晚舟歸來（295）：鄧安安「九評」溫哥華房價（續）

溫哥華房價的無恥謊言（5）

溫哥華的地稅一定得那麼高嗎？

當然。因為溫哥華幾乎沒有其它的經濟，政府收入來源太有限了。

拿鄰居做一個例子。在美國，各州自己定地稅，西海岸的三個州，俄勒岡州最窮，沒有什麼其它更好的收入，所以就在地稅上想心思，而加州和華州，經濟很好，地稅就便宜，不過即使如此，俄勒岡州波特蘭的地稅也低過溫哥華。

大家都知道，對每個家庭的房地產物業，政府每年有一個評估，但是你從來見過政府的人來你家中查看，為什麼呢？

因為，政府評估一個房地產物業的價值，是參照一個社區在去年出售的房屋的平均價格來計算的，地價的部分每年會漲，房子自身的價值則逐年遞減，如同機器的折舊。

政府對房地產物業的估價是房地產交易買賣的主要價格依據，任何房產，價格高出政府估價太多，就會導致交易的障礙。

這樣一看，政府的狐狸尾巴就有露出來了。

既然，政府發現了房價的增長過快過高，為什麼不堅持按照政府認定的實際價值來公布房地產物業的估值呢？政府這樣做，不就可以提醒房屋買賣的雙方，讓價格虛高的房子根本賣不出去了嗎？

的確，美國有些州就是這樣做的，比如德州就是一個沒有市政規劃部門的州，你是不是以為德州的城市規劃肯定是亂了套？絕對不是的，相反，現在德州是全美人口增長最快、經濟最好的一個州，也是最受華人喜愛的三個州之一。

德州一方面有美國最高之一的房地產稅，另外一面德州也有全美最低之一的房價，而且德州的房地產政府估價總是低於市場交易價格。

但是，問題是，以BC省或者溫哥華現在的經濟狀況，他們如果也像德州那樣做了，錢從哪裡來啊?

所以這些人是「做婊子還要立牌坊。」

溫哥華房價的無恥謊言（6）

降低房貸利率，就是鼓勵買房，多買房。

但是房價那麼高，普通老百姓買不起，這房貸利率低來低去，除了少數有剛需的家庭以外，只是便宜了那些手中有錢可以付得起首付，或者直接就是想炒房的人。

我在美國也有房地產方面的經驗。就BC省最近的華洲而言，儘管美國是一個幾乎沒有銀行壟斷的國家，但是在西雅圖，一般的房貸利率都是溫哥華這邊的兩倍以上。

但是在美國，這麼高的房貸利率，為什麼也沒有聽說大家有什麼意見呢? 原因就是前面提到的，美國社會一直以來都積極鼓勵租房，而且有非常發達而完善的出租公寓系統，沒有那麼多人一天到晚動著心思去炒房，也更沒有政府暗中推波助瀾，巴不得房價炒上去。

前面已經講到，溫哥華的地價被炒起來了，政府沒有去好好反省一下，反而倒打一耙，要房地產估值超過300萬的房屋擁有人，繳納額外的懲罰性地稅，這個做法簡直是「匪夷所思」，因為原本好好的住在那房子裡面的人家，他們根本就不是這個問題的始作俑者，他們沒有責任，為什麼要承擔後果啊？

同樣滑稽的是，去年初的時候，溫哥華政府對海外的房產買家額外徵收15%的交易稅，好像溫哥華的房地產市場，搞成這個樣子是什麼外國人搞出來的大陰謀，結果到去年底的時候，房地產市場越來越疲軟，有些人就慌了神，又厚著臉皮，自己給自己找個台階，跑去修改執行這個政策的制約條件，其實就是讓這個政策無疾而終、名存實亡了。

在過去的五年時間裡，大多數的中國投資商人，特別是最富有的那一批中國商人，根本就沒有來加拿大，他們選擇了美國，EB5是中國富人進入美國的重要渠道。那麼多的富人到達美國，都在美國全國各地買房子，從來沒有聽說過有任何一個美國地方政府，專門去搞一個什麼限制外國人買美國房子的政策的，因為別人沒有必要為自己找個替死鬼！

這個問題說得簡單一點，就是供需失衡，只是造成供需失衡的原因並不非簡單的供不應求，而是整個政策和機制上出了大問題，責任在政府。

溫哥華政府拿了這個權，也拿了這個錢，當然沒道理在出問題的時候，來找我們中國人出氣！

溫哥華房價的無恥謊言（7）

今天，我從市政府的政策層面，揭穿溫哥華高房價的謊言。

從中國大陸移民過來的華人，以及居住在溫哥華的華人，都覺得買賣樓花很正常，是不是？

但是，如果你到美國去看一看，你就知道，美國各地幾乎看不到有賣樓花這件事，在西雅圖，賣樓花根本就是不合法的！

為什麼成熟發展的美國房地產市場，嚴格限制賣樓花？因為賣樓花，其實是開發商與買家之間的一種賭博行為，縱容這種行為的後果，一定是讓投機者把房價越炒越高的。

為什麼呢？

因為如果可以賣樓花，那麼一個並沒有足夠開發能力的房地產企業，就可以在沒有什麼資金和實力的情況下，靠著買房人的錢就來搞開發了，形同房地產項目中間人。這個中間人，因為實力不夠，當然要到處借錢，錢一旦借的太多，開發的成本就特別高，最後肯定是要想辦法轉嫁到消費者頭上去的，結果就是房價高企。

