晚舟歸來（292）：鄧安安寫《房地產專欄》

一直以來，溫哥華的華人都被看做是溫哥華高房價問題的罪魁禍首，鄧安安等六個人的舉動，讓一向「沉默寡言」的華人群體，第一次通過聯合起來的方式，發出了自己響亮的聲音，

鄧安安這一下「老出名了」！

但是這「名聲」，同時也把她推到了風口浪尖上，鄧安安不得不「趕鴨子上架」了。

怎麼回事？

原來鄧安安「老出名」后，溫哥華環球讀者網找到她，請她以專欄作家的名義，就溫哥華的房地產話題，為網站寫些文章。

雖然「寫文章」這件事情對於鄧安安來說有困難，但是「開專欄」這件事對於目前正在努力「從政」的鄧安安來說，當然還是「求之不得」的好事，而且她知道她家裡的那一位一定可以幫得到她，於是滿口應承下來。

NDP新民主黨也注意到這股輿論的影響力，賈斯汀找到鄧安安，希望她從華人的角度，就溫哥華的房地產政策寫一篇調查報告，作為NDP應對溫哥華房地產的政策參考。

鄧安安一下子接下兩單「寫作任務」，「理所當然」地一把就死死地抓住貝益民這根「救命稻草」，說什麼也不肯放手了。

貝益民儘管前些年基本上都在中國，沒有再接觸過溫哥華的房地產，但是他畢竟有很好的知識基礎和經驗積累，而且他在中國的兩年多的「新閱歷」，讓他在重新看待加拿大房地產市場的時候，不僅有了「新的視野」 ，也產生了「新的興趣」，所以當鄧安安向他提出這個要求的時候，他也沒有猶豫，想一想，這些年，他跟鄧安安「分開」后，幫助鄧安安太少，虧欠她的已經很多了。

真所謂「老將出馬一個頂倆」，貝益民「埋頭苦幹」了三天，在瀏覽了大量的資料后，漸漸地就磨出頭緒來了。

這天晚上，等鄧安安回到家，貝益民把她叫到書房，對她說：你知道嗎，我看了這些天的資料后，得出了一個結論，加拿大的房地產其實是個彌天大謊。

鄧安安驚訝地問：什麼？加拿大的房地產是個大謊言？這怎麼可能？而且這話也說不通啊，什麼叫「加拿大的房地產是個大謊言」？難道加拿大的房地產是個「虛構」的產業，那些個房子都是假的不成？

貝益民笑著說：你說的對，我前面的話講得不夠嚴謹，我的意思是說，溫哥華和多倫多的高房價是明顯的泡沫，所謂外國買家是加拿大高房價的肇事者，以及中國人是製造溫哥華高房價的罪魁禍首，這些全都的謊言。

鄧安安舒了一口氣，說：你這樣講就對了，我就能聽明白了，但是你為什麼會這樣說呢？

貝益民說：簡明扼要地說就是「有比較才能有鑒別」，有一個美國專家，他從一個「外人」的角度，幫助我看清了溫哥華和加拿大房地產現象的本質。

貝益民接著說：前段時間，加拿大的著名「央企」THE CANADA MORTGAGE AND HOUSING CORPORATION簡稱CMHC，在多倫多、溫哥華和蒙特利爾三大城市，對3萬名近期房產買家，做了一次大規模的調查，結果非常驚人，但是加拿大人卻一直沒有機會看到。

鄧安安好奇地問：真的嗎？為什麼？

貝益民說：因為加拿大政府把它「壓住了」，不讓發表和出版，你明白的，跟中國國內的某些做派一樣。

鄧安安苦笑了一下，點點頭，問：那麼你是怎麼看到的呢？

貝益民說：後來，經濟學網站「WOLFSTREET」發表了一篇長文，題目叫《FOREIGN BUYERS MADE ME DO IT》，是一個美國人，利用這個調查的結果，撰寫的論文，我是經過七萬八繞，最後因為偶然的原因，讀到了這篇文章，才知道，加拿大其實早就有了大規模實地調查的結論，所謂「外國買家是肇事者」，以及「中國人是罪魁禍首」 的鬼話，都是媒體故意製造，或者至少是，有人故意放任媒體炒作出來的。

