中國最大的炒房團,正在賣房自救

京港台:2022-4-17 10:53| 來源:易簡財經 | 我來說幾句

中國最大的炒房團,正在賣房自救

來源:倍可親(backchina.com)

  中國最大的炒房團,真的不在溫州。

  上市公司,扎堆拋售房產

  一股「賣賣賣」的暗流,正在上市公司這個群體中涌動。

  半個月前,深圳市廣聚能源股份有限公司(下稱:廣聚能源)發布了一份公告,裡頭表達的核心意思可以用兩個字概括——

  賣房。

  要出售的房子,是廣聚能源全資子公司在深圳市南山區的部分投資性房產——

  同勝閣13套、同達閣9套,總計22套房產(合計面積2552.96平方米)。

  

  評估報告顯示,這22套房產估值合計約為2.4億元,平均評估單價約9.4萬/㎡。

  價格還挺高,但別忘了這可是在深圳南山前海,鏈家等平台的數據顯示,這些房產所在小區目前的掛牌均價為9萬/㎡,但周邊小區掛牌價格已經在11-12萬/㎡左右,有2-3萬/㎡左右的價格倒掛。

  這房子不但不愁賣,還能讓廣聚能源大賺一筆。

  根據廣聚能源的統計,這批房源的賬麵價值為1330.53萬元,而評估總價為2.4億元,較賬麵價值增值2.27億元,增值率為——

  1710%。

  好傢夥,17倍的增值回報,不愧是深圳。根據廣聚能源的初步測算,如果這些房子全部賣出,扣除賬麵價值和各類稅費后,預計實現凈利潤——

  約5800萬元。

  這筆錢可不是小數目。業績數據顯示,2021年廣聚能源的凈利潤約為6770萬,較去年下跌了47.94%;扣除非經常性損失后的凈利潤只有3130.18萬元,較去年下跌了73.48%。

  賣房賺的錢,都快趕上過去一年的凈利潤了。

  廣聚能源不是孤例。根據時代財經的統計,今年以來,包括廣聚能源在內,已經有5家上市公司計劃出售名下房產——

  1月5日,北京科銳發布公告,擬出售北京市海淀區上地四街1號3層的房產給北京微科能創科技有限公司,轉讓價格為1100萬元。

  1月24日,高鴻股份公告稱,擬出售公司子公司持有的位於北京朝陽區、煙台等地共計三處房產,交易對損益影響金額為1304.29萬元。

  3月15日,*ST聯建公告表示,擬對外出售位於深圳市南山區深圳灣科技生態園15層至19層合計36套自有辦公樓,總建築面積為17648.98平方米,出售價格為不低於6.4億元。

  3月21日,賽升葯業發布公告,將公司位於北京市丰台區順三條21號1號樓11層1109室的房產進行出售,轉讓價格為650萬元。

  趕著賣房的上市公司,廣聚能源不是第一個,也不會是最後一個。

  它們在打著什麼算盤?

  賣房,成為救命稻草

  拉長時間來看,上市公司扎堆拋售房產,倒也不是什麼新鮮事。

  早在2019年四季度,A股就至少有29家公司公告賣房。

  

  那段時間,馬雲還很活躍,他在公開場合直言——

  「到了年底了,昨天一天,我收到很多朋友借錢的電話,一天內5個電話。過去一個禮拜,要賣樓的朋友大概有10個,確實不容易。」

  商界老大哥、新希望集團董事長劉永好也說——

  「為了不至於虧損,企業家們在賣房子,1套房、3套房、5套房賣了來救上市公司。」

  更誇張的是2017年,樓市遭遇一輪「最嚴調控」后,上千家上市公司匆匆甩賣手裡的房產。

  根據東方財富Choice當時的統計數據,2017年上半年,在1494家披露了投資性房地產數據的上市公司中,1163家持有的投資性房地產環比一季報減少。換句話說,披露投資型房產情況的上市公司中——

  有77.8%的公司在賣房。

  在這其中,近20家公司甚至對房地產的投資「清零」,把手裡囤的房子全賣了。

  按照Wind數據,A股的上市房企是130家左右,但「囤了房」的上市企業,卻有1000多家。就拿開頭提到的廣聚能源來說,它家的主營業務是成品油批發零售、化學品貿易及電力投資。

  這些不以房地產為主業的上市公司,為什麼如此熱衷囤房?這個問題,待我講完幾個例子后,你就明白了。

  2018年11月,*ST中迪出售了一處位於北京市朝陽區、價值1350萬元的房產,預計稅前利潤為743萬元。你說巧不巧,這筆錢恰好抵消了這家企業當年前三季度虧損的632.59萬元凈利潤。

