成都領跑全國,房價開始上漲了

京港台:2023-3-21 04:11| 來源:牲產隊 | 評論( 12 )  | 我來說幾句

成都領跑全國,房價開始上漲了

來源:倍可親(backchina.com)

  

  一二線城市房價開始上漲了。

  杭州有業主開始聯合漲價。

  北京、上海、深圳、廣州、成都、長沙等一二線城市,房地產集體回暖。在剛剛過去的2月份,北京二手房成交15315套,達到了1.5萬套的盈豐線。如果連續三個月,北京二手房成交量超過1.5萬套,那麼,房價上漲就是必然的了。

  在上海,2月二手房成交量達到1.93萬套,距離2萬套的盈豐線只差700套。3月份的前12天,上海二手房就成交了9500套,預計月度成交量能超過2萬套。

  讓許多人沒想到的是,量價齊飛的不是北上廣深,而是成都。在2月份,成都房價漲幅領跑全國,新房價格同比上漲8.6%,二手房價格同比上漲9.2%,均位列全國第一。一個更恐怖的數據是,在全國房地產市場一片低迷的大背景下,成都新房二手房已經連續上漲14個月。

  在今年的2月份,成都二手房成交1.91萬套,同比暴增160.43%,創造了單月成交量的歷史新紀錄。成都屬實一枝獨秀!

  

  成都房地產繁榮的背後是,成都GDP在2022年首次突破2萬億,新增15家上市公司,IPO數量僅次於北京、上海、深圳和蘇州,與杭州、廣州並列全國第五,中西部第一。IPO本身就是財富盛宴,能夠讓大一批人率先致富。那些身處於IPO風口上的打工人,也能一起享受到產業發展的紅利。

  

  不過,在隊長看來,成都房價能領跑全國,最根本的推動力是對周邊城市的人口虹吸效應。在過去10年裡,成都總人口增長了712萬,這些人口絕大部分都來源於四川省內的其他中小城市。當四川省人口大量向成都聚集后,成都就變成了一座超級城市。與之對應的是,其他城市的產業、人才、財富全都一起流向了成都。

  成都是四川省以全省之力打造的領頭羊。成都GDP2萬億,位列第二名的綿陽市GDP就只剩3626億,其他城市全都是一群難兄難弟,被吸幹了。它帶來的是一種虹吸效應,其他城市的人只要賺了錢,就都往成都跑。2021年,四川省總人口增長率為-1.9%,但成都人口增長率高達3.3%。

  

  在一眾兄弟城市犧牲自我,成就大省會下,成都才能一枝獨秀,用一句詩來形容就是:「我花開后百花殺。」

  和北上廣深相比,成都具有相對的房價優勢。成都房子均價約2萬左右,部分地段房價可以低到1.6萬。對許多打工人而言,北上廣深留不住,退守成都尋求小確幸就成了第二選擇。

  成都還是一個沒有彩禮的地方,結婚門檻較低,對年輕人相對友好,只要努力拚搏幾年,攢上首付,就會考慮買房結婚了。中國人對房子最大的需求刺激,不是價格,而是婚姻。為了買房結婚,中國人可以掏空六個錢包,背上30年房貸,負重上車。當結婚門檻較低時,反而可以促進房產消費。

  

  成都房地產能領跑全國,是多方面因素共同促成的,也是其他城市不能複製的。但在這輪房地產復甦中,它不是一城一地,而是由點及面的。首先是北京和上海新房、二手房交易回暖,緊接著就擴散至深圳、杭州、廣州、成都、武漢、長沙、鄭州、西安等省會城市。

  其實,中國房地產受政策調控影響很大,具有明顯的周期性。在這一輪房地產調控中,最開始是由「三道紅線」加強監管,對房地產行業進行整頓,去槓桿,去負債,恆大等房企爆雷,消費者購房慾望下跌,房地產由盛轉衰。

  這時候,並不是大家沒有買房的需求,而是買得起房的人暫時不買了,持幣觀望,等待房價下跌。開發商為了回款,進行了一定程度的降價,但為防止銀行貸款爆雷,許多地方政府發布了限跌令,降價路線便被堵死。

  

  因為中國的房企都是拿著銀行的貸款在做房地產開發。如果房價過低,房子作為抵押物就會資產貶值。而銀行為了風險控制,當抵押物市值大幅貶值時,銀行就只能逼房企還債。但房企還不了債,就只能把手裡還沒開發的土地和沒賣出去的樓,賠給銀行。那銀行手裡拿著大量的房地產,卻沒有銷售能力,房地產只能繼續貶值,銀行資產就爆雷了。

  雷曼兄弟銀行就是房地產次級貸款收不回來,手裡拿著一堆的房子,儲戶擔心自己的資金安全,紛紛去銀行擠兌現金,雷曼兄弟銀行頃刻間就倒閉了,進而引發了次貸危機。

  所以呢,國家從金融系統性風險角度考慮,一定會維持房價穩定的,不會讓房子作為抵押物而大幅貶值,拉著銀行一起破產。這也是各地出台房價限跌令的根本原因。

  

  當有購房能力的人都持幣觀望時,房地產消費低迷,政府就開始救市了。政府救市就是分為三部分,一是定向資金投向爛尾樓,讓已經買了房子的業主能夠收樓,恢復消費者信心。二是,金融支持優質房企,放開優質房企的融資渠道,包括銀行、債券、股市、基金等全融資渠道,幫助房企脫困。三是,降低貸款利率,對消費者讓利,保住房價穩定的同時,減少業主的貸款壓力。

  這三板斧做完,效果不會一下子出現。但持幣觀望的人已經明白,房價不可能繼續降了。該結婚,還是要結婚,該買房,還是要買房。銀行利率3.6%、3.8%,再結合公積金貸款,利率就相當划算了。作為理性、務實的消費者,這時候買房就是成本最低的時候了。

  買房本身就是政府、房企、業主三方博弈。想要房企無底線地降價,是不可能的,想要政府無底線地讓利,也是不可能的。在這個市場里,我們能做的就是在三方博弈中,找到最佳的平衡點入場,儘可能降低自己的購房成本。

  

  在過去3年裡,許多人抑制了自己的購房需求,而今年,中央定了5%的經濟增長目標,經濟復甦已經形成國民共識。如果等到明年再上車,房價是極有可能上漲的。

  當然,這一切僅限於一二線城市。

  當人口總量下降時,人口會進一步向大城市集中,支撐著大城市的房價繼續向上。未來,會有許多的小鎮、村落漸漸荒蕪。

  

  成都的大省會戰略是符合四川省經濟發展需求的,讓更多的四川青年才俊搬到成都來,壯大四川的產業,跟北上廣深去搶人才,搶資源。隔壁的湖南沒能把長沙做成超級大省會,反而導致大量的湖南年輕人流失去了深圳,去了廣州。深圳成了湖南人的第二故鄉。

 

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