聶梅生： 警惕出現房價泡沫 漲幅高點已過

轉載：騰訊網



上半年房地產行業經歷了一輪火熱行情后，增幅開始趨緩。未來地產行業的走勢如何，成為眾所關注的問題所在。

博鰲·21世紀房地產論壇第16屆年會上，全聯房地產商會創會會長聶梅生分享了她對於當前供給側結構性改革的思索。

在聶梅生看來，如何平衡土地財政與地王頻現的矛盾，成為當前政府面臨的兩難問題。值得警惕的是，目前地價過高，已經在一定程度上催生了房價泡沫。從目前形勢來看，當前房價漲幅高點已過，但價格高點的判定仍需等待政策信號的發出。

聶梅生表示，「地根、銀根、財政稅收是供給側結構性改革繞不開的事。」為此，她對一系列數據進行了研究。

具體而言，聶梅生髮現，相比世界上其他國家，中國住宅建設用地比例偏低，供給不足。數據顯示，2013年中國住宅用地佔城鎮用地比例約33%，但在美國，2007年這一比例達到54%，日本2009年比例為61%。土地問題不好解決，國內地價上升也有了現實依據。

此外，M1與房價呈高度正相關。數據顯示，我國M1在2008年、2015年分別出現高峰，房價也是如此。「這說明無論是企業還是個人，目前都在持幣觀望。應該高度關注民間固定資產投資和全國固定資產投資增速的變化。」聶梅生解釋道。

2015年國內共實現8.7萬億商品房銷售，其中60%-70%被划入政府所得，因此房地產依然是地方經濟增長的支柱和地方政府主要財政來源。

在一定程度上，這也讓房地產發展遭遇兩難。一方面地價過熱需要降溫，但作為經濟增長支柱，這也會對地方財政帶來影響。

今年上半年，由於部分熱點城市土地市場高燒不退，南京、蘇州等城市開始出台土拍價格熔斷機制。對此，聶梅生向21世紀經濟報道記者表示，這是屬於「打退燒針」的方法，先熬過地價高的階段之後，待土地市場相對平抑，再進行土拍，但其實無法從根本上解決問題。

聶梅生表示，如今地價確實趨高，一旦房價支撐不住，就會有很大風險。因為開發商的購地款多數是貸款而來，這意味著銀行也在賭土地價格不會下降。

與地價上漲同走勢的就是上半年全面抬升的房價。

根據預計，聶梅生認為，當前房價漲幅已經大幅超過「雙控目標」（即房價漲幅不超過人均可支配收入和GDP增速）。如今房價普漲行情已經形成，年內平均房價都會上漲，但漲幅會有所回落。「漲幅高點已經過去了，但不是說已經達到了價格高點。」

在當前核心城市房價上漲幅度過快的情況下，聶梅生向21世紀經濟報道記者表示，當房價漲到非理性的時候，就一定會下降。現在已經有往非理性走的苗頭，甚至可以說已經開始產生泡沫。當然，這種非理性僅限於局部地區，而非全國。

「主要局限在一線城市與核心二線城市，但這些城市的影響力很大，所以政府會出面控制，不讓房價過分上漲。」聶梅生提醒道。

「地產應當是經濟發展的結果而不是動力，當經濟高漲時，不管是投資還是居住，那是有真正的需求在。但如今國家經濟低迷，房價卻出現逆行，這個時候就要注意容易出現泡沫。」聶梅生指出。

關於後市走向，聶梅生認為，還是要看政策信號。

在她看來，從去年下半年開始，政府陸續出台針對去庫存的刺激政策，這就釋放了政府層面希望房地產投資回暖的強烈信號。但後期出現過熱，自今年5月份開始，市場開始調整。

如今銷售量趨緩的態勢延續了2個月，她預計，今年三季度仍舊會出現銷售量與房價增幅趨緩。但房地產投資增速的走勢會遭遇政策的兩難選擇。

在經濟新常態形勢下，聶梅生做出的思考是，要拉動消費，就要從服務業入手，其中與房地產行業相關的包括社區服務與養老產業。而社區服務可以通過傳統的物業管理延伸到社區服務O2O，最終進入社區養老。

這也是她目前正在推進的一項工作。

聶梅生認為，當前國內養老產業中，社區居家養老服務人數占整個產業的近九成，但這類模式管理難度大；機構養老服務人數約在5%-8%，但資產重、投資大；居於其間的旅居養老模式，可以融合養老、旅遊、房地產業，並適用於各年齡段人群。在她看來，將旅居養老結合「網際網路+」思維和金融創新，就屬於藍海產品。

而這與文創產業、分時度假在運營邏輯上有一定相似之處，於去庫存也十分有利。