房價高，首付就高，一般人買不起，年輕人也多半買不起，而那些敢於買房的人，明明看著價格那麼貴，而且還只是一項張圖紙也要搶著去買，不就是想著這房子一做好就會漲嗎？如果這樣還不叫「炒房子」，那還能叫什麼？

當然這樣做一定也有風險，這不，去年的時候，就有人買了樓花，結果這個項目因為這樣那樣的原因，竟然就黃了，而投資者買樓花的錢收不回來了，政府也一點辦法也沒有。

而在西雅圖，有各種嚴格的法律條款，保護房產買賣交易中的買方，包括嚴格的公寓單位擁有者保護法，這些法律條款，不讓房地產開發商賣樓花，而且迫使他們更傾向於開發整體出租公寓，而不是出售型公寓。

比如去年，美國西雅圖就幾單公寓樓住戶，狀告開發商的案子，結果都打贏了，開發商倒了大霉，賠償了買家一大筆錢。

所以很長一段時間以來，在西雅圖，沒有足夠的實力和信心的房地產開發商，根本就不會輕易開發出售型公寓，而是更傾向於開發自己管理或者由物業管理公司整體管理的、只出租不出售的公寓，這樣一來，公寓市場的價格，想炒也難了。

溫哥華房價的無恥謊言（8）

是中國人把溫哥華的房子給「炒」起來了嗎？

我用我的親身經歷告訴你，這絕對是胡說八道。

我是個新移民，當初剛落地的時候，用我在廣州賣房子的錢，在新西敏買了一間二手的城市屋，我的鄰居只有一個中國人，我兒子的中學同學中，華人朋友不算多，而已經有了房子的家庭還是只有兩三個，之後過了些年才又有人買房子，而且只是最普通的房子，全是自住。

我現在居住的社區在溫哥華，屬於中檔房價的社區，能見到的華人很有限，我有朋友在溫哥華的高檔社區買了房子，認識的華人家庭只有一個，還是因為都是我的熟人朋友的原因，我最近還去看望了我的一位同事，她住在素里，新買的房子，她說，她的社區里有華人，但是主要的都是印度人和白人。

知不知道溫哥華的華人比例是多少？

在溫哥華是26%，在本拿比是33%，在列治文是52%，這是三個華人最多的大溫地區城市。

按照這個比例，華人在溫哥華社區里 「擁有房子」的比例一點也不高。

當然，這還僅僅只是表面的直觀感受，縱然就算是「很高」那又如何？

加拿大不是對「種族歧視零容忍」嗎？既然如此，在買房子這件事情上，當然唯一「正確」的概念只能是「公民」和「非公民」，而不能是「華人」和「非華人」。

在這個前提下，我來告訴你一個真實的房地產開發商告訴我的數據。

前些日子，一個超大的開發項目在溫哥華CAMBIE ST夾SE MARINE DR的一大片土地上開盤了，一次性推出了近1000套公寓，為了切實了解「到底是誰」在溫哥華買房子，我以買家的身份到了現場。

我原本還擔心自己會不會「把戲演砸了」，結果到了現場一看，根本就是自己想多了，因為90%的「樓花」在24小時內就賣掉了，剩下的也在之後的48小時內就「售罄」了，人家根本就不關心你是不是真買家，你不買，有的是人買。

那麼是誰在買呢？

現場的一線銷售人員告訴我，基本上全是溫哥華的本地人，而且絕大多數都是有至少一套以上，已經還完了房貸的人。

為什麼呢？

因為那些已經還完了房貸的家庭，手中都拿著銀行「白送」的優惠房貸「CREDIT」，他們「EQUITY」 充足，「不用白不用」啊。

那麼，請你好好想一想，在溫哥華，哪些人是可以拿到銀行優惠房貸「CREDIT」的人？又有誰是最有可能已經還完了房貸的人？

中國人，大多數是這十幾年中來到溫哥華的新移民，他們中有幾個是有能力把房貸已經還完了的？

溫哥華房價的無恥謊言（9）

中國人愛買房，在房地產市場上格外活躍，是中國人的儲蓄習慣和投資消費觀念使然。

中國人有很好的理財觀念，他們在規劃家庭財政的時候，至少可以看到3年以後，很多人甚至有10年以上的理財眼光。

正因為如此，中國人在加拿大即使做著很普通的工作，也可以在一段時間內積累到買房的首付，但是，其它的一些人群，他們的理財觀念與中國人不同，有些人崇尚提前消費，崇尚「及時享樂」。

理財觀念不同既不代表好，也代表壞，只代表理財觀念的多樣性。每一種理財方式對於國家經濟和社會發展都有好處。高檔餐館要有人常去消費才能維持，豪華車要有人買才能掙到錢，同樣，房地產開發，也得有人買房子才能再發展。

問題是，為什麼大吃大喝沒有人說三道四，買車炫富沒有人說三道四，買房子就有人說三道四了呢？因為餐飲經濟沒有出問題，汽車行業沒有出問題，而房地產行業出了大問題了嘛。

現在有很多溫哥華人，有很多人，尤其是有大量的年輕人，住不起房子。

原因是什麼？

原因是出租公寓太少，原因是配套交通太差，原因是地價太高，原因是本地炒房人太多，原因是總體經濟太差，原因是溫哥華政府在「助紂為虐」。

「華人」？

不過是個 「背黑鍋」的可憐蟲！（請點擊進入「作者」個人空間，查閱我的個人資料，看看我還能為你做什麼）

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