鄧安安驚訝地瞪大了眼睛，驚訝地問：那麼這個調查報告具體得出了哪些結論呢？

貝益民把鄧安安叫道電腦旁，打開電腦，指著自己打上了紅色重點線的部分說：你看，就是這四點，每一條都有事實依據，講得清清楚楚。

只見文章寫道：

第一，加拿大的房價在很大程度上和國際買家沒有關係，主要是國內投資。以多倫多為例，在過去的10年中，多倫多當地居民炒房者數量增加了404%，也就是4倍以上，這些炒房者，至少擁有一套以上房產。

第二，加拿大銀行前些年低廉的貸款利率，是誘導加拿大人進入房地產市場的最主要的原因。

第三，加拿大房地產的經紀人、建商、承包商，都嚴重依賴房地產價格增長來增加收入，他們在很到程度上介入到房地產的炒作之中，推波助瀾。

第四，加拿大人普遍收入偏低，而且工資增長緩慢，是導致大批加拿大本國居民湧入房市，從事投機生意的根本動機。

在以上四條總結之外，文章的下面還有進一步的解析和說明：

在過去的大約十年中，加拿大人的收入有明顯下降趨勢，僅2016年到2017年，加拿大人的平均周收入，就從958元下降到948加元。這還是在通貨膨脹調整后的收入， 而且這不是收入中位數， 是平均數，中位數通常情況下會比平均數低。

今年7月10日，Sotheby蘇富比發布了《2018 GLOBLE TOP-TIER全球頂級城市地產報告》，這個報告對全國100萬以上的房地產活動進行了調查，報告發現，隨著消費者信息和市場參與度減弱，在2018年的前六個月內，溫哥華百萬方地產的銷售量較去年同期下降了19%，其中，獨立屋佔比最大，100萬+和400萬+住宅的銷售量則分別下降了36%至和55%，同時多倫多的房價下跌幅度甚至還要超過溫哥華，百萬以上的房屋銷售額下降了46%，溫哥華和多倫多多，都已經從全球最活躍頂級房地產市場中淘汰出局了。

鄧安安指著最後一段文字，問貝益民：這段話是什麼意思？它跟加拿大高房價的肇事者不是華人和外國賣家有什麼關係？

貝益民說：外國買家，頂級富豪，真正的有錢人，他們買房子是不會「依賴」你加拿大銀行「貸款」的，只有本國居民，才有資格享受，並且「依賴」國家銀行的「貸款」支持，如果加拿大政府把銀行貸款利率一提高，所謂的「豪宅」就一下子沒有人買了，那就在清楚不過地說明了，是加拿大本國的居民在利用銀行低利率炒作房地產，而不是真正的外國大買家在買房子嘛。

鄧安安聽到到這裡，長長地倒吸一口氣，說：哦，這麼說我就徹底明白了，難怪呢，我說為什麼最近從媒體上看不到那些房地產傳奇故事了，原來是它們都被人狠狠地打了「耳光」，收聲了。

貝益民哈哈大笑起來，接著說：最近美國發生了一間有趣的事情，可以再次佐證我們上面講的這個事實，前兩天，三屆美國總統候選人Ron Paul說，目前的美股市場是「人類歷史上最大的泡沫」，警告市場未來會慘遭腰斬。這種情況的出現是因為美國在去年12月減稅之後，大量投資者擔心不穩定的地緣政治和全球貿易戰的前景，開始講資金轉入到債券市場，到今年5月，美聯儲一共買進了41億美元的30年期債券，約佔財政部當期發行量的20％，此外還買入了超過60億美元的10年期國債，250億美元的其他期限債券，美國財政赤字不斷擴大。

