破防!房貸,大跳水了 中國印鈔速度繼續加快

京港台:2023-3-18 23:51| 來源:城市財經 | 評論( 6 )  | 我來說幾句

破防!房貸,大跳水了 中國印鈔速度繼續加快

來源:倍可親(backchina.com)

  01 印鈔速度創7年來新高

  3月10日,央行公布了2月份的金融數據,整體看來,有好有壞。

  第一,印鈔速度繼續加快。

  央行披露,2月末,廣義貨幣(M2)餘額275.52萬億元,同比增長12.9%,增速分別比上月末和上年同期高0.3個和3.7個百分點。

  廣義貨幣是整個貨幣的供應量,而廣義貨幣的增速,一般被視作印鈔速度。

  從規模來看,我們的貨幣供應量繼續走高,較1月份直接增加了1.71萬億。增速繼續保持兩位數,且創下了2016年3月份以來新高,也即創7年來新高。

  可見,為了推動經濟復甦,央行開足了馬力。市場上的貨幣之水非常充足,供應非常充足,那麼貨幣的需求端如何?

  

  製圖:城市財經;數據:央行

  02 社融走暖

  第二,社融與人民幣貸款都好於預期,但也有隱憂。

  央行披露,2月社會融資規模增量為3.16萬億元,比上年同期多1.95萬億元;社會融資規模存量為353.97萬億元,同比增長9.9%;2月份人民幣貸款增加1.81萬億元,同比多增5928億元。

  人民幣貸款,是市場經濟主體獲得貸款的主要途徑。而社會融資規模其涵蓋的範疇更廣,它包含人民幣貸款以及外幣貸款、委託貸款、信託貸款、未貼現的銀行承兌匯票、企業債券、非金融企業境內股票融資等等。

  一言以蔽之,社融反映的是整個社會對貨幣的需求。所以,看需求端,社融是最直接的數據。

  廣義貨幣和社融,其實可以簡單地理解為,前者是貨幣供應,後者是貨幣需求。

  從目前的情況來看,貨幣需求正在起勢,這是好信號,說明企業開始貸款了。比去年好了很多。去年,我們的貨幣就開始發力,從去年4月份開始,廣義增速就一直保持兩位數。

  去年的社融很不給力,貨幣之水很足,但沒有多少人來接水。從2月份的社融數據來看,接水的人開始多起來了。

  但是,關鍵在這個但是,從結構來看,主要還是貸給了大基建。

  從社融增量的結構來看,多增的1.95萬億 ,主要被兩個「人」貸走了,一個是實體經濟。對實體經濟發放的人民幣貸款增加1.82萬億,同比多增了9241億元。

  另一個是政府債券。政府債券凈融資8138億元,同比多增了5416億元。

  這兩者合起來多增了14657億元,占社融多增1.95萬億的75%。

  

  乍一看,還不錯啊,實體經濟融資佔了大頭。但仔細梳理會發現,其實並非如此。

  2月的1.81萬億元新增信貸中,企(事)業單位貸款增加1.61萬億元,佔比約89%,較1月的95%有所回落。

  儘管較1月份有所回落,但仍佔大頭。企(事)業單位主要是央企、國企和城投。

  換句話說,主要還是央企、國企與城投在借錢,而私人企業仍沒有什麼動作。這便是隱憂。

  經濟想要復甦,靠央企和國企肯定不能夠,必須民企站出來,加大融資規模,擴大生產規模,才能提供更多的就業,推動經濟更好復甦。

  央企國企與城投借錢幹嘛?央企國企貸款搞大基建,城投貸款繼續托底拿地。

  此外,政府債券融資,也主要是用於城市基建。

  換句話說,社融雖然好於預期,但錢大多流入了大基建。

  03 房貸跳水了

  第三,房貸比1月份更差了,但仍在底部。

  2月份住房貸款增加2081億元,其中與房貸直接相關的中長期貸款只增加了863億元。

  而1月份,住戶貸款增加2572億元,其中,短期貸款增加341億元,中長期貸款增加2231億元。

  

  兩相對比,我們可以直觀發現,2月份的房貸數據相比1月份又跳水了,僅比去年2月、4月和10月份好一些。

  從市場反饋的商品房成交量來看,這不合邏輯呀。說好的回暖,怎麼房貸還跳水了?

  我們看到,2月份熱點城市新房成交量是這樣的:

  

  新房成交量方面,除了北京、上海、杭州、常州、海口5個城市環比下降外,其餘25個城市環比均在增加。

  廣州、深圳、天津、青島、濟南、佛山、合肥、長春、南寧、寧波、東莞、長春、無錫、福州、大連的環比增幅就在50%以上。

  而重慶、長沙、鄭州、廈門的增幅超過了100%,鄭州環比漲幅更是高達351%,同比也高達166%。

  二手房方面,成都二手房成交量創歷史新高,北京突破了1.5萬套榮枯線,上海也創下短期內新高,逼近榮枯線。其他城市雖然距離榮枯線還有距離,但環比和同比數據也都是非常華麗的。

  至少從成交量數據來看,2月份買房的人在大幅增加,比1月份好了很多。從認知角度來看,2月份宏觀大環境相對更好,樓市成交量肯定是比1月份要好。

  既然如此,為何2月份的房貸反倒不如1月份?

  可能有兩方面因素:

  1、市場套用經營貸買房的現象,越發嚴重。

  目前經營貸年利率可以做到3.4%。而在過去兩三年,房貸利率最高的時候達到5.5%,甚至超過6%。今年以來,房貸利率不斷走低,首套房全國平均利率大概在4.1%左右,個別城市甚至做到了3.7%。但相比於經營貸,仍高。

  由於存量貸款力量始終不打折,在這種背景下,一部分老業主,利用過橋資金等方式,提前還款,同時將房子抵押換經營貸,如果可以順利化解之前的高利率,將房貸高利率,轉變成低利率的經營貸。

  此外,很多當下購房的人,也在通過套取經營貸的方式購房,畢竟經營貸相比於當下的房貸力量,仍低不少。

  這種猜測的證據,來源於銀保監會最近的動作。近日,銀保監會向各銀保監局,各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行等下發《關於開展不法貸款中介專項治理行動的通知》,要求各銀保監局、各銀行業金融機構要深刻認識不法貸款中介亂象的嚴重危害,成立由主要負責同志親自牽頭的專項治理行動領導小組,制定具體工作方案,部署開展為期六個月(2023年3月15日-2023年9月15日)的不法貸款中介專項治理行動。

  

  2、提前還貸潮仍未緩解。

  從目前的主流媒體報道來看,2月份各大銀行的提前還貸申請仍人滿為患,排隊周期時長仍在不斷被拉長。

  同時,銀保監會在2月份也要求各銀行要加快處理積壓的房貸提前還款申請。

  總結來看就是,一方面很多人套取經營貸購房,一部分人將房貸轉變為了經營貸,平移了房貸的需求。另一方面,提前還款仍未減少,還了的房貸對沖了借出的房貸。

  

  才有了2月份房貸比1月份還低的局面。

  當然,從提前還貸浪潮仍未褪去的角度來看,目前市場對樓市的預期,仍在底部。

  這一點,和最近熱點城市的炒房客仍在扎堆降價套現離場形成了呼應。

  目前,包括二手房成交量已經回暖的北京、上海、成都,以及成交量走在回暖路上的廣州、青島、南京等城市,二手房掛牌房源中,降價房源仍佔大多數。

  說明,很多人的意識是,此時藉助行情抬頭降價出貨,實現離場,是最明智的選擇。錯過了這個時機,或許就錯過了最佳離場時間。

 

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