mm021

https://big5.backchina.com/?39088

從周正龍想到包宗華兼談穩定房市的政策

作者：mm021 於 2007-11-22 13:24 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:其它日誌

徐東來主筆　　weabmw@gmail.com
於07年11月19日

周正龍和他的老虎
周正龍，最近一段時間可謂是中國網際網路上紅極一時的人物。正是其中的是是非非，讓大家過足了戲癮。他基本都能穩坐釣魚台，不用他說啥話，關同志就把網友和記者的疑問都給解答了。不過前兩天發生了件事情，卻使整個事件出現了轉機，讓這位「照虎英雄」也甚難面對。有網友在一副年畫中找到了一隻同周正龍所拍到的華南虎異常相似的動物。之所以說是異常相似，因為經過旋轉角度和尺寸縮放后，兩者的姿態、臉部的神情、毛皮的紋理，在可對比的範圍內相同的比例超過99%。當然現在還沒有人給出最終的結論，我也不敢妄自做出什麼判斷。要是那年畫就是按照周正龍的照片進行創作的呢？呵呵

包宗華和他的供求關係
包宗華，大家或許並不怎麼熟悉，其實我也是前兩天才知道他的大名。那是我在《瞭望新聞周刊（中國）》看到篇他寫的文章，叫<對症下藥穩定房價>，作者的來頭是中國房地產及住宅研究會常務副會長。文章寫得很有趣！通過細分了房地產市場供不應求的種類，最終得出了房地產市場不存在真正的供不應求，更不應該擴大住宅建築面積。不相信？我那告訴你，他是怎麼說的。

根據他的分析，中國房地產市場主要有兩類「供不應求」：給中低收入者做配套的廉租屋和經濟適用住房供不應求；高收入者所需要大套型高價位商品住房供不應求。
廉租屋和經濟適用住房，在他看來那是要政府要乾的事情，關鍵的是這塊對商品房價格沒有影響，因此也就不在他的議題之內。從全文來看，他似乎也沒把這塊房屋的建築面積，計入國家整體住宅建築面積之內。
大套型高價位商品住房，則因為「『有利於』房地產企業獲取高額利潤，『有利於』地方政府增加財政收入。而這兩個『有利於』，卻不利於解決『惡性循環』（筆者註：此處說的是『投機-惡漲』的循環）問題。......造就了一批房地產大富豪，產生了擴大貧富差別的惡劣作用。」因此反而需要嚴加制約。給人的感覺好象耳目一新，儼然有了點憤怒青年的味道。

我就順著他的思路往下看，可是從頭看到尾，就是沒看到包會長對「中等及中等偏高收入群體」和他們所需要「小套型低價位商品住房」供求關係的分析。忽然之間有了點恍然大悟的感覺。

接下去看他的解決之道，政府應該加大對國民住房的保障力度；落實「<90平米*70%」的住宅建設政策，縮小大套型住房的建造比例，提高相應的購買費用；還提到了要對第二套住房徵稅。於是乎這樣我們國家房地產市場的問題好象也就解決了。應該說其中不少都是比較有針對性的措施，但這真的能解決我們房地產市場所碰到的問題嗎？這裡所提到，其實都是早已有明文規定，或者馬上就要出台的政策。就已經寫到紙上的那部分而言，效果顯然並不怎麼樣。我不得不佩服包會長的文采，不知覺間就熱烈地舉了次手。

但是我想貴為中國房地產及住宅研究會常務副會長，寫出這麼篇文章來，不太可能只是為了舉次手而已，應該還有些新意在其中。又重新看了遍文章，果然就給我看出兩點新意。一是建築規模不能擴大，自然就否定了他開篇所提到「供不應求」；二是穩定房價，意思也就是現在房價是合理的。

如果他的分析是正確的，那麼號稱住房自有率世界第一且已接近82%的中國，還需要存在商品住宅的概念嗎？也就這幾天建設部剛剛公布了「中國30%的人（家庭）能買得起房。」這些能買得起房的人，早就該買了。買不起的也不勞開發商的大駕了，那是要政府找包工頭才能解決的問題。年新增的需求，光靠空置住房就能解決十幾年，甚至幾十年。要是他應該相信自己判斷的話，他應該建議解散他的研究會，以身作則，歇業、下崗、回家。這話稍微說過了點，但是道理也就在這裡邊。

我也來抓副葯
既然他開出藥方，俺又提了不同意見，那就也需要講出點新意來。原先打算專門寫上一篇的，就先加塞到這裡。房價是否合理，我不太想多說。畢竟沒有人願意看到房市的崩盤，那可能導致的危機實在讓人不敢想象。主要還是談點對現在房地產市場的一些可行性政策建議。

先得談談我們的國情，1.中國的土地屬於全民所有；2.中國是社會主義國家；3.居民住宅的土地使用年限為50-70年；4.住宅來源的種類具有多樣複雜性；5.房市引起的社會分化（對立）問題嚴重。

