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三招穩定中國房市

作者：mm021 於 2007-11-23 14:08 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:政經軍事

徐東來　　weabmw@gmail.com
於07年11月23日

中國的住宅市場現在面臨的已經不再是房價高不高的問題了，而是如何避免房市對經濟產生過大的衝擊。房價是否合理，我不太想多說，大家繼續見仁見智吧。但有一點應該是相同的，那就是沒有人願意看到房市的崩盤，這可能導致的危機實在讓人不敢想象。我這裡主要還是談點對現在房地產市場的一些可行性政策建議。

先得明確下我們的國情：1.中國的土地屬於全民所有；2.中國是社會主義國家，但在住宅保障問題上政府職能沒有達到相應的作用；3.居民住宅的土地使用年限為50-70年；4.住宅來源的種類具有多樣複雜性；5.房市引起的社會分化（對立）問題日益嚴重...

基於前兩條任何一位中華人民共和國公民都有權享受基本的建（住）房保障。房子不可能是空中樓閣，必須建在土地上。因此也就等價與任何公民都有權享受基本的建房用地。因此我們完全應該建立相應的制度，保障每個公民基本的土地或住宅面積。兩者的效果應該是類似的，具體的採用什麼方案可以廣泛徵求民意。因為用住宅面積來討論會比較方便，我以下就以保障基本的住宅面積談談一些設想。

第一招建立國家住宅保障補貼
第一步預案
要確定這個基本住宅面積，應該在人均15-20平米左右。因為建築行業的產能有限，而我國的住宅離大規模的輪替階段也還有較長一段時間。初期的基數應該設相對小一些，暫設為人均12平米。
第二步準備
建立配套的金融制度：政府建立土地轉讓金專用帳戶及相應的個人帳戶；完善並透明相關的統計信息。
第三步實施
①制度建立之後，購買第一套住房者按當地當年平均房價（元/平米）*12*需補貼人數，予以保障補貼。
②制度建立之前，購房者按購買第一套住房時的平均房價（元/平米）*12*需補貼人數（可設立下限），予以保障補貼。提取現金要計折扣，可設立一定兌現年限，期間享受優惠利率。可用於抵扣即將開徵的物業稅或所得稅。
③困難家庭，該保障補貼可用於繳納房租。
④如從未享受過保障補貼者，年滿60周歲（待議），可以一次性獲得現金補貼。
原則，每位公民一生享受一次保障補貼（建議成年（>18周歲）才可以享有）。價格基準針對購買第一套住房時而言。
細則，外來人口購房，應該同居住時限掛鉤。設以一年一平米計，滿保障基數后，才可以享受保障補貼（或可分期）。如果政府有財力，不排斥對本地人口提供更多保障。
潛在的問題是該措施所需要的資金較大，不過相對與政府已收取的資金來說並不多。如果前期的資金使用沒有節制，導致基本沒有節餘，那公車少用點，辦公樓停個幾年不造應該也就夠了。

這符合取之於民，用之與民的最基本財政原則。以上措施若能得以實施，會有以下積極作用：
在現行房價下，即使是中等收入者也有了置業的可能；更多人能進入住宅市場，緩和住宅保障問題而引起的社會積怨；高位房價甚至可能財富的二次分配一種合理化方式；促使房屋配置趨向公平，降低投機者的興趣，用積極的市場需求來改變消費環境；簡約戶型（50平米以內）也將自動打開市場，並有了參考的指標，對戶型的引導會比原先的硬性規定效果要好；空置率將明顯下降（或將分割成小戶型出售）；銀行潛在的壞帳風險也可就此得到減輕；迫使政府降低對住宅土地財政的依賴；還可能抑制住一直以來宏觀調控控制不了的投資過熱問題。

這是房價可以保持相對穩定，而又能較積極解決我國住宅保障問題的方法。而且通過保障面積基數的調整，可以逐步擴大受益人群，是個漸進低風險的改革手段。

當然這裡存在一個邏輯問題，政府出租的是土地，他所應該提供的保障也應該限於土地。不過鑒於地價和房價之間通常有一定的換算關係，所以我用房價來做表述，以求讓大家更直觀地理解。如果以土地面積來衡量，將促使政府更精細地使用土地，也有望提高住宅市場整體的容積率，緩解人多地少的局面。

以上是為我對中國房市給出的第一劑配藥。這個第二劑配藥其實是前面的延續，應該放寬小戶型住宅的交易及置換門檻。建議購買小戶型住宅（針對個人第一套住宅而言）到了一定年限后（如十年），進行交易或置換，除了適當手續費外，免征交易稅。可預見，這個戶型面積的設定將有效引導住宅市場的良性消費。

第二招開徵暴利稅
房地產到底是不是暴利行業，我不予置評。大家完全可以從那麼多企業和資金湧入此行業，看出些端倪。記得以前我們房地產有個任大亨曾經放言「房產品牌就應該是具有暴利的」。雖然他很快就否認了這一說法，但這不妨礙我們順著這條思路接著往下想。他解釋到他認為房地產暴利的渠道主要有『一是，錢權交易；二是，通過劃撥方式獲得土地；三是，在原來過分依賴銀行貸款的環境下，以低成本或者無成本開發、擴張；四是，開發特殊產品時獲得高額利潤』等四種。我們完全可以順此線索，對牟取暴利的公司開徵暴利稅。這期間政府需要更加清晰相關的成本，並予以監控。
這一則促使政府和開發商更加關注自身的社會責任；二則可以減少土地轉讓中的私廂授受，充裕政府的土地轉讓金帳戶。

第三招開徵物業稅
這方面內容大家也討比較多，有不少好的建議，就不多說了。我認為需要注意兩個原則：累進和公益。其中累計有區別的計算方式是關鍵。作為生存權的基本要素之一，某人購買多套住房必然意味著會有其它人的購房需求受到限制，那麼以更高的水準進行徵稅完全應該是合情合理合法的政策。從長期的角度來考慮，我還認為要是堅持現在的土地所有制及使用方法，那麼還需要早日用合理的價值評估將房產和地產脫鉤。