對公積金救市期望值不要太高

　　10月9日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（10月15日 中國經濟網）。

　　與央行、銀監會《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》一樣，旨在救樓市力度之大同樣出乎市場預料。主要表現在：首先，職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。此前，一些地方規定在一年以上。

　　更應該引起關注的是，對於曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。對繳存時間放的之寬、要求之松，是「罕見」的。

　　其次，《通知》提出住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市，可適當提高首套自住住房貸款額度。假如這個「住房公積金個人住房貸款發放率」是指公積金貸款與繳存公積金比率的話，那麼，這個比率之高之寬是罕見的。因為，商業銀行法規定的存貸款比例僅為75%。足以看出公積金救樓市力度之大。

　　再次，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放率在85%以上的城市，要主動採取措施，積極協調商業銀行發放住房公積金和商業銀行的組合貸款。公積金管理者的優勢在於可以利用公積金存款所在銀行的強勢地位，協調銀行在公積金貸款資金不足時，商業銀行利用信貸資金給予配套支持，即「住房公積金和商業銀行組合貸款」。這幾年各地有所探索和試點，但效果不怎麼好。

　　最後，《通知》明確要求降低或取消多個項目收費，如降低貸款中間費用，取消住房公積金貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。取締這些費用大大降低了貸款者的成本負擔，是實實在在惠及購房者的切實舉措。同時，《通知》要求要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，方便了廣大職工。

　　這是繼央行放水房貸政策大力度救市后，又一救市大舉措。從央行四項措施救市半個多月來的效果看，沒有達到預期目的，救市效果不甚明顯。那麼，公積金救市效果會如何呢？我們進行簡單的分析便知。

　　從公積金規模來看，目前繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元。目前公積金貸款總額不得而知。但可以計算的是，公積金剔除提取總額、貸款總額以及預留提取準備金后總量非常有限。

　　同時，目前的高房價已經遠遠超過了國民收入的承受能力，超過了整個經濟實力的承載能力，使得需求望而卻步了。這種以高房價為特徵的中國房地產不是放水貨幣信貸和公積金想救就能夠救的。如果這樣放水下去可能出現適得其反的結果。放水貨幣信貸必然推高房價，而房價越高需求越謹慎，購房人越買不起房，市場越來越低迷萎縮，最終只有一條路：泡沫破滅崩盤。對此，決策層必須有一個清醒認知。

　　就具體公積金新政來看，在公積金貸款上放得較寬、做文章較多，而對職工提取公積金政策改變不多，依然較嚴。這就對公積金的性質有點捨本逐末了。公積金應該首先保證繳存職工提取方便的權益。

　　如果將公積金貸款發放率定在85%，殊不知公積金提取率是多少。但有一點必須警惕：要防止公積金放貸過度導致公積金出現「錢荒」，最終影響到職工正常提取公積金的權益。

　　當然，這次以放寬貸款為核心的公積金救市新政對公積金貸款者是大利好。公積金貸款與銀行房貸比較，利率要低得多，購房者節約成本很多。公積金貸款最高利率為 4.7%，而商業銀行住房貸款利率為6.8%，相差2.1個百分點。也就是說，從公積金貸款100萬元要比在銀行貸款每年少付利息2.1萬元，10年就是 21萬元。

　　購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房者，使用公積金貸款要比銀行貸款划算得多。

期望真正惠民真正人人有房住