  2019年12月,*ST游久擬將位於上海市浦東新區浦東南路256號501室等共計8套房產公開掛牌出售,評估價值1.55億元,扣除相關稅費后的凈利潤約8000萬元。在這之前,這家公司已經連續近三年虧損。

  2021年11月,正虹科技宣布擬處置位於長沙市、上海市的部分房產,預期收益達3000萬元。在此之前,這家企業的養豬業務遭到重創,九個月虧損超2億,拋售的這些房產,能讓它「回一大口血」。

  更誇張的是海馬汽車。2019年4月,海馬汽車瀕臨退市,緊要關頭,這家企業賣了400多套房子,成功扭虧為盈,免於退市。

  這樣的案例,在A股層出不窮。按照國內的規定,A股上市公司如果連續兩年虧損,股票名稱前會加上「*ST」,表示有退市風險;如果連續三年虧損,就會暫停上市。

  為了保住上市公司的身份,在盈虧邊緣的公司們會想盡一切辦法,湊出正利潤。而賣房,就成了他們最趁手的途徑。上市公司出售房產,很大程度是為了增厚業績,在年底交一份漂亮的「成績單」。這就是——

  「業績不夠,賣房來湊」。

  賣房,就這樣成了上市公司們粉飾業績的救命稻草。

  「中國最大的炒房團」

  過去這些年,對上市公司來說,房產已經成了一塊海綿——

  賺錢的時候買房,既能少繳利稅又能平穩業績,更為將來買下一份保險;

  虧錢的時候賣房,既能套現升值,又能彌補業績虧空,避免退市。

  曹德旺還因此調侃——

  中國的上市公司手裡都握有大量房地產,年底經營不好了賣兩套、發不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。

  什麼時候開始,上市公司都愛上了囤房?

  《中國房地產報》有過報道,1998年到2003年期間,持有投資性房地產的上市公司數量一直都是零,沒有公司參與囤房。

  但就在2003年8月份,國務院「18號文件」明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業后,上市公司開始把目光瞄向房地產。

  僅僅2006年,投資房地產的上市公司數量大幅增加至588家。

  據Wind數據統計,到2019年三季度末,A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投資性房地產,佔比超過48%,合計持有市值達13340億元。

  

  ▲圖源大貓財經

  要知道,僅僅2009年,A股上市公司合計持有房產才1600億元。十年時間,這個數字膨脹了8倍!

  數據還在增長,到了2021上半年,Wind數據顯示,共有2204家A股上市公司持有投資性房地產,合計金額增長到1.75萬億。這意味著,差不多一半的上市公司都在「炒」房。

  1.75萬億什麼概念?相當於87.5萬套價值200萬元的住房。

  這個數字,如果放到2021年各省的GDP排名上,超過新疆,逼近貴州,比「西藏+青海+寧夏+海南」的總和還要多。

  都說溫州是「炒房團之都」,我們做個對比。2021年,溫州人均可支配收入59588元,戶籍總人口832萬人。這樣算下來,溫州人把一年的錢全拿去買房,也不足上市公司買房金額的三分之一。

  原來,全國最大的「炒房團」,不在溫州,而在A股。

  尾聲

  上市公司沉迷炒房,除了能避開限購和稅費之外,根本的原因,還在於超值的回報。

  業內人士曾做過統計,過去十年,深圳房價總體上漲5倍左右、年化上漲約20%。上海和北京的房價總體上漲4倍左右、年化上漲約18%。而創業板里,僅有140家左右公司的2009年以來年均利潤複合增長率超過20%。

  在2018年,66.96%的上市公司因「囤房」獲利,83.48%的上市公司實現了資產保值。

  相當數量的上市公司辛辛苦苦幹一年,還賺不回北上廣深一套房子的錢。而那些炒房的,都賺得盆滿缽滿——

  2017年12月,主業做奶粉的貝因美,賣了22套房產,賺了3560萬;

  2018年,僅10家上市公司的「炒房」利潤就超過了100億;

  剛才說的廣聚能源,房子一買一賣之間,價格翻了17倍……

  所以我們才看到,號稱中國最優秀的這批公司,有一半都跑去炒房。投資者把錢給他們,他們卻轉頭買了樓。所謂的科技創新,所謂的智能製造,到頭來還是敗給了地皮和鋼筋水泥!

  過去數年,也正是在這堆鋼筋水泥上,有人炒出身家千萬實現財富自由,有人炒得家破人亡妻離子散。

  溫州炒房團已經涼了很久了,下一個又會是誰呢?也許莎翁說得沒錯——

  這些殘暴的歡愉,終將以殘暴結局。

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