80%，換句話說，人均資源擁有量太少了，任何東西14億人一分都沒了，所以三四線經濟發展依舊是備受關注的問題。當然邏輯上還是「幫優不幫劣」，像鶴崗這樣的城市，國家收房子，可能都租不出去，因為沒有人。
今天地產股的第二個利好消息是，美聯儲很可能會超前進行降息動作。
昨天鮑威爾一再強調降息周期已經在下半年內確定，而且通過一系列表態，修飾市場對於降息的預期，開始為降息演戲。
我查了以往加息周期，基本上都是2年，而且縮表掉頭后，一般是兩個月就會降息，所以最早7月就可能看到美聯儲降息，很可能比市場理解的節奏要快一些。
降息后，全球會進入新一輪QE。
國外各大央行也會跟著紛紛降息，歐洲已經提前確定，法國率先會在6月降息，都綳不住了。
降息啟動后，全球購買力加速復甦，疊加補庫存周期，作為全球製造業產能輸出大國，進出口數據會一路走高。
同時美聯儲降息，美元貶值，美國資本巨頭會從美元池裡釋放出來，在全球尋找抄底目標，此前外資抄底港股就是前兆。
國內貨幣周期跟全球實現同頻，所以接下來6-7月份，央行可能也會跟著進行降息。
利率是貨幣的價格，當利率持續走低后，社會資金會變得泛濫起來，資產荒再現，紛紛尋找出處。
會不會再次跑到樓市，最快大家在7月份就能看到效果。