貝益民講到這裡，扭頭看著鄧安安問：你知道在這種情況下，美國銀行做了什麼事情嗎？

鄧安安搖搖頭。

貝益民說：美國銀行的房貸利率是跟隨10年期美國國庫券進行調整的，在這種情況下，美國的銀行馬上連續六周調低了房貸利率，本周的30年期固定房貸利率達到自四月中旬以來的最低水平，結果，在低房貸率的影響下，過去六個月，除一個月房價上升減速外，其餘五個月皆為加速上漲。

貝益民接著說：同樣依據這個報告，全美百分之十五的屋主及百分之二十八的租屋者，都表達了在未來十二個月內有心購屋的意願，而與此同時，只有百分之十一的屋主有意出售住屋，形成了明顯房產市場嚴重供不應求的情況，由於房屋市場需求強烈，房價被一步步推升，根據CORELOGIC核心邏輯提供的房地產數據，今年五月份，全美房價指數較去年同期上升了7.1%。

鄧安安這時候打斷了貝益民，說：PETER，你講的這些太專業了，我聽得不太明白，你想說的「點」是什麼？

貝益民說：很簡單，就是，為什麼在美國沒有「外國買家」和「華人炒房」陰謀論，而加拿大有？為什麼在美國，美國人民沒有一窩蜂地去「炒房」，而加拿大有？因為美國有多種投資渠道，國債、股票、房地產，三大板塊可以相互制衡嘛。

鄧安安又長長地「哦」了一聲，想了想，問：那麼美國2008年的房地產危機又是怎麼回事？

貝益民笑了笑，說：你的這個問題問得好，美國2008年的房地產危機叫做「房地產次貸危機」，是因為有太多完全沒有「還貸能力」的人向銀行借錢買房子，結果破產後把銀行拖垮了，這其中也有大量的美國人想通過「炒作房地產」發財的情況，但是，但是，它與加拿大最大的不同是，美國人從來沒有說這是「外國買家」造的孽，更沒有誣陷是「華人」搞的鬼呀。

鄧安安哈哈笑起來，接著問道：可是我怎麼覺得華人的確是很熱衷買房子呢？至少在我們身邊，不進我們自己，還有晚舟、陳鋒、SAM、雪梨、愛麗絲、小馬家，哪一個不是在「緊趕慢趕」著買房子？

貝益民點點頭，說：我們華人買房子，絕大多數都是自己住，即使是像晚舟家她們那樣多買一兩套房，也是自己在「使用」，比如出租什麼的，而不是為了像「炒股票」那樣，進行短線炒作，屬於典型的「長線投資」行為，華人的這種做法，其實說明他們的腦子的確是比其它族裔是要聰明很多的。

鄧安安瞟了貝益民一眼，說：你最好不要這樣講話，不過你說的是真的嗎？你為什麼這麼說？

貝益民笑一笑，說：你知道，我們大多數華人都是新移民，即使是早年來的廣東老移民，英語也不太過關，新移民華人或者是那些不能很好地融於主流社會的華人，因為對主流文化不了解，又沒有豐富的本地人脈，所以找不到什麼好的投資渠道，最可靠的，也是最有效的辦法，不就是買房子嗎？這也是被逼出來的，「不是辦法的辦法」嘛，你想想，晚舟當初她是怎麼在溫哥華買房子的？

鄧安安又哈哈笑起來，不住地點頭，然後接著問道：那為什麼華人都集中在大城市買房子呢？

貝益民說：這首先是因為華人移民選擇的居住地，幾乎都是人口密集的大城市，這種做法雖然有「跟風」之嫌，但是也確實非常聰明，相當科學，因為大城市的文化更多元，也就更適合華人生存發展，另外也只有在人口足夠多，新移民不斷湧入的城市，你的房子才值錢嘛。（請點擊進入「作者」個人空間，查閱我的個人資料，看看我還能為你做什麼）

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