基於前兩條任何一個中華人民共和國公民都有權享受基本的建（住）房保障。房子不可能是空中樓閣，必須建在土地上。因此也就等價與任何公民都有權享受基本的建房用地。因此我們應該建立這樣一個制度：保障每個公民基本的土地（或住宅）面積。兩者的效果應該是類似的，具體的採用什麼方案可以廣泛徵求民意。因為用住宅面積來討論會比較方便，我以下就以保障基本的住宅面積談談一些設想。
第一步預案
要確定這個基本住宅面積，應該在人均15-20平米左右。因為建築行業的產能有限，而我國的住宅離大規模的輪替階段也還有較長一段時間。初期的基數應該設相對小一些，暫設為人均12平米。
第二步準備
建立配套的金融制度：政府建立土地轉讓金專用帳戶及相應的個人帳戶；完善並透明相關的統計信息。
第三步實施
①制度建立之後，購買第一套住房者按當地當年平均房價（元/平米）*12*需補貼人數，予以保障補貼。
②制度建立之前，購房者按購買第一套住房時的平均房價（元/平米）*12*需補貼人數（可設立下限），予以保障補貼。提取現金要計折扣，可設立一定兌現年限，期間享受優惠利率。可用於抵扣即將開徵的物業稅或所得稅。
③困難家庭，該保障補貼可用於繳納房租。
④如從未享受過保障補貼者，年滿60周歲（待議），可以一次性獲得現金補貼。
原則，每位公民一生享受一次保障補貼（建議成年（>18歲）才可以享有）。補貼只針對第一套住房而言。
細則，外來人口購房，應該同居住時限掛鉤。設以一年一平米計，滿保障基數后，才可以享受保障補貼（或可分期）。如果政府有財力，不排斥對本地人口提供更多保障。
該措施所需要的資金較大，但相對與政府已收取的資金來說並不多。如果前期的資金使用沒有節制，導致基本沒有節餘，那公車少用點，辦公樓停個幾年不造應該也夠了。
以上措施若能得以實施，會有以下積極作用：
這樣在高房價下，即使是中等收入者也有了置業的可能，更多人能進入住宅市場，緩和因高房價而引起的社會積怨。甚至可能因高房價而合理化了財富的二次分配。促使房屋配置趨向公平，降低投機者的興趣，用積極的市場需求來改變消費環境。簡約戶型（50平米以內）也將自動打開市場，並有了參考的指標，對戶型的調控肯定比原先的硬性規定效果要好。空置率將明顯下降（或將分割成小戶型出售）。銀行潛在的壞帳風險也可就此得到減輕。迫使政府降低對住宅土地財政的依賴。
這是房價可以保持相對穩定，而又能較積極解決我國住房問題的方法。而且通過保障基數的調整，可以逐步擴大受益人群，是個漸進低風險的改革手段。
當然這裡存在一個邏輯問題，政府出租的是土地，他所應該提供的保障也應該限於土地。不過鑒於地價和房價之間通常有一定的換算關係，所以我用房價來做表述，以求讓大家更直觀地理解。如果以土地面積來衡量，將促使政府更精細地使用土地，也有望提高住宅市場整體的容積率，緩解人多地少的局面。

以上是為我提出的第一劑配藥。這個第二劑配藥其實是前面的延續，應該放寬小戶型住宅的交易及置換門檻。建議購買小戶型住宅（針對個人第一套住宅而言）到了一定年限后（如十年），進行交易或置換，除了適當手續費外，免征交易稅。第三劑配藥更普通，那就是合理的物業稅。我認為需要注意兩個原則：累進和公益。這方面內容大家也討比較多，有不少好的建議，就不多說了。從長期的角度來考慮，我還認為要是堅持現在的土地所有制及使用方法，那麼還需要早日用合理的價值評估將房產和地產脫鉤。否則其中的矛盾終究會爆發。

這就是我給中國房地產市場開出的藥方，有效期一年，歡迎選用！既然都已經說了，那麼諮詢費也不打算要了。好人做到底，附贈公開建議一條：千萬別請證監會的尚主席去央行！要是他拿出開發股市的熱情來開發央行，那可就有一大台好戲看了。

周正龍和包宗華的異同點
從周正龍和他的老虎一路扯來，還真的有點遠了。真的細想下吧，老周那點事其實也沒啥大不了的。不見得比那些說水怪、UFO的人不高明。市場經濟加上現在的社會風氣，講求經濟效益是天經地義的。何況老周也不見得是僅僅為了那份獎金，一個老虎的影子，還是件能搞活一方經濟的大好事情。之所以把老周和包會長扯到一塊，因為我覺得他們其實存在一個共同點——為了追逐利益而不惜對事實進行某種程度的歪曲。要談他們的區別，後者的社會危害則要大很多。現在象包會長這樣的專家、學者其實還有很多。名氣比較大的象是厲教授、張教授、茅理事長，這些基本屬於比較本土的人士。還有些其他方面來的精英也對加入這樣的陣營有著濃厚興趣，象是前段時間在網路上談「現代化和民主」的那位瑞士學者。

要是拿老周方法來對待做學問，無疑是相當愚蠢的，更別說是事關每個百姓福祉的學問。真心希望我們的學者在做學問的時候，能夠摸摸自己的良心。要求不高，但目前的局面並不使人